Черногория ужесточает правила для риелторов: без лицензии работать будет нельзя

Парламент Черногории рассматривает законопроект, который впервые вводит обязательное лицензирование риелторов и устанавливает строгие правила для их работы, сообщает Investitor.me. Инициатива направлена на наведение порядка на рынке недвижимости, повышение защиты покупателей и продавцов, борьбу с нелегальным посредничеством и серой экономикой.

С инициативой по разработке закона выступили участники Группы по торговле недвижимостью при Торгово-промышленной палате и Ассоциации агентств недвижимости Черногории. Их многолетняя работа по систематизации рынка нашла поддержку в Министерстве экономического развития, которое признало необходимость упорядочивания сферы недвижимости и подготовки правил, соответствующих европейским стандартам. Как отметил председатель Ассоциации агентств недвижимости Черногории Веселин Драгаш, подготовка законопроекта велась на основе практики европейских стран и опыта специалистов отрасли, а разработка документа заняла около пяти лет.

Законопроект предусматривает создание открытого регистра посредников, обязательное прохождение профессионального экзамена для риелторов, страхование их ответственности за возможный ущерб клиенту, ведение депозитного счета для проведения расчетов с покупателями и продавцами. Агентства будут обязаны работать в оборудованных офисах, заключать письменные договоры о посредничестве, вести учет сделок, а также размещать объявления только с указанием регистрационного номера и лицензии. Эти меры должны повысить прозрачность сделок, дать клиентам возможность проверить легальность агентства и сократить количество мошенничеств.



На рынке недвижимости Черногории ситуация остается проблемной: объем сделок в 2024 году превысил полмиллиарда евро, из которых 455 млн вложили иностранные покупатели. По данным Montenegro Business, по итогам первого квартала 2025-го объем приобретений инвесторов из других государств увеличился на 21% относительно такого же периода 2024-го, до 113,5 млн евро. С 2019 года этот показатель превысил 2 млрд евро. Иностранцам принадлежит около 50 000 объектов недвижимости и 94 000 земельных участков, в основном в прибрежных муниципалитетах и северных регионах, таких как Плевля и Никшич.

Средняя цена нового жилья в первом квартале 2025 составила 2 158 евро за квадратный метр, что на 23% выше уровня прошлого года. В Подгорице жилье подорожало на 10,7%, до 2 066 за кв. м, на побережье – на 25%, до 2 328. За пять лет цена стоимость новостроек Черногории повысилась на 130%. В элитных комплексах Porto Montenegro, Luštica Bay и Portonovi цена квадратного метра начинается с 9-13 тысяч евро.

С начала пандемии средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Черногории выросла с 250 до 430 евро в месяц (+73%). Это делает съемную недвижимость все менее доступной для местных жителей с невысоким доходом и усугубляет социальное напряжение.
При этом в стране замедляется строительная активность – в январе-марте было выдано всего 30 разрешений. Аналитики связывают это с изменениями экономических условий и законодательства, а также восстановлением системы выдачи разрешений на строительство (вместо прежней системы уведомлений о начале). Девелоперы проявляют осторожность и предпочитают продавать существующие активы, прежде чем запускать новые проекты. Серьезной проблемой остается большое количество пустующей недвижимости: более 70 000 квартир, что составляет около 25% всего жилищного фонда, не используются.



Эксперты отмечают, что рынок фактически работает без контроля, множество посредников действует без регистрации, а бюджет ежегодно теряет значительные доходы. На специализированных сайтах, в соцсетях и мобильных приложениях физические лица публикуют сотни объявлений без разрешений и лицензий, что позволяет нелегальным посредникам выдавать себя за официальные агентства. Это создает благоприятные условия для злоупотреблений, а отсутствие реестра лицензированных агентов делает невозможным отличить легального риелтора от мошенника.

Веселин Драгаш подчеркивает, что из-за отсутствия правового регулирования становится крайне сложно исполнять требования Закона о предотвращении отмывания доходов и финансирования терроризма, который предполагает тщательную проверку сделок с недвижимостью. Он считает, что принятие закона позволит повысить уровень защиты покупателей и продавцов, устранить нелегальное посредничество, сократить масштабы серой экономики. Это должно также увеличить поступления в бюджет и создать условия для добросовестной конкуренции на рынке недвижимости.

Ожидается, что наведение порядка в этой сфере приблизит Черногорию к европейским стандартам и повысит доверие со стороны иностранных инвесторов. Впрочем, пока многие аналитики прогнозируют корректировку рынка по мере адаптации инвесторов к изменению спроса и законодательства.