Рынок жилья Португалии на грани перегрева – что ждет покупателей и инвесторов

Цены на жилье в Португалии продолжают расти в 2025 году из-за высокого спроса, ограниченного предложения и медленных темпов строительства, пишет Bloomberg со ссылкой на данные DBRS Morningstar. Сохраняется интерес и со стороны иностранцев, несмотря на отмену пункта о недвижимости из программы «Золотая виза», что тоже оказывает давление на рынок.

Главный операционный директор Knight Frank Жорже Коста отмечает, что примерно треть всех продаж португальского подразделения компании с начала года пришлась на покупателей из США. «Богатые американцы стекаются в Португалию в поисках солнечного климата и более низких расходов на жизнь», – пояснил он. Эти покупатели поддерживают интерес к премиальному сегменту, но усиливают давление на рынок и без того дефицитного жилья.

По данным Global Property Guide, средняя валовая арендная доходность в Португалии в конце 2024 года составляла 4,96%. В Лиссабоне студии приносили около 5,61% годовых, а трехкомнатные квартиры – около 3,89%. В ряде муниципалитетов, таких как Синтра, доходность доходила до 7,56%. В центральных регионах страны, включая Пенише и Обидуш, доходность находилась на уровне 7,0% и 6,9% соответственно. Таким образом, инвесторы могут рассчитывать на арендную доходность в диапазоне от 4% до 7%, в зависимости от местоположения и типа объекта недвижимости. Впрочем, состоятельные иностранцы чаще всего приобретают недвижимость в стране не ради получения дохода.

Перегретый рынок стал благом для владельцев жилья, но создал проблемы для тех, кто планирует купить недвижимость в Португалии. Согласно отчёту Savills, цены на элитную жилую недвижимость в Лиссабоне, столице Португалии, сейчас выше, чем в Мадриде, Берлине и Амстердаме. В исследовании Caixabank, которое подготовлено на основе данных Европейского центрального банка, Португалия тоже значится в числе стран с наибольшими признаками перегрева рынка недвижимости. С 2019 года по третий квартал 2024 года реальные цены на жилье в стране выросли более чем на 25%, превысив докризисные пиковые значения. Эти явления объясняются отложенным спросом после пандемии, привлечением иностранных инвесторов, а также исторически низкими процентными ставками в период с 2020 по 2022 год.

По данным Savvy Cat Realty, за последнее десятилетие цены на жилье в Португалии выросли на 55%, тогда как средний доход увеличился лишь на 9%. Это делает рынок недвижимости особенно сложным для местных жителей. При этом доля социального жилья в Португалии составляет всего 2% – это один из самых низких показателей в Евросоюзе, что усиливает социальную напряжённость.

Для решения проблемы правительство Португалии планирует построить 59 000 новых объектов недвижимости и запустить программу государственных гарантий по ипотеке для граждан в возрасте от 18 до 35 лет. Однако, как подчеркивает DBRS, эти меры будут иметь эффект только в долгосрочной перспективе. «По нашему мнению, правительственные меры по устранению этих диспропорций относительно ограничены, поскольку для того, чтобы они подействовали, требуется время», – заявило рейтинговое агентство. Девелоперы тоже пояснили, что сократить разрыв между спросом и предложением быстро не получится. Будет сложно снизить цены из-за растущих затрат на строительство.

На фоне высокой стоимости жилья в Лиссабоне и Порту покупатели все чаще переключаются на пригородные районы и соседние муниципалитеты. Как сообщает Idealista, наибольшим спросом пользуется жилье в агломерации Большого Лиссабона – в частности, Амадора, Лоуреш, Оэйраш, Вила-Франка-де-Шира и Одивелаш. Муниципалитет Лиссабона занял восьмое место по результатам поисковых запросов в 2024–2025 годах. На 12-м месте Валонгу – муниципалитет в округе Порту. Кроме того, в этой агломерации чаще всего ищут в интернете: Паредеш, Майя, Гондомар, Матозиньюш и Вила-ду-Конде. Аналитики подчеркивают, что на первом месте по привлекательности стоит ценовая доступность. Вдобавок, предпочтительнее районы, в которых обеспечен доступ к трудоустройству, медицинскому обслуживанию, образованию и культурной жизни.



«Такие факторы, как динамика спроса и предложения, нехватка нового строительства и повышенный интерес со стороны иностранцев, сохранятся в краткосрочной и среднесрочной перспективе и будут оказывать повышательное давление на цены», – считает старший кредитный аналитик DBRS Андре Сутиньо.

Согласно отчету Property Market-Index, в 2025 году ожидается рост рынка недвижимости на 5,8%, в числе лидеров называются Лиссабон, Алгарве и Порту. Компания CBRE прогнозирует рост объема инвестиций в этот сектор до 2,5 млрд евро, что на 8% больше по сравнению с предыдущим годом. Наибольшую активность прогнозируют в сегментах розничной торговли и гостиничного бизнеса. Аналитики Colliers отмечают, что 2025 год обещает быть более активным и оптимистичным для инвестиций в недвижимость Португалии, особенно в секторах, зависящих от потребления и демографии, таких как жилая недвижимость, объекты здравоохранения и образования.

С учетом этих прогнозов, можно ожидать, что рынок останется в фазе роста как минимум в ближайшие месяцы. Однако высокая зависимость от внешнего спроса и сохраняющийся дефицит предложения делают сектор уязвимым к колебаниям. Эксперты подчеркивают, что долгосрочная устойчивость потребует не только увеличения объемов строительства, но и комплексного подхода к вопросам доступности жилья и контроля за активностью иностранцев.

Читайте также:

Португалия возобновила обработку «золотых виз»: очередь из 50 000 инвесторов и новые опции после запрета недвижимости

Португалия ускорит выдачу рабочих виз: как будет работать новая схема для иностранцев

Пузырь на рынке жилья Европы? ЕЦБ предупреждает о масштабной переоценке

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

Как выбрать страну для бизнес-иммиграции в 2025 году - исследование International Private Investment