читайте также






Бизнес / Недвижимость / Инвестиции / Аналитика / Исследования / Венгрия / Недвижимость Венгрия 31.01.2025
Рынок недвижимости Венгрии будет зависеть от экотехнологий и энергоэффективности

Фото: про
Специалисты в сфере недвижимости и смежных отраслях прогнозируют рост инвестиций в 2025 году, но в то же время игрокам необходимо будет внедрять ESG на всех этапах разработки и управления, что усложнит деятельность в этой сфере, пишет Budapest Business Journal.
Новые здания и реконструкции во всех секторах должны соответствовать всё более строгим экологическим нормам и рыночным требованиям в области устойчивого развития. В промышленном, гостиничном и жилом секторах наблюдается активный спрос, но ожидается, что спекулятивная застройка в офисном и торговом сегментах останется ограниченной.
Инвестиции
Инвестиционная активность в Болгарии, Чехии, Венгрии, Польше, Румынии и Словакии демонстрирует признаки восстановления. Компания Colliers пересмотрела прогноз по инвестициям в странах Центральной и Восточной Европы на 2024 год в сторону увеличения до 7–7,5 млрд евро, хотя это на 30% ниже среднего показателя за 10 лет.
Аналитики Colliers ожидают снижения процентных ставок ЕЦБ, более низкие затраты на финансирование, что способно повысить активность инвесторов во второй половине 2025 года. Предполагается, что уровень доходности останется стабильным. По мнению CBRE, доходность первоклассных объектов в Центральной и Восточной Европе (Чехии, Венгрии, Польше, Румынии и Словакии) растёт, что отражает стремление к качеству во всех классах активов. Доходность первоклассных офисных, промышленных и логистических объектов в Будапеште составляет около 7%.
Учитывая текущие рыночные условия, эксперты Colliers оценивают, что в 2025 году объём региональных инвестиционных сделок может превысить 10 млрд евро. Инвестиционная активность повышается в Польше и Чехии, но пока непонятно, когда это произойдёт в Венгрии.
CBRE прогнозирует рост объёмов инвестиций в Центральной и Восточной Европе в 2024 году до 9,5 млрд евро, из которых около 50% будет вложено в Польше. Кроме того, несколько сделок находятся на завершающей стадии и должны быть закрыты в 2025 году. В Венгрии до сих пор не наблюдается такой тенденции к росту, продавцы менее активны, а цены ниже.
Директор Colliers по исследованиям в Центральной, Восточной Европе и Румынии Сильвиу Пап считает, что перспективы рынка недвижимости остаются позитивными, хотя он и не застрахован от внешних воздействий и макроэкономических факторов, которые могут повлиять на отрасли и основных торговых партнёров. «Экономический рост в Центральной и Восточной Европе, особенно в сравнении с рецессией в Германии, а также стабилизация цен и возвращение институционального капитала свидетельствуют о более благоприятных условиях до 2026 года, – полагает эксперт. – В настоящее время сделки сосредоточены на стратегиях с добавленной стоимостью и оппортунистических стратегиях, особенно в секторах, где цены скорректировались».
Тем не менее, значительная разница в ценах сохраняется, особенно в сфере логистики. Заглядывая в 2025 год, можно с осторожностью говорить об оптимизме, обусловленном стабилизацией цен и ожиданиями снижения процентных ставок Европейским центральным банком, что может стимулировать активность на рынке.
Офисы
Аттила Мадлер, директор по управлению активами CPI Hungary, не ожидает в этом году спекулятивного строительства офисных зданий, а только начала реализации нескольких проектов, которые могут показать значительную предварительную аренду – не менее 70%. Однако, компании становятся более экономными, они редко готовы платить примерно 22 евро за квадратный метр в месяц за новые здания вместо того, чтобы переезжать в существующие по цене примерно 16-17.
CBRE выявила более 100 000 кв. м площадей, которые должны быть сданы в Будапеште в 2025 году, и 256 000 кв. м в 2026-м, при этом коэффициент предварительной аренды составляет более 90%. «Офисная недвижимость в Центральной и Восточной Европе не была такой слабой за последние 20 лет», – отмечает консалтинговая компания.
По словам Вальтера Калауса, управляющего партнёра Newmark VLK в Венгрии, к середине 2025 года доля вакантных площадей на офисном рынке Будапешта может достичь 15%. Долгосрочные последствия удалённой и гибридной работы оставили свой след в этом секторе: арендаторы всё чаще пересматривают свои требования к помещениям, в результате чего ожидается, что стаки стабилизируются или даже снизятся.
«На рынке офисной недвижимости предложение начало адаптироваться к тенденциям спроса; количество строящихся офисных помещений в настоящее время находится на исторически низком уровне. Доля вакантных площадей продолжает расти и, как ожидается, будет увеличиваться. Однако объекты недвижимости, расположенные в хороших районах и модернизированные в соответствии с принципами ESG, продолжают пользоваться спросом; также можно рассмотреть возможность перепрофилирования зданий», – комментирует Colliers.
Меняющаяся динамика офисных пространств с более гибкими и удобными для совместной работы условиями продолжит влиять на проектирование и строительство, утверждает Ноа Стейнберг, председатель совета директоров и генеральный директор Wing. Ещё одним важным фактором станет всё большее внимание к экологичности и энергоэффективности, которые будут по-прежнему востребованы. Вложения в этот сегмент, скорее всего, увеличатся. «Неспособность адаптироваться может привести к тому, что некоторые здания устареют, особенно с учётом того, что арендаторы и инвесторы всё больше отдают предпочтение объектам недвижимости, сертифицированным как «зелёные». Нормативно-правовые стимулы или санкции могут стать решающим фактором, влияющим на поведение рынка», – считает Жомбор Барта, посол Венгерского совета по экологическому строительству (HuGBC).
Промышленные здания
По прогнозам CBRE, в этом году будет построено около 640 000 кв. м новых помещений, 220 000 кв. м из которых уже находятся в стадии строительства. Что касается промышленной недвижимости, то загородные участки становятся всё более ценными из-за значительного притока прямых иностранных инвестиций на сегодняшний день и ожидаемых будущих инвестиций от таких компаний, как BMW, BYD и CATL. Colliers говорит, что это, вероятно, увеличит спрос на промышленную и логистическую недвижимость.
Ференц Гонди, управляющий директор и региональный менеджер CTP в Венгрии, ожидает стабильного спроса в Венгрии и повышенного внимания к региональным рынкам, особенно на юге. В сфере девелопмента всё больше внимания будет уделяться энергоэффективным зданиям, интеграции возобновляемых источников энергии и устойчивому развитию промышленной недвижимости.
Мадлер, директор по управлению активами CPI Hungary, прогнозирует развития в столицах регионов – в первую очередь за счёт расширения цепочек поставок основных автомобильных заводов. «На фоне спада на промышленном рынке, где общая доступность выросла до 8–9% с минимума в 2–3%, вариант BTS [по индивидуальному заказу] стал предпочтительным, поскольку производственные и распределительные центры стали более важными», – говорит Калаус из VLK Newmark. Таким образом, застройщикам и арендодателям всё чаще приходится разрабатывать решения с учётом потребностей арендаторов, хотя это снижает гибкость с точки зрения арендодателей и застройщиков в отношении будущих сделок по аренде. Например, разработка объекта для производителя или поставщика автомобилей очень сильно зависит от потребностей арендатора.
По данным Colliers, в следующем году планируется построить около 700 000 квадратных метров, из которых 390 000 квадратных метров — в районе Будапешта, а 300 000 квадратных метров — в региональных центрах. «По состоянию на конец третьего квартала 2024 года на спекулятивное строительство приходится 44% трубопроводов в Центральной и Восточной Европе, – комментирует Бланка Вачкова, руководитель отдела исследований iO Partners в Чехии. – В частности, в Венгрии тенденция к спекулятивному строительству в точности соответствует среднерегиональным показателям: 43% из примерно 400 000 квадратных метров строящихся объектов возводятся без предварительных обязательств перед арендаторами».
Для сохранения конкурентоспособности разработчики промышленных проектов должны внедрять функции устойчивого развития в качестве стандарта, особенно для трансграничных логистических центров. «Зеленое» финансирование может кардинально изменить ситуацию, способствуя более широкому внедрению возобновляемых источников энергии и интеллектуальных технологий. Если не решить эти проблемы, Венгрия рискует утратить свои позиции в качестве регионального логистического центра.
Розничная торговля
По словам Мэдлера, будет построено несколько торговых центров и отдельно стоящих зданий для розничной торговли, в основном в сельской местности. Многие объекты розничной торговли не соответствуют принципам ESG, что приводит к росту операционных расходов и снижению интереса инвесторов. Кроме того, отрасль должна ориентироваться на меняющиеся ожидания потребителей, что требует баланса между удобством, экологичностью и растущим спросом на многофункциональные помещения, как отмечает Жомбор Барта.
Разработчики и операторы розничной торговли должны уделять приоритетное внимание диверсификации, сочетая торговые, развлекательные и общественные пространства, чтобы оставаться востребованными. Важнейшую роль будет играть модернизация и внедрение сертификатов «зелёных» зданий, а также устранение недостатков в энергоэффективности старых зданий. Те, кто не внедряет инновации, рискуют столкнуться с сокращением посещаемости и обесцениванием активов.
Гостиничный сектор
Гостиничный сектор Венгрии продолжает выделяться как привлекательная площадка для развития и инвестиций. Страна и регион в целом остаются популярными туристическими направлениями, количество ночей, проведенных гостями, неуклонно возвращается к рекордному уровню, существовавшему до пандемии. Это восстановление лежит в основе высокого спроса на новые и модернизированные гостиничные активы, особенно в Будапеште, где рынок выигрывает от яркого сочетания отдыха и деловых поездок, по мнению Мате Шобослей, партнера по развитию бизнеса и сделкам Faedra Group.
По данным CBRE, в течение года в Венгрии будет сдано 1500 гостиничных номеров, 1200 из которых – в Будапеште. Также ожидается ввод в эксплуатацию большого количества номеров в курортных городах за пределами столицы. Например, в регионе Балатон планируется ввести в эксплуатацию 700 номеров к концу 2027 года, включая Le Meridien Resort.
Важнейшей задачей будет внедрение экологичных технологий, таких как геотермальное отопление и системы рециркуляции воды, с чем многие подрядчики, особенно мелкие, испытывают трудности. Эксперты уверены, что отели, использующие передовые энергосберегающие технологии и имеющие «зелёные» сертификаты, привлекут не только экологически сознательных путешественников, но и институциональных инвесторов. Те, кто не сможет адаптироваться, рискуют потерять конкурентоспособность на рынке, который всё больше ориентируется на соблюдение принципов ESG.
ESG
Хотя эта концепция довольно обширна и пока не является обязательной, похоже, что в некоторых европейских странах, особенно в странах Северной Европы и Германии, стандарты ESG являются обязательными при принятии инвестиционных решений. Эта тенденция набирает обороты и в Венгрии. На практике это означает, что разработчики и инвесторы, которые не учитывают аспекты ESG, могут столкнуться с трудностями при привлечении капитала, и это, скорее всего, будет иметь место при аренде или продаже активов в будущем.
Таким образом, ESG останется ключевым трендом в 2025 году, а растущее значение устойчивого развития повлияет на все отрасли недвижимости и их цепочки поставок. Заметная тенденция заключается в том, что инвесторы, банки и арендаторы ищут сертифицированную энергоэффективную недвижимость.
Аналитики полагают, что в этом году венгерский рынок недвижимости должен решить три важнейшие задачи и сначала следует устранить дефицит модернизации. Для этого потребуются сильные финансовые стимулы и техническая поддержка. Вторая область — внедрение «зелёного» финансирования, что будет иметь наиболее важное значение в таких отраслях, как промышленность и жилищное строительство». И третье – использование политики и регулирования. Более чёткая нормативно-правовая база и стимулы будут иметь решающее значение для ускорения перехода рынка к нулевым выбросам углерода.
Эксперты отмечают, что рынок недвижимости в Венгрии обладает огромным потенциалом, но для решения будущих проблем в области устойчивого развития необходимо сотрудничество между заинтересованными сторонами. Те, кто внедряет инновации и адаптируется, будут иметь все шансы преуспеть в меняющихся условиях, обеспечивая долгосрочную ценность и внося свой вклад в создание более устойчивой городской среды. Во всех отраслях устойчивое развитие перестало быть отличительной чертой, а стало необходимостью. Приведение Венгрии в соответствие с таксономией ЕС и требованиями к отчётности ESG влияет на инвестиционные решения, предпочтения арендаторов и нормативно-правовую базу.
Читайте также:
Риски развития Центральной и Восточной Европы в 2025 году
Рынок недвижимости Венгрии будет оживленным в 2025 году
Правительство Венгрии разработало программу борьбы с жилищным кризисом