Рынок туристической недвижимости Италии: иностранцы активизируются

Стоимость жилья в популярных морских и озерных курортных зонах Италии увеличилась по итогам 2024 года в среднем на 1,5%, а доля сделок с иностранцами достигла 15,7%, отмечено в отчете Gruppo Tecnocasa. Аналитики связывают это с повышенным интересом со стороны местных и иностранных покупателей.

Предпочтения зарубежных покупателей

На покупку недвижимости для отдыха в 2024 году пришлось 6,8% всех сделок, проведенных агентствами группы Tecnocasa. Доля иностранцев в этом сегменте выросла с 13,5% в 2023 году до 15,7% в 2024-м. Отчет фиксирует усиление интереса со стороны граждан Восточной Европы, которые все чаще выбирают Италию как безопасное место для жизни и инвестиций. При этом немецкие покупатели, ранее составлявшие значительную долю, снизили активность – вероятно, на фоне экономических трудностей в Германии. Отдельного внимания заслуживает рост сделок с участием американцев – особенно в Сардинии, где они вновь проявляют интерес к Ольбии и другим прибрежным локациям. Французы по-прежнему активны в Лигурии, а жители Северной Европы – во многих регионах страны.



Самыми востребованными объектами в 2024 году стали трехкомнатные квартиры, на них пришлось 31,2% всех сделок. Доля отдельные и сблокированных домов выросла за год с 28,25 до 30%. Двухкомнатные квартиры набрали 22,6%. Сохраняется выраженное предпочтение объектам с видом на озеро или море. Большинство покупателей стремится найти жилье в пешей доступности от береговой линии, особенно на морских курортах. Иностранцы чаще выбирают уединенные варианты с живописными видами, даже если они расположены дальше от воды.

По возрасту 56,4% покупателей находятся в категории от 45 до 64 лет, еще 20,8% – от 35 до 44. При этом доля сделок, совершаемых одинокими людьми, снизилась с 18,6% в 2023 году до 16,2% в 2024-м.



Жилье для отдыха традиционно приобретается за счет личных сбережений, но в 2024 году выросла доля сделок с привлечением ипотеки. Снижение процентных ставок сделало займы более доступными: доля покупок с использованием банковского финансирования увеличилась с 12,1% в 2023 году до 13,8% в 2024-м.

Изменения в регионах

В наиболее известных локациях высокие цены и ограниченное предложение стимулировали спрос на расположенные рядом или менее популярные направления. На озере Гарда отмечен рост на 2,6%, на побережьях Брешиа – 2,8%, Вероны – 2,2%, Тренто – 3,2%. Около Изео цены выросли на 0,1%, при этом в районе Брешиа наблюдалось повышение на 3,2%, а в Бергамо снижение на 3,9%.



На озере Комо цены выросли на 1%, в зоне Лекко на 1,7%. В Лацио наблюдалась разная динамика в зависимости от конкретной локации: на озере Браччано зафиксировано снижение цен на 4,3%, тогда как на озере Больсена изменений не наблюдалось.
На морском направлении лидерами стали Молизе (+4,2%) и Марке (+3,9%). В Кампании рост составил 2,2%, в Сардинии – 2%.

Общая динамика и доходность от аренды

По данным ISTAT, новые дома подорожали в 2024 году на 3,99%, вторичное жилье – на 3,43% (в реальном выражении – на 2,15%). Повышение было вызвано восстановлением спроса при слабом строительстве, а доля отказов в ипотеке снижалась пятый квартал подряд. Idealista пишет, что в первом квартале 2025-го зафиксировано снижение на 2,6% в годовом исчислении – до 1801 евро за квадратный метр. С учетом инфляции это соответствует падению на 4,6%. В целом по стране цены на жилье снизились на 4,2%, в реальном выражении – на 5,3%.

В Милане средняя стоимость составила 4986 евро за кв. м – почти без изменений за год. В Риме – 3124 евро (+3,4%), в Больцано – 4598 (+2,7%), в Венеции – 4562 (+2,1%). Во Флоренции цены выросли на 6,1% – до 4331 евро за кв. м. В Болонье они снизились на 3,8% – до 3450, в Неаполе – на 3,9% (2712), в Палермо – до 1341.

Эксперты Global Property Guide оценили валовую доходность от аренды жилья в первом квартале 2025 года в 7,50%. Лидируют по величине среднего показателя Катания (8,55%), Турин (8,34%) и Палермо (8,29%). В Риме возможна прибыль в 7,37%, в Неаполе – 7,41%, во Флоренции – 7,10%. Менее выгодно приобретение недвижимости в Милане – 5,44%. При этом доходы ограничены налогами, коммунальными расходами и действующим механизмом регулирования. Арендная ставка может индексироваться не более чем на 75% от инфляции. В феврале 2025 года фактический рост платы составил 3,4% в годовом выражении.

Экономические перспективы

Прогнозы по экономике Италии остаются сдержанными. По оценке Еврокомиссии, рост ВВП в 2025 году составит 1%, по данным МВФ – 0,8%, а по последнему прогнозу Banca D’Italia – 0,6%. В 2026 и 2027 годах ожидается увеличение на 0,8% и 0,7% соответственно.

Инфляция, как предполагается, останется в пределах 1,5–2%. Основные риски связаны с геополитической ситуацией и новой торговой политикой США. Кроме того, Италия продолжает сталкиваться с бюрократическими и техническими трудностями в реализации проектов, финансируемых из европейских фондов восстановления.