English   Русский  

Европейский рынок недвижимости набирает обороты

Европейский рынок недвижимости набирает обороты

Фото: Pxhere


Эксперты Cushman & Wakefield опубликовали исследование о перспективах EMEA на 2025 год, в котором отмечают, что улучшение экономических показателей, таких как рост ВВП и устойчивость рынка труда, в сочетании с более благоприятными условиями финансирования обеспечат положительную динамику на европейском рынке недвижимости.

Аналитики подчеркивают, что активность будет варьироваться в зависимости от сектора. Вдобавок, важное значение для повышения ценности и обеспечения долгосрочного успеха имеет адаптация к меняющимся экономическим, экологическим и технологическим тенденциям. Ожидается, что лидировать будет рост арендной платы за первоклассные офисные помещения. Cushman & Wakefield прогнозирует средний рост этого сектора на 2,1% по Европе в 2025 году, за которым последуют розничная торговля и логистика на уровне 1,9%.

Офисы: качество превыше количества


В 2024 году более половины офисных рынков Европы, включая Лондон, Брюссель, Мадрид и Барселону, продемонстрировали стабильный спрос и устойчивые показатели заполняемости. Рынок ориентирован на качество и престижные места. Арендная плата за помещения класса А составляла более 50% от общей арендной платы в ведущих городах (по сравнению с чуть более чем 40% в 2019 году). Между центральными и другими районами наблюдался явный разрыв в уровне вакантных площадей.

Cushman & Wakefield прогнозирует, что в 2025 году рост арендной платы составит 2,1%, а в 2026 году – 1,6%. При этом объём ввода в эксплуатацию по итогам 2024 года оценивается в 5 млн кв. м, а в 2025-м этот показатель, как ожидается, снизится до 4,8 млн кв. м, в 2026-м – до 3,4 млн кв. м.

Несмотря на слабую инвестиционную активность, составившую чуть более 20% от общего объёма рынка в 2024 году, Cushman & Wakefield отмечает заметный рост числа инвесторов, оценивающих приобретения, и увеличение количества доступных объектов, в том числе более крупных, что вселяет осторожный оптимизм в отношении 2025 года. Аналитики компании также прогнозируют стабилизацию цен на инвестиционном рынке, при этом доходность останется практически неизменной, а стоимость капитала в элитном сегменте немного вырастет.

Глава отдела рынков капитала и инвестиционных консультаций в Cushman & Wakefield в Германии Саймон Джешиоро отметил, что основные локации уже лидируют в восстановлении и демонстрируют значительный рост спроса, в том числе на более крупные объекты. Увеличивается интерес инвесторов к офисным зданиям. В среднем по EMEA Cushman & Wakefield ожидает снижения доходности примерно на 30 базисных пунктов в 2025-2026 годах, при этом в Великобритании и Германии возможно наибольшее снижение доходности – в среднем на 40 базисных пунктов.

Сокращение выбросов углекислого газа и климатические риски будут и дальше влиять на долгосрочные стратегии, а правила ЕС, как ожидается, окажут воздействие на стоимость активов, условия аренды и спрос со стороны арендаторов. Также прогнозируется рост перепрофилирования и изменения назначения активов, особенно в крупных городах, таких как Лондон и Париж, в то время как спрос на периферийные офисные помещения может снизиться. Перепрофилирование будет подходящим решением для устаревших зданий.

Логистика: от стабильности к силе


Позитивный макроэкономический прогноз на 2025 год сигнализирует о потенциальной переломной точке для логистического и промышленного секторов, поскольку доверие бизнеса и потребителей растёт наряду с понижением процентных ставок и расширением возможностей для привлечения инвесторов. На начальном этапе второго президентского срока Трампа может пострадать европейская торговля, особенно из-за предложенных тарифов на иностранные товары, что повысит неопределённость для бизнеса. Впрочем, аналогичные опасения наблюдались и во время его первого срока, потенциальное влияние может оказаться менее серьёзным, чем ожидалось.

Прогнозируется, что в 2025 году рост арендной платы продолжится, но более скромными темпами, чем в предыдущие годы, – на 1,9%, и будет зависеть от конкретной страны. Великобритания, Словакия и Ирландия названы наиболее активными рынками в будущем, поскольку спрос на элитную недвижимость в престижных районах останется высоким. В таких странах, как Чехия и Нидерланды, может наблюдаться медленный рост или стабильный уровень арендной платы. В целом ожидается, что недвижимость с высокими экологическими показателями и в престижных районах будет пользоваться спросом.

Cushman & Wakefield ожидает, что логистика продолжит оставаться приоритетной областью для многих инвесторов. По прогнозам, в 2025 году объёмы инвестиционных продаж вырастут по мере снижения волатильности рынка и укрепления доверия инвесторов. Однако темпы активности будут зависеть от доступности инвестиционных продуктов. В 2025 году доходность по основным облигациям, скорее всего, незначительно снизится, а на большинстве рынков ожидается ужесточение условий на 10–20 базисных пунктов.

Розничная торговля: возрождение


Рынок розничной торговли продемонстрировал устойчивость и имеет все шансы на восстановление после нескольких сложных лет. Рост активности розничных продавцов и увеличение арендной платы в течение 2024 года повысили привлекательность сектора для инвесторов, а более высокая доходность открывает привлекательные возможности для кредитования. Прогноз на 2025 год для розничной торговли на главных улицах положительный: ожидается дальнейший рост арендной платы и, вероятно, увеличение стоимости капитала, которая, как ожидается, увеличится на 1,9% и 2,4% соответственно в течение года.

По мере улучшения динамики потребительского спроса, стимулирующей увеличение пешеходного трафика, рост расходов и повышение заполняемости, объёмы инвестиций будут повышаться. При этом Cushman & Wakefield прогнозирует, что в 2025 году доходность первоклассных объектов розничной торговли снизится. Этот тренд в первую очередь затронет высококачественные объекты с высокой проходимостью, которые дополняют растущие «городские» стратегии ритейлеров, такие как торговые центры, высококлассные торговые центры и центральные улицы. В то же время ожидается, что недвижимость во второстепенных или менее привлекательных местах столкнётся с постоянными трудностями как с точки зрения рыночных основ, так и с точки зрения интереса инвесторов.

Жилищный сектор: меняющаяся динамика


Жилищный сектор Европы уже давно характеризуется значительным дисбалансом спроса и предложения в различных регионах и сегментах рынка. Это привело к стабильному долгосрочному росту как арендной платы, так и стоимости капитала. Однако, как и в других секторах, резкое повышение процентных ставок в Европе оказало давление на стоимость капитала.

По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2025 году жилищный сектор продолжит сталкиваться с трудностями в развитии, что приведёт к снижению уровня вакантных площадей по всему континенту. Однако, судя по имеющимся данным, сектор готов к росту, а тенденции в ценообразовании и инвестиционных сделках демонстрируют улучшение.

Спрос на жильё останется одним из самых высоких и устойчивых показателей во всех секторах коммерческой недвижимости в Европе в 2025 году. Кроме того, индекс Cushman & Wakefield TIME Score также указывает на то, что жилищный сектор вступает в фазу роста цикла недвижимости, а перспективы роста капитала и общей доходности в настоящее время в значительной степени благоприятствуют инвесторам, вкладывающим капитал.

Отель: увеличение выгоды и расширение


Высокие показатели отелей с 2022 года помогли компенсировать негативное влияние растущих расходов на финансирование и экономической и геополитической неопределённости. Cushman & Wakefield ожидает замедления роста доходов в 2025 году, но он будет сопровождаться постепенным повышением доходности, стимулирующим рост стоимости и транзакционную активность.

Рынок готов к восстановлению


Сухдип Диллон, руководитель отдела прогнозирования компании в регионе EMEA считает, что европейский рынок недвижимости готов к периоду восстановления и роста после нескольких непростых лет. Предполагается, что стабилизация, наблюдаемая в 2024 году, в сочетании с более позитивными макроэкономическими прогнозами, повышением доверия бизнеса и потребителей, а также снижением процентных ставок, закладывает прочную основу на 2025 год. Сектор недвижимости готов к более значимому восстановлению.

«По мере снижения волатильности рынка мы прогнозируем постепенное снижение доходности по основным активам, что свидетельствует о положительных перспективах роста капитала и общей доходности, а также о многообещающих возможностях для инвесторов, готовых стратегически размещать капитал, – говорит Сухдип Диллон. При этом пока непонятно, как на европейской экономике отразится второй президентский срок Дональда Трампа в США. Впрочем, эксперты отмечают, что недвижимость оказалась очень устойчивой во время первого президентского срока Трампа – стоимость основного сегмента выросла на 25%.

Другие прогнозы


По данным Fitch Ratings, в ближайшие два года жилье подорожает во всём мире в диапазоне от 1% до 3%. Среди причин сложившейся ситуации эксперты также называют увеличение реальных зарплат, низкий уровень безработицы, уменьшение инфляции. Строительство не может угнаться за растущим спросом в большинстве стран, что приводит к росту цен почти везде, кроме Китая и Франции.

Наиболее значительное повышение цен на жилье ожидается в 2025 году в Нидерландах, Канаде, Бразилии и Мексике. В первых двух странах этому будут способствовать государственные программы по поддержке покупателей, приобретающих жильё впервые, а в других скажется рост заработной платы и стоимости строительства.

В Испании ожидается увеличение на 4-6% в 2025 году и на 5-7% в 2026-м относительно уровня 2024-го. Спрос подпитывается растущим доверием потребителей, снижением процентных ставок и уровня инфляции. Между тем, в стране по-прежнему строится недостаточно новых домов, и, согласно отчету, новые дома охватывают лишь половину новых семей.

Жилье в Германии подорожает, как предполагается, на 2-4% за два года, что выше оценки Fitch в 1,5% на 2024-й. На этом рынке важную роль сыграют увеличение арендных ставок и умеренный рост заработной платы. В Великобритании Fitch прогнозирует умеренный рост цен на жильё в 2025 и 2026 годах – на 2-4% в связи с более низкими процентными ставками по ипотеке. Отмечается, что кредиторы уже заложили в свои расчёты повышение процентных ставок до 3,5% в 2025 году. Окажут влияние также сильный рынок труда и рост номинальных доходов.

Аналитики Fitch Ratings ожидают, что в течение следующих двух лет ставки по ипотечным кредитам в большинстве стран, скорее всего, будут аналогичны процентам на конец 2024 года или ниже, что повысит доступность жилья. Энергоэффективные дома, скорее всего, будут пользоваться повышенным спросом из-за высоких затрат на ресурсы.

Эксперты не исключают и негативного развития событий. Если инфляция снова наберет обороты, центральные банки могут ужесточить политику, что ограничит возможности домохозяйств по займам. Рост расходов на страхование, техническое обслуживание и, в некоторых случаях, повышение налогов на недвижимость также могут отпугнуть многих потенциальных покупателей от рынка жилья. Также ухудшение экономических условий способно привести к повышению показателей безработицы и снижению реальных доходов, подрывая спрос.

Читайте также:

Рынок недвижимости Кипра: проблемы сохранятся в 2025 году

Риски развития Центральной и Восточной Европы в 2025 году

Перспективы рынка недвижимости Италии на 2025 год