Застройщики Китая начали новый год с углубления долговых проблем

Акции обанкротившегося китайского застройщика Sunac China Holdings Ltd. упали в Гонконге на 30% утром 10 января 2025 года, что стало самым значительным снижением с 8 октября. Это произошло после того, как компания, которая несколько лет назад была в числе лидирующих на рынке, получила ещё одно ходатайство о ликвидации, пишет Bloomberg.

Компания Sunac, проекты которой включают элитные жилые комплексы в Пекине, реструктурировала свой офшорный долг в 2023 году, но столкнулась с опасениями по поводу способности выполнять новые обязательства по выплате долга. Тем временем China Vanke Co., один из крупнейших застройщиков в стране, в этом году должен выплатить 4,9 миллиарда долларов долга. Неизвестно, сможет ли он найти новое финансирование, чтобы избежать дефолта. Долларовые облигации Vanke с доходностью 3,5% со сроком погашения в 2029 году подешевели примерно на 7 центов с начала года, упав до самого низкого уровня с сентября.

Суд Гонконга в январе постановил ликвидировать ключевую оффшорную дочернюю компанию China Evergrande Group. Три других крупных девелопера, включая Country Garden Holdings Co. и Times China Holdings Ltd., также намерены подать иск против ликвидации в Гонконге в этом месяце. Тревожным для сектора выглядит и общий показатель китайских девелоперов, который в этом году упал примерно на 12%, что намного больше, чем падение на 4% как для эталонного индекса Hang Seng, так и для CSI 300.

Многие застройщики всё ещё работают над реструктуризацией. Country Garden только что предложил ключевым банкам новые условия, которые сократят его задолженность и снизят стоимость кредитов, но одобрение пока не получено. Компания-застройщик Logan Group Co., объявившая о дефолте, также недавно представила пересмотренный проект соглашения о реструктуризации своего офшорного бизнеса стоимостью 8 миллиардов долларов.

Финансовое положение девелоперов ухудшается, несмотря на усилия Пекина по стабилизации рынка жилья. Правительство сократило стоимость заимствований по существующим ипотечным кредитам, ослабило ограничения на покупку жилья в крупных городах и снизило налоги при заключении сделок. Это в том числе сократило расходы на приобретение объектов недвижимости для людей, стремящихся обновить его в некоторых городах.

В связи с этим в октябре наблюдалось некоторое улучшение по продажам, а в декабре эксперты даже заговорили о стабилизации – показатель остался на прежнем уровне по сравнению с таким же периодом 2023-го после длительного периода спада. По данным China Real Estate Information Corp., стоимость продаж новых домов от 100 крупнейших компаний в сфере недвижимости за месяц осталась на уровне 451,4 млрд юаней (61,8 млрд долларов). При этом в ноябре наблюдалось снижение на 6,9% в годовом исчислении. Относительно этого месяца продажи выросли на 24,2%.

Тем не менее, за весь 2024 год количество сделок ста крупнейших застройщиков упало на 28,1%. В 2023-м этот показатель тоже был отрицательным, но меньше (-16,5%). «Если продажи жилья не восстановятся в ближайшее время, призраки слабых денежных потоков могут и дальше преследовать китайских застройщиков, работающих с высокодоходной недвижимостью», — отметил Гэри Нг, старший экономист Natixis SA, который добавил, что до сих пор улучшения в секторе были сосредоточены в городах первого уровня, но в небольших муниципалитетах проблемы гораздо серьёзнее.

Без значительного восстановления сектора застройщики будут продолжать испытывать трудности с соблюдением сроков погашения кредитов. По мнению аналитиков JPMorgan Chase, китайские девелоперы, которые ранее пострадали от кризиса на рынке недвижимости, станут крупнейшим источником дефолтов в Азии в 2025 году. В прогнозах многочисленные ходатайства о ликвидации, падение цен на акции и огромные долги, поскольку кризис в сфере недвижимости в стране продолжается пятый год без особых признаков улучшения ситуации.

Возможно, ситуацию улучшит новый план действий, которые недавно представила Национальная комиссия по реформам и развитию Китая. В нем предлагается отказаться от местного протекционизма, защитить права собственности и разрешить честную конкуренцию. В соответствии с рекомендациями, нормативы доступа к местному рынку должны быть унифицированы, что позволит обойти любые другие ограничения, препятствующие инвесторам в определенных отраслях.

Ожидается, что власти введут кодекс поведения, регулирующий надзор за рынком, в рамках усилий по борьбе с чрезмерными сборами. Будет пересмотрена система, которая даёт чиновникам возможность налагать административные взыскания по своему усмотрению. Ограничения на проживание, которые не позволяют присоединиться к системе социального обеспечения в городах, где люди работают, будут полностью отменены.

Читайте также:

Перспективы инвестиций в недвижимость на 2025 год. Азиатско-Тихоокеанский регион

МВФ понизил прогноз роста ВВП Гонконга на 2025 год

Китайцы раскупают недвижимость в Чиангмае