Коммерческая недвижимость США 2025: спад строительства и пересмотр инвестиционных стратегий

Фото: CBRE

На рынке коммерческой недвижимости США формируется новый ландшафт в условиях усиления волатильности, сокращения строительной активности и смены поведения арендаторов и инвесторов. К таким выводам пришли аналитики CBRE в новом исследовании.

В первом квартале 2025 года ВВП США снизился на 0,3 % — главным образом из-за резкого роста импорта перед введением тарифов и сокращения государственных расходов. При этом уровень безработицы вырос до 4,2 %, а доходность десятилетних облигаций осталась высокой, удерживаясь в диапазоне 4–4,5 %.





Повышенные затраты на строительство и финансирование, а также неопределённость макроэкономических условий вынуждают застройщиков приостанавливать новые проекты. Арендаторы занимают выжидательную позицию, стремясь минимизировать издержки, а инвесторы переоценивают приоритеты, сосредотачиваясь на сегментах с устойчивым спросом. Анализ CBRE охватывает ключевые направления — офисы, склады, торговые объекты, многоквартирное жильё и капитальные рынки.

Логистика и склады

Сектор логистики и складской недвижимости продемонстрировал стабильные показатели: объём сделок в первом квартале превысил 189 млн кв. футов. Основной спрос обеспечили логистические 3PL-компании — подрядчики, предоставляющие полный комплекс логистических услуг (от хранения до доставки). На фоне изменения рыночных условий владельцы объектов начали вести переговоры о продлении аренды за 24 месяца до окончания договоров, тогда как ранее старались отложить переговоры в ожидании более выгодных ставок.

Рост товарооборота с Канадой и Мексикой усиливает значение логистических узлов вдоль трассы I‑35 — ключевого коридора, пересекающего США с юга на север через крупные логистические центры, включая Даллас и Канзас-Сити. Вместе с тем, рост тарифов и снижение потребительского спроса могут привести к сокращению спроса на склады, особенно со стороны наиболее чувствительных к затратам арендаторов — крупных и малых компаний.

CBRE прогнозирует сокращение объёма складских сделок на 5–10 % в 2025 году. Ожидается, что наиболее заметное снижение активности затронет крупных арендаторов (от 500 тыс. кв. футов) и небольшие компании (до 100 тыс. кв. футов).

Офисы

Офисный сегмент показал рост: объём арендованных площадей увеличился на 18 % по сравнению с предыдущим кварталом и превысил 54 млн кв. футов. Восстановление, начавшееся на премиальном рынке Нью-Йорка, распространилось: 32 из 40 крупнейших рынков США продемонстрировали положительное поглощение площадей в годовом сравнении.



Однако дальнейшая динамика будет зависеть от внешнеэкономической политики. Многие компании замораживают новые сделки, предпочитая продление договоров вместо переездов и расширений, чтобы избежать дополнительных расходов на переезд и обустройство. Тем не менее, бизнесы, менее чувствительные к изменениям во внешней торговле, продолжают активную арендную деятельность. Общий прогноз CBRE по офисной аренде на 2025 год — рост на 4 %. Аналитики подчёркивают: по мере восстановления рынка и перехода условий в пользу владельцев арендаторам стоит поторопиться с принятием решений.

Розничная торговля

Ситуация в розничной торговле менее стабильна. Доля вакантных площадей выросла на 10 базисных пунктов до 4,8 %, при этом впервые с 2020 года зафиксировано отрицательное поглощение — совокупная занятая площадь сократилась. Особенно уязвимыми остаются дискаунтеры, магазины одежды и крупные форматы (big-box), страдающие от перебоев в поставках. Повышение внешнеторговых тарифов может усилить снижение маржи ритейлеров, что, в свою очередь, приведёт к сокращению новых арендных сделок. Однако ограниченное предложение новых объектов будет сдерживать рост доли пустующих площадей, сохраняя определённую активность на рынке — в том числе за счёт продлений аренды и точечных новых сделок в ключевых локациях.

Строительство и инвестиции

CBRE фиксирует сокращение объёмов строительства в стадии реализации. С 2020 года строительные расходы выросли на 35 %, а рост стоимости заимствований ограничил девелоперов в запуске новых проектов.

В первом квартале 2025 года было введено:

— 4,5 млн кв. футов торговых площадей — минимум за последнее десятилетие;

— около 70 тыс. новых квартир в сегменте многоквартирного жилья;

— 220 млн кв. футов индустриальной недвижимости — самый низкий показатель с 2017 года;

— 22 млн кв. футов офисных площадей — на 82 % меньше, чем в первом квартале 2020 года.

На фоне ограниченного ввода новых площадей инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 14 % в годовом выражении и достигли $88 млрд. По оценке CBRE, дальнейшая динамика капитальных рынков будет зависеть от исхода торговых соглашений и поведения долгового рынка. Несмотря на расширение спредов, аналитики ожидают, что при сохранении доходности облигаций на уровне 4–4,5 % инвестиционная активность может вырасти ещё на 8 %.

Риски сохраняются. В частности, остаётся вероятность распродаж облигаций из-за опасений относительно бюджетного дефицита — это может негативно повлиять на стоимость капитала. Несмотря на это, интерес инвесторов сохраняется, особенно в сегментах жилья и логистики. Также усиливается интерес к офисным и торговым площадям. Альтернативные направления — такие как дата-центры и научные технопарки — временно утратили популярность: инвесторы ориентируются на объекты с пересмотренными ценами.

Форматы сделок и перспективы

В секторе жилья наблюдается конкуренция между покупателями. Основным препятствием остаются высокие долгосрочные процентные ставки, несмотря на сохраняющуюся доступность финансирования. Активность кредиторов сохраняется во всех сегментах, несмотря на более консервативный подход к рискам.

CBRE выделяет ряд направлений, которые остаются привлекательными: офисы класса A вне центральных локаций на побережье, склады вдоль коридора I‑35, устойчивые торговые центры с надёжными арендаторами, многоквартирные жилые комплексы в регионе Среднего Запада, а также дата-центры. Перспективными считаются и объекты с долгосрочной арендой, схемы обратной аренды (sale/leaseback), distressed-активы с приближающимся сроком погашения долгов и государственные активы, готовящиеся к приватизации.

По итогам года эксперты CBRE ожидают, что рост ВВП США в 2025 году составит в среднем 1,3 %. Несмотря на сохраняющиеся риски, аналитики не прогнозируют наступления технической рецессии, то есть двух кварталов подряд со снижением ВВП.