Каталония изменила налог на покупку недвижимости: рост ставок может усугубить кризис

Фото: Needpix.com

Каталония изменила налоговую политику в сфере недвижимости, повысив ставки налога на передачу собственности (ITP) для покупателей дорогого жилья и крупных арендодателей, сообщает портал Spanish Property Insight. Новые правила вступили в силу 27 июня 2025 года и, по мнению экспертов, могут усугубить дефицит доступного жилья.

Реформа затронула все сделки с жилой недвижимостью стоимостью свыше 600 тысяч евро. Вместо прежних фиксированных ставок в размере 10-11% введена прогрессивная шкала:

до 600 000 евро – 10%;

от 600 000 до 900 000 – 11%;

от 900 000 до 1,5 миллиона – 12%;

свыше 1,5 миллиона – 13%.

Наиболее резкое повышение касается так называемых grans tenedors, или крупных арендодателей. К ним относятся владельцы более 10 объектами или свыше 1500 кв. м жилой площади в регионе. В 271 муниципалитете, признанном «зоной с напряженным рынком», в эту категорию включили даже владельцев пяти объектов. Для них установлена ставка ITP в размере 20%.

Такая же ставка теперь применяется и к сделкам по покупке жилых зданий целиком – вне зависимости от статуса покупателя. Исключения предусмотрены только для некоммерческих организаций, социальных застройщиков и частных лиц, приобретающих здание с четырьмя квартирами или менее для личного или семейного проживания.



Власти Каталонии заявляют, что реформа направлена на «устранение рыночных перекосов» и «достижение фискальной справедливости». По их утверждению, прогрессивная шкала налога сделает систему более справедливой и позволит перераспределить нагрузку с покупателей в нижнем ценовом сегменте на тех, кто приобретает дорогое жилье или инвестирует в крупные активы.

Однако эксперты предупреждают: такая система носит карательный характер и подрывает интерес к инвестициям в ключевые сегменты. Ставка в 20% применяется вне зависимости от целей сделки – будь то покупка пустующего жилья, его капитальный ремонт или вывод на рынок аренды. Это резко снижает рентабельность проектов, связанных с восстановлением жилфонда, и препятствует запуску новых инициатив. Несмотря на заявления о социальной направленности, освобождение от налога касается лишь узкого круга проектов и не охватывает большую часть реальных усилий по созданию доступного жилья.

Особенно уязвимым становится сегмент долгосрочной аренды, который уже считается наименее доходным. Профессиональные инвесторы, готовые обеспечить стабильность, качество обслуживания и соблюдение законодательства, теряют мотивацию. Их место могут занять менее надежные и опытные владельцы, что приведет к снижению качества жилья и ухудшению условий для арендаторов.



По данным Spanish Property Insight, негативные последствия начали проявляться еще до вступления реформы в силу. Были отменены крупные сделки, покупатели отказывались от обязательств, продавцы теряли переговорные позиции. Инвестиционная активность резко снизилась, особенно в секторе объектов, требующих реновации.

Критически отнеслись к реформе и крупнейшие профессиональные объединения, пишет Ultima Hora. Повышение ставки ITP сделает жилье менее доступным и приведет к росту конечных цен, заявили представители Foment del Treball и Ассоциации девелоперов Каталонии (APCE).

Президент Foment del Treball Жозеп Санчес-Либре назвал налоговую реформу «налоговым минным полем» и подчеркнул, что при декларируемом стремлении к справедливости фактически происходит усиление давления на всех участников рынка. По его словам, совокупная налоговая нагрузка при покупке недвижимости в Каталонии уже достигает 20–25% от стоимости жилья, и повышение ITP сделает этот показатель еще выше.

Руководитель APCE Ксавьер Вилажоана выразил разочарование тем, что решение было принято без консультаций с отраслью. Он отметил, что резкое удвоение налогов затруднит реализацию проектов, направленных на обновление и расширение предложения на рынке жилья. По мнению ассоциаций, реформа подрывает интерес инвесторов, снижает предсказуемость и усиливает правовую неопределенность, особенно в сочетании с другими элементами регулирования, которые уже действуют в регионе.

Таким образом, налоговая реформа в Каталонии вызвала единодушную критику как со стороны аналитиков, так и профессионального сообщества. Вместо стимулирования предложения и модернизации жилфонда власти выбрали путь усиления фискальной нагрузки. Новые ставки существенно увеличивают издержки на входе, снижают маржинальность проектов и делают регион менее привлекательным для долгосрочных инвесторов. На фоне правовой неопределенности и ограниченного доступа к льготам даже социально ориентированные инициативы становятся экономически нецелесообразными. В результате Каталония рискует утратить часть капитала, необходимого для обновления и расширения жилого фонда, что усугубит дефицит и давление на цены.