В Европе резко сократилось количество офисных сделок

В 2024 году на сектор офисов Европы пришлось всего 22% от примерно 189 млрд евро инвестиций в коммерческую недвижимость, что почти вдвое меньше, чем в 2019-м, до начала пандемии Covid-19, сообщает Bloomberg со ссылкой на данные MSCI Inc. Эксперты называют основными причинами происходящего популярность удаленного формата работы и проблемы ESG.

Руководитель отдела исследований недвижимости MSCI в регионе EMEA Том Лихи отметил, что в секторе наблюдается поляризация: хорошо расположенные, современные и экологичные здания, отвечающие требованиям арендаторов, показывают более высокие результаты. Большая часть офисов была приобретена для перепрофилирования в результате реконструкции или ремонта.

Офисы, которые когда-то были основой портфелей институциональных инвесторов в сфере недвижимости, вышли из моды, поскольку появление удалённой работы, вызванное пандемией, поставило под сомнение спрос на подобные помещения в будущем. Этот переход напоминает ситуацию в сфере розничной торговли, когда рост электронной коммерции побудил инвесторов покупать склады для хранения и распределения товаров вместо магазинов и торговых центров.

Ранее эксперты JLL отмечали, что офисный рынок Европы устарел, 80% объектов построены более 10 лет назад. Спрос все больше смещается в сторону зданий с лучшими экологическими показателями. Менее эффективные здания рискуют превратиться в неликвидные активы. Стоимость работ по модернизации только в Лондоне и Париже может превысить 77 миллиардов долларов. Ежегодные капитальные затраты, необходимые для достижения этих целей, вырастут почти на 30%, по подсчетам AEW. Дополнительное финансовое бремя усугубляется падением цен на 9% за последний год, что повлияло на рентабельность используемого капитала.

Директор JLL по глобальным исследованиям в области городского развития Фил Райан отметил, что существует огромный спрос, который невозможно удовлетворить в нынешних офисных помещениях, но «у нас нет рыночных условий для стимулирования строительства или модернизации старых зданий».

Европа отстаёт от целевых показателей энергоёмкости, предусмотренных Парижским соглашением. Кроме того, новые данные позволяют оценить углеродные затраты на установку энергосберегающих технологий, таких как тепловые насосы, а это означает, что потребуются ещё более значительные улучшения в работе.

Многие застройщики приостановили или прекратили новые проекты из-за повышения ставок и экономической неопределённости. Это привело к нехватке предложения, особенно в отношении хорошо оборудованных и экологичных зданий и, соответственно, к росту арендной платы на элитную недвижимость. По данным JLL, арендная плата за лучшие здания в лондонском Сити выросла на 10% в период с января по июнь.

В исследовании Savills отмечено, что во втором квартале 2024 года количество офисов в Европе достигло 1,6 млн кв. м, это на 9% больше, чем за аналогичный период 2023-го. Показатель шести месяцев – 3,7 млн кв. м (+5%). Эксперты пояснили, что арендаторы европейских офисов возобновляют деятельность по мере того, как экономическая ситуация начинает стабилизироваться, но объем ввода офисов по всей Европе снизился на 7%.

Плата за аренду первоклассных офисов в Европе растет, что связывают с попыткой собственников компенсировать возросшие затраты. Объем инвестиционных сделок в европейские офисы в первом полугодии 2024 года достиг 14,1 млрд евро, снизившись на 21% по сравнению с таким же периодом 2023-го. Доминировала Великобритания – на ее долю приходится 29% объемов инвестиций в европейские офисы, что выше среднего показателя за пять лет в 24%. Эксперты объясняют это более быстрой корректировкой начальной цены и привлекательной доходностью для покупателей за наличные. Наиболее стабильна доходность в элитном сегменте офисов, она снизилась только в Вене и Ле Дефансе.

Офисный сектор, по мнению аналитиков, сталкивается с желанием институциональных инвесторов снизить риски для своих портфелей, поэтому объемы сделок с европейскими офисами вряд ли вернется к доковидному уровню в ближайшем будущем. При этом AEW прогнозирует годовую доходность в размере 8,8% по всей первоклассной европейской коммерческой недвижимости до 2028 года, поскольку падение рынка, снижение процентных ставок и рост арендной платы создают условия для роста. Главы отдела исследований и стратегии AEW Europe Ханс Вренсен считает, что даже если инвесторам придётся наверстывать упущенное и в дальнейшем ставить перед собой более сложные цели по капиталовложениям в декарбонизацию, они остаются достижимыми.

Читайте также:

Рынки роскошной недвижимости продолжают расти

Анализ рынка недвижимости Бельгии в 2024 году

Европейский рынок недвижимости набирает обороты