Недвижимость Португалии: дисбаланс на рынке жилья и новая динамика в коммерческом секторе

Фото: The Portugal News

Рынок недвижимости Португалии демонстрирует разнонаправленную динамику: на фоне уверенного роста цен на жилье темпы удорожания коммерческих объектов остаются умеренными. Однако в 2025 году аналитики фиксируют признаки оживления и в этом сегменте, особенно в Лиссабоне и туристических регионах.

Жилая недвижимость

Цены на жилье в Португалии увеличились в 2024 году на 9,1%, сообщает The Portugal News. Отмечается и повышение количества сделок – на 15,2%, до 134 540. Особенно заметен рост покупок со стороны институциональных инвесторов – в том числе компаний. Они приобрели 21 785 объектов, на 10,3% больше, чем в 2023 году, при этом общий объем таких сделок достиг 5,1 млрд евро (+13,1%).

Показатели по жилью, которое приобретали юридические лица, в 2024 году повысились от 2,7% до 5,2% в зависимости от квартала, ускорившись во втором полугодии. Это свидетельствует о стабильном интересе к жилым активам со стороны инвесторов, несмотря на общую экономическую неопределенность.

Однако в этом сегменте рынка недвижимости Португалии наблюдаются признаки перегрева. По данным Roca Estate, в апреле 2025 года медианная оценка жилья достигла 1866 евро за кв. м, что на 16,9% больше уровня такого же месяца 2024-го. Аналогичный рост был зафиксирован и в марте. Особенно резко подорожали квартиры – на 19% в годовом выражении, до 2105 евро за кв. м. В Лиссабоне и Алгарве цены превысили 2800 и 2480 евро соответственно. Дома также подорожали – на 11%, с максимальными значениями в тех же регионах.

Портал Roca Estate отмечает, что на фоне стремительного роста цен количество банковских оценок недвижимости снизилось на 2,3% по сравнению с мартом. Это может указывать на охлаждение спроса и расхождение между ценами и реальной активностью на рынке. В Мадейре цены на квартиры выросли на 24,5% за год, тогда как в Алентижу зафиксировано снижение стоимости вилл на 1,7% в месячном выражении. Такие дисбалансы по регионам усиливают риски для инвесторов, особенно при использовании кредитного плеча.

Коммерческая недвижимость

Темпы роста цен на коммерческую недвижимость снизились с 5,5% в 2023 году до 4,7% в 2024-м. При этом в исследовании BNP Paribas Real Estate и Worx, отмечено, что в ближайшие пять лет объемы инвестиций в подобные объекты Европы могут повышаться в среднем на 7% в год, а в Португалии – на 5%. Этому способствуют снижение инфляции и смягчение политики ключевых процентных ставок, что облегчает доступ к финансированию. Лиссабон вошел в тройку европейских столиц с наибольшим потенциалом роста в сегменте офисов. Он также занял 4-е место среди столиц Европы по перспективам развития торговых центров и 8-е – в сфере логистической недвижимости.

Туристический сезон в апреле 2025 года стал дополнительным драйвером активности в этом сегменте. Согласно отчету Roca Estate, благодаря Пасхе и резкому росту турпотока выручка в секторе гостеприимства выросла на 12,6% по сравнению с апрелем 2024 года и составила 571,1 млн евро. Из них 436 млн евро пришлось на доходы от размещения (+13,9%).

Особенно активно развивался внутренний туризм: количество ночевок португальских туристов увеличилось на 13,1%, тогда как у иностранных – на 7,7%. Это делает объекты, ориентированные на внутренний рынок, более устойчивыми к внешним шокам. Выручка на номер (RevPAR) в среднем по стране достигла 69,5 евро (+10,8%), особенно высокие значения зафиксированы в Центре страны (+27,7%) и на Мадейре (+24%). Перспективными направлениями для инвестиций становятся второстепенные регионы, где фиксируется наибольший рост спроса и доходов. В частности, в центре страны совокупная выручка выросла на 29,4%, а от размещения – на 31,7%.

Заключение

Аналитики предупреждают, что сезонный эффект праздников может временно искажать общую картину, и рекомендуют с осторожностью интерпретировать апрельские данные. Однако структурные тренды – такие как рост внутреннего туризма, перераспределение инвестиций в сторону вторичных локаций и ожидания повышения арендных ставок – указывают на устойчивое восстановление сектора.

В 2025 году рынок недвижимости Португалии продолжает демонстрировать высокую инвестиционную активность как в сегменте жилых объектов в Лиссабоне, Алгарве и Мадейре, так и в сфере коммерческой недвижимости. Особенно перспективными выглядят офисные и гостиничные активы в столичном регионе и развивающихся туристических зонах.

На фоне разницы в динамике цен и региональных трендов выигрышной стратегией становится диверсификация – с учетом локальной специфики, сезонности и новых моделей спроса.

Читайте также:

Рынок жилья Португалии на грани перегрева – что ждет покупателей и инвесторов

Аренда жилья в Португалии: рекордный рост предложения

Скандал в Португалии: 1600 мигрантов зарегистрировались по одному адресу

Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners