Анализ рынка недвижимости Бельгии в 2024 году

Фото: Colliers

Эксперты Colliers проанализировали рынок недвижимости Бельгии в 2024 году, отметив проблемы и тенденции, определяющие развитие в 2025-м. Также в исследовании отмечены изменения в этом секторе, касающиеся продаж и аренды, инвестиционные модели, растущее влияние принципов ESG и инновационных технологий.

В 2024 году, по мнению аналитиков, сохранялись проблемы, возникшие в 2023-м: нестабильная геополитическая обстановка, экономическая неопределённость и продолжающиеся законодательные изменения в сфере строительства. Однако в июне начался переломный момент, когда последовательно снижались процентные ставки. Настроения на рынке неуклонно улучшались благодаря стабилизации стоимости активов и росту доверия инвесторов. Хотя объёмы сделок остаются небольшими, возросшая активность на рынке и сокращение разрыва между ожиданиями покупателей и продавцов свидетельствуют о положительной динамике.

Макроэкономические факторы

В 2024 году Европейский центральный банк уменьшил основную ставку по операциям рефинансирования до 3% в ходе четырех понижений. Этот шаг был направлен на поддержку экономического роста в условиях замедления активности в еврозоне, поскольку инфляция колеблется в районе 2% и, как ожидается, стабилизируется на уровне 2% 2025-м. Текущие рыночные ожидания указывают на то, что возможно достижение показателя 1,75% к сентябрю.

Инфляция в Бельгии также замедлилась быстрее, чем ожидалось, стабилизировавшись на уровне 3,2% в октябре и ноябре, и, по прогнозам, снизится до 1,5% в 2025 году. К третьему кварталу 2024 года Федеральное бюро планирования снизило прогноз роста ВВП до 1,1%, сославшись на сокращение расходов домохозяйств и замедление международной торговли. Несмотря на эти корректировки, экономика Бельгии продемонстрировала устойчивость. Рост по-прежнему обеспечивается за счёт сектора услуг и производства. Предполагается, что в 2025 году ВВП вырастет на 1,2–1,8% благодаря восстановлению мировой экономики и снижению инфляционного давления.

Потребительские расходы продемонстрировали умеренный рост, в то время как уровень безработицы оставался стабильным на уровне 5,4%, и в следующем году ожидается дальнейшее снижение. Ожидается, что смягчение условий кредитования укрепит экономическую стабильность и инвестиции.

Инвестиционные тенденции

Мировые рынки капитала продолжают находиться в состоянии спада, и участники ожидают улучшения условий после недавнего снижения процентных ставок ЕЦБ. Бельгия не является исключением. В 2024 году было совершено несколько исключительных сделок: продажа офисов и складских помещений Intervest более чем за 1,07 млрд евро и сделка Европейской комиссии по продаже 23 зданий за 900 млн евро, что значительно увеличило объёмы инвестиций. Однако, если исключить эти сделки, то будет очевидно, что офисный сектор показал худшие результаты: доля инвестиций в офисные помещения резко сократилась до 17%, что ниже 35%, зафиксированных в 2023 году. Напротив, гостиничный и промышленный секторы продемонстрировали высокие показатели в 2024 году, увеличив свою долю инвестиций с 4% до 11% и с 14% до 37% соответственно.

По состоянию на начало декабря 2024 года общий объём инвестиций в Бельгии достиг примерно 2,6 млрд евро, без учёта сделки с Intervest, что почти соответствует показателям прошлого года. Секторы промышленности и логистики (I&L) и гостиничного бизнеса показали исключительно хорошие результаты, значительно превысив показатели прошлого года на 622 млн евро и 191 млн евро соответственно.

Оценка доходности

Основные активы продолжают подвергаться переоценке, в то время как оппортунистические активы составляют значительную долю инвестиционных объёмов. Покупатели по-прежнему осторожны и не спешат с приобретением до тех пор, пока цены не стабилизируются, а продавцы не решаются соглашаться на более низкую стоимость, если только не испытывают острую потребность в ликвидности. Рынок, особенно офисный сектор, ждёт тех, кто осмелится действовать.

Оценка доходности базовых активов остается сложной задачей из-за нехватки базовых транзакций на рынке. Участники рынка продолжают полагаться на внутренние оценки, основанные на настроениях, и учитывать такие факторы, как процентные ставки, сроки погашения облигаций и общие рыночные условия.

Прогноз доходности на 2024 год остается без изменений. Несмотря на позитивные экономические прогнозы, спред доходности по отношению к базовым ставкам остается слишком узким. В настоящее время доходность по основным облигациям составляет примерно 5,0% для офисных зданий и промышленных предприятий и 4,8% для розничной торговли. Поскольку ожидается приостановка повышения ставок, доходность, вероятно, стабилизируется в ближайшей перспективе.

Рынок арендаторов

2024 год пока не стал самым плодотворным в плане сделок с недвижимостью. Арендаторы придерживались выжидательной позиции, и сделки заключались дольше из-за осторожного принятия решений и длительных переговоров, особенно по крупным сделкам. Многие решения о переезде были отложены, поскольку компании ждут улучшения экономической ситуации.

Транзакционная активность в различных секторах снизилась на 23% по сравнению с предыдущим годом. В промышленном и логистическом (I&L) секторах наблюдался самый резкий спад: спрос упал на 28% в годовом исчислении до 1,4 млн кв. м. Это снижение отражает стабилизацию логистического рынка после бума, вызванного пандемией COVID-19. Кроме того, логистические компании все чаще сдают в субаренду свободные помещения, в то время как офлайн-торговля продолжает восстанавливаться.

Спрос на розничную недвижимость (367 284 кв. м) также снизился: активность упала на 17% по сравнению с 2023 годом. Однако офисный рынок продемонстрировал устойчивость благодаря нескольким крупным сделкам, в том числе с участием Европейской комиссии (24 211 кв. м и 14 262 кв. м), Engie/Tractebel (31 500 кв. м) и IHECS (19 800 кв. м). Эти сделки помогли сократить снижение спроса на офисные помещения в годовом исчислении до 9%, при этом общий объём спроса достиг 504 609 кв. м.

Экологические, социальные и управленческие факторы (ESG) играют всё более важную роль в принятии решений арендаторами, особенно в офисном секторе и сфере услуг. В Брюсселе более 54% сделок в этом году касались экологичных офисных зданий, а в Антверпене этот показатель составляет 43%. Многие из этих проектов сдаются в аренду сразу после ввода в эксплуатацию.



В офисном секторе арендаторы всё чаще отдают предпочтение эксклюзивным услугам, экономической эффективности и сертифицированным критериям ESG, а не традиционным локациям в центральном деловом районе, что свидетельствует о смене их предпочтений.

В Брюсселе арендная плата за элитную недвижимость продолжает расти, достигнув новых рекордных значений в районе Леопольд (400 евро за кв. метр в год), районе Луиза (€356) и на периферии (€200). На рынках по всей Фландрии также наблюдается заметный рост цен на аренду экологичной недвижимости за квадратный метр в год: Антверпен – €195, Генте – €185, Лёвен – €195, Хасселте – €175.

Аналогичным образом в Валлонии выросла арендная плата в Валлонии-Брабанте (200 евро за квадратный метр в год) и Намюре (€185). Ожидается, что эта тенденция сохранится из-за роста стоимости строительства и рабочей силы, а также устойчивого спроса на высококачественные здания, соответствующие принципам ESG.

В 2024 году на рынке I&L в Брюсселе и Валлонии наблюдалась стабильная арендная плата за элитную недвижимость. Сочетание дефицита земли, стабильного спроса на экологичные и высокоэффективные склады, а также повышенных затрат на строительство предполагает потенциальное повышение арендной платы в ближайшем будущем.

Во время пандемии арендная плата за торговые помещения на главных улицах резко снизилась, но в 2022 году начала восстанавливаться и в 2023-м достигла уровня 1650 евро за квадратный метр в год. В 2024-м этот показатель на улице Рю-Нев в Брюсселе оставалась на прежнем уровне, а на улице Меир в Антверпене вырос до €1700 евро. Однако дальнейшее повышение арендной платы за торговые помещения в первой половине 2025 года маловероятно.

Растущее значение ESG

Вопросы ESG стали краеугольным камнем при принятии решений об инвестициях в недвижимость и аренде. Директивы о корпоративной отчётности в области устойчивого развития (CSRD) и о комплексной проверке корпоративной устойчивости (CSDDD), а также региональные нормативные акты меняют рынок, стимулируя внедрение устойчивых практик.

Соблюдение этих директив необходимо для повышения эффективности ESG, укрепления доверия заинтересованных сторон и построения более экологичного будущего. Ожидается, что это приведёт к росту спроса на экологичные офисные помещения, поскольку компании будут отдавать предпочтение объектам, соответствующим их экологическим и социальным целям.

Чтобы соответствовать этим амбициозным требованиям, компаниям необходимо действовать уже сейчас, разрабатывая свои стратегии ESG. Адаптация к этим изменениям не только обеспечит соблюдение требований, но и позволит компаниям извлечь выгоду из растущего спроса на экологичные и сертифицированные офисные помещения.

Искусственный интеллект и технологии

В отчете ULI «Новые тенденции в сфере недвижимости: Европа 2025», основанному на опросе специалистов по недвижимости, говорится о значительных достижениях в области искусственного интеллекта и технологий в этом секторе. Они способствуют значительным достижениям.

Внедрение искусственного интеллекта растёт, и он применяется для прогнозирования поведения арендаторов, оптимизации энергопотребления и улучшения стратегий аренды. Он также оптимизирует процессы, повышает эффективность и снижает затраты по всей цепочке создания стоимости. Коэн Де Леус, главный экономист BNP Paribas Fortis, отмечает, что ИИ может стать потенциально дефляционной тенденцией, которая способна распространиться на планирование, разработку и строительство в сфере недвижимости.

Тем не менее, риски, связанные с кибербезопасностью, вызывают всё большую обеспокоенность: более половины респондентов отметили потенциальные финансовые и операционные сбои. Европа медленнее внедряет новые технологии по сравнению с такими регионами, как США и Азия, при этом в качестве проблем отмечаются нормативные и финансовые барьеры.

ИИ меняет рынок, особенно в таких областях, как логистика «последней мили», где прогнозирование потребления определяет спрос. Некоторые лидеры отрасли по-прежнему с осторожностью относятся к немедленной окупаемости инвестиций в ИИ, но его преобразующий потенциал в сфере недвижимости широко признаётся в ближайшие пять лет.

Читайте также:

Валлония признана самым дешевым регионом Бельгии для покупки жилья

Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов

Число одобрений получения бельгийского гражданства достигло рекорда