Аренда жилья в Германии: средний срок сдачи сократился до 23 дней

Фото: Der Spiegel

Средний срок сдачи жилья в Германии достиг минимального значения за десять лет, сократившись с 34 до 23 дней. За двое суток арендуют около 17% квартир по стране и 25% – в Берлине, пишет Der Spiegel со ссылкой на исследование Института мировой экономики в Киле (IfW). Эксперты отмечают, что высокий спрос сохраняется даже при рекордных ценах.

Сокращение сроков аренды, по данным IfW, носит устойчивый характер и связано с высоким давлением на рынок. Если раньше у соискателей было больше недели на принятие решения, сегодня на это уходят часы. Эксперт института Йонас Жжралек пояснил, что спрос на жилье очень высок, и в мегаполисах найти подходящий вариант сложно. Даже ускоренное строительство принесет результат лишь через несколько лет.
При этом эксперты отмечают некоторое замедление роста цен. Во втором квартале 2025 года средние ставки увеличились всего на 0,7% по сравнению с первым, а с учетом инфляции – даже снизились на 0,2%. Для сравнения: в апреле-июне 2024-го рост составлял 3,4% (или 1,3% в реальном выражении). Эксперты связывают умеренную динамику с частичным насыщением рынка после резких скачков цен в конце 2023 года и начале 2025-го.

Значительнее всего повысились цены в Дюссельдорфе и Гамбурге – на 1,5% и 1,3% соответственно. В Берлине зафиксирована такая же динамика, как в целом по стране – на 0,7%, в Лейпциге и Мюнхене – 0,3%. В Штутгарте (+0,2%) и Кельне (+0,1%) изменения тоже минимальны, а во Франкфурте-на-Майне зафиксировано снижение на 0,2%.

Разрыв в стоимости аренды между городами остается значительным. Лидирует Мюнхен: 22,82 евро за кв. м. Далее следуют Франкфурт-на-Майне – 17,32, Штутгарт – 15,99, Берлин – 15,62. В Гамбурге средняя ставка близка к перечисленным городам – €15,58. Немного ниже в Кельне – 15,10 и Дюссельдорфе – 14,25. Лейпциг – единственный крупный город, где средняя цена гораздо ниже – 10,10 евро за кв. м, что в два раза дешевле мюнхенской.

Дополнительные данные IfW Kiel показывают, что с 2012 года средняя длительность экспонирования квартир в крупнейших городах сократилась на треть, а после 2021 года этот процесс ускорился. GREIX Rental Price Index, на основе которого выполнен анализ, формируется по миллионам объявлений об аренде по всей стране и обновляется ежемесячно. При этом учитываются площадь, год постройки, состояние и оснащение жилья, что позволяет исключить искажения из-за различий в качестве объектов.

Наибольшее сокращение сроков экспонирования за последние годы произошло в городах с высоким притоком новых жителей – Берлине, Мюнхене и Гамбурге. В этих локациях время нахождения квартиры на рынке за 2021-2025 годы уменьшилось почти вдвое, что исследователи связывают с ростом миграции и ограниченным объемом нового строительства.

Структурный дефицит нового жилья усиливает напряженность. По данным Федерального института исследований в строительстве, городской и региональной разработке (BBSR), Берлину ежегодно требуются около 23 000 новых квартир, Мюнхену – 11 300, Гамбургу – 10 200. В Кельне ежегодная потребность составляет около 6 000, во Франкфурте-на-Майне – более 5 000, в Штутгарте – 4 500. Темпы строительства стабильно отстают от потребностей, что поддерживает высокий уровень конкуренции на рынке аренды и не позволяет ожидать быстрого снижения цен. Для сравнения: в 2024–2025 годах в стране строится около 245 000 квартир в год, а требуемый показатель – 400 000.

Историческая особенность немецкого рынка – высокая доля арендаторов. По оценке Brookings, более 50% домохозяйств в стране живут в съемном жилье. Эта модель сложилась в послевоенные годы, когда государство делало упор на массовое строительство доходных домов. Такая структура делает рынок особенно чувствительным к любому росту числа соискателей, что напрямую влияет на скорость сделок и уровень цен.

Эксперты сходятся во мнении, что при сохраняющемся дисбалансе между спросом и предложением в ближайшие годы конкуренция за квартиры в мегаполисах останется высокой. Даже при стабилизации цен в реальном выражении доступность жилья будет оставаться одной из ключевых социальных проблем Германии.

Читайте также:

Аренда в Берлине: власти планируют запретить сдачу меблированных квартир

Аренда в городах Германии подорожала на 50% за десятилетие

Рынок недвижимости Германии в 2025 году: стабилизация после падения

Инвестиционный рынок недвижимости Германии: осторожный подъем на фоне перемен

Жизнь и расходы в Европе в 2025 году: подробный гид