Правительство Венгрии разработало программу борьбы с жилищным кризисом

Эксперты Hungarian conservative проанализировали рынок недвижимости Будапешта за последние годы, выделив кризисные моменты, среди которых рост цен, жилищные проблемы молодых людей. Также отмечено, что большинство обещанных реформ не реализованы, но есть надежда, что новые комплексные меры смягчат ситуацию на рынке столицы Венгрии и в других городах.

Реформы мэра Будапешта

В публикации отмечается, что в 2019 году Гергели Карачои вступил в должность мэра Будапешта, пообещав, в частности, улучшить жилищную ситуацию. Однако с тех пор жилищный кризис в столице усугубился, а большинство обещанных реформ и программ так и не были реализованы. Например, планировалось создать столичную компанию для некоммерческих проектов по строительству жилья. Соответствующее агентство появилось, но показало крайне низкие результаты – оно подписало контракты только с 25 владельцами недвижимости и смогло сдать в аренду всего три квартиры за полгода. Это резко контрастирует с обещаниями, данными во время предвыборной кампании, в которых особое внимание уделялось строительству множества объектов для арендного жилья.

Мэр также пообещал обновить систему управления и обслуживания существующего жилого фонда столицы. Формально жилищный фонд был сохранён, количество квартир, принадлежащих городу Будапешту, увеличилось с 1238 до 1244 в течение 2019-2022 годов. Но планы по ремонту и реконструкции не были реализованы. Уровень комфорта муниципальных квартир также не улучшился. Ситуация с общежитиями для студентов не улучшается. Несмотря на обещания мэра поддержать строительство новых общежитий, ни одно из них так и не было построено. Более того, общежитие на улице Будаёрши, рассчитанное изначально на 312 мест, пустует уже много лет, а вместо ремонта общежития на улице Келенфельд предпринимаются шаги по его продаже.

Еще одну проблему для рынка жилья представляет краткосрочная аренда, предлагаемая такими сервисами как Airbnb. Несмотря на обещание мэра, для решения этой проблемы не было введено никаких всеобъемлющих правил. Хотя некоторые районы, например, Теревварош, предприняли самостоятельные шаги по ограничению такого типа аренды, общегородских правил по-прежнему не хватает.

В 2023 году стоимость новых квартир в Будапеште увеличилась на 13,9%, достигнув в среднем 3260 евро за квадратный метр. Арендные ставки выросли до 11,3 квадратный метр увеличилась до €11,3 за кв. м, что ещё больше усугубило жилищные проблемы молодых людей. Для покупки среднестатистической новостройки в Будапеште требуется получать средний доход в течение 10,4 года. Это средний показатель по Европе, но тяжелое бремя для населения.

По данным Центрального статистического управления Венгрии (KSH), расходы на жильё составляют значительную часть чистого дохода, особенно у молодых людей, которые тратят на аренду 40-60% своего дохода. Покупка жилья представляет собой ещё более сложную задачу, поскольку для приобретения квартиры площадью 75 квадратных метров требуется более 12 лет среднего дохода.

Таким образом, жильё всех видов стремительно дорожает, и становится всё сложнее покупать или арендовать недвижимость. При этом в столице страны 81% населения имеет собственное жилье. Из 800 000 домохозяйств только 140 000 арендуют объекты недвижимости. В связи с этим аналитики отмечают, что высокие цены положительно влияют на четыре пятых жителей Будапешта, так как стоимость их недвижимости растёт, то есть кризис есть, но для многих это положительный фактор.

Меры правительства Венгрии на рынке аренды

Теперь правительство Венгрии решило вмешаться и планирует комплексные меры по смягчению кризиса в столице и других крупных городах. В частности, сообщается о двухлетнем моратории на выдачу новых разрешений на краткосрочную аренду квартир и повышении налогов для подобного жилья в 4-5 раз. В денежном выражении ставки могут повысить с 38 400 форинтов до 150 000 или примерно от 103 до 401 доллара США в месяц.

Смягчить условия на рынке аренды считается важным, потому что с начала пандемии COVID-19 количество объектов размещения на платформе Airbnb удвоилось, включая 16 000 квартир, которые в противном случае были бы доступны арендаторам в Будапеште. Это может ослабить напряжённость на рынке жилья, вызванную сдачей недвижимости в аренду в туристических целях.

На сектор аренды довольно сильно влияет количество студентов в городах. Как показало исследование DNH, изменения в этом сегменте начались после объявления результатов вступительных экзаменов в университеты. в июне 2024 года арендодатели Будапешта запрашивали в среднем 239 000 форинтов (€605) в месяц, а в июле уже 245 000 (€621). Значительнее всего повысились ставки, которые были ниже 200 000 форинтов (€507), в некоторых случаях годовой рост доходил до 15%. Повышение платы в квартирах, которые сдавались за 200 000–350 000 форинтов (€507–887), оказалось менее 10%.

Власти рассматривают возможность более строгого регулирования платы за съемное жилье и договоров. Студенческие общежития планируется расширить и увеличить количество доступных мест. Планируется запустить специальную программу, направленную на решение жилищных проблем молодёжи. Уже принято решение ограничить процентные ставки по ипотечным кредитам максимум пятью процентами, а также рассматривается возможность предоставления государственной субсидии на оплату аренды.

Рынок продаж

Годовой рост на продаваемое жилье в целом по стране еще в январе этого года составлял 1,6%, а в июле поднялся до 6,4%. Наиболее значительное повышение наблюдалось в Восточной Венгрии, в том числе в таких городах, как Сегед и Дебрецен, где зафиксировано увеличение на 8,1–8,3% по сравнению с предыдущим годом. Минимальный рост отмечен в Пештской области – на 3%.

В июле средняя стоимость квадратного метра на рынке продажи в Будапеште составляла 1,02 млн венгерских форинтов (2 585 евро). В районах VIII, XI, XIII и XIV цены варьировалась от 970 000 до 1 200 000 венгерских форинтов (от 2 457 до 2 585 евро) за кв. м. При этом в 23-м районе показатель был менее 700 000 форинтов (€ 1 733), а в пятом примерно 1 800 000 (€ 4 560).

Цены в других крупных городах (за кв. м):

Дебрецен – 815 000 HUF (€ 2 065);

Дьёр и Веспрем – от 783 000 до 786 000 (€1984–1991);

Капошвар, Шолнок, Мишкольц и Бекешчаб – от 441 000 до 479 000 (€1117–1213);

Салготарьян – около 300 000 HUF (760).

Прогнозы на 2025 год

Предполагается, что новые меры правительства помогут смягчить жилищный кризис в Будапеште и принесут больше результатов, чем ранее. Партнёры Act Legal Адам Каплони и Гергели Бан считают, что в целом рынок недвижимости Венгрии в 2025 году будет более оживленным, несмотря на то что по итогам текущего сделок не очень много, а объем инвестиций снизился.

При этом они отметили, что на рынке жилой недвижимости Венгрии были взлёты и падения, но благодаря государственным субсидиям, предоставляемым людям, желающим купить новое жильё, он всё ещё работает. Наибольший потенциал они видят у сектора гостеприимства, перспективным назван и сегмент логистики. В розничной торговле особых перемен не прогнозируется. Ожидается, что станет еще больше объектов, адаптированных к концепции ESG.

Читайте также:

В сентябре в Венгрии выросло количество сделок купли-продажи жилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Венгрии готов к медленному восстановлению

Топ-3 самые востребованные «золотые визы» ЕС среди иностранцев