Аренда в городах Германии подорожала на 50% за десятилетие

Фото: Wikimedia

За последние 10 лет аренда жилья в крупнейших городах Германии выросла в среднем на 50%, несмотря на действия закона о «сдерживании роста арендной платы» (Mietpreisbremse), введенного в 2015 году. Об этом сообщает издание IamExpat со ссылкой на Федеральный институт исследований в области строительства, урбанистики и пространственного развития.

Ставки и доходность

Согласно данным института, наибольшие средние ставки аренды в 2025 году зафиксированы в Мюнхене – 22,64 евро за квадратный метр, и во Франкфурте – 19,62 евро. Однако лидерами по темпам роста стали другие города: в Берлине арендные ставки за 10 лет увеличились на рекордные 107% и достигли 18,29 евро за квадрат. В Лейпциге рост составил 66,7%, в Бремене – 57%. Минимальный прирост зафиксирован в Дрездене – 28,4% за десятилетие, но и там, по данным портала ImmoScout24, средняя арендная ставка составляет 9,01 евро за квадратный метр.

По данным Deutsche Bundesbank, в 2023 году аренда в Германии подорожала на 5%, в 2024 году – на 3,5%. В крупнейших городах тенденция аналогична: в Берлине зафиксировано небольшое снижение ставок – на 1%. Наиболее дорогими аналитики назвали Мюнхен (23,33 евро), Берлин (19,23) и Франкфурт (18,33 евро за квадрат). Самый доступный крупный рынок – Лейпциг, где средняя ставка составляет 10,45 евро.

По оценке Centrarium, в начале 2025 года арендное жилье по стране подорожало на 6,38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигло 13,55 евро за квадратный метр. В Берлине темпы роста оказались еще выше – 16,1%.

Высокий уровень активности на рынке аренды объясняется тем, что 52,2% домохозяйств в Германии снимают жилье (по сравнению с 47,5% в 2014 году). По данным Global Property Guide, средняя доходность от аренды составляет 3,82% по стране, в Лейпциге – 4,99%, в Берлине – 4,76%.

Критика закона Mietpreisbremse

Резкий рост цен вызывает обеспокоенность у политиков. Представители разных партий настаивают на пересмотре закона о Mietpreisbremse, считая его неэффективным. Депутат от Левой партии Карен Лай заявила, что действующий механизм «настолько слаб, что фактически не обеспечивает защиты», и добавила: «Взрывной рост арендной платы обескровливает арендаторов в крупных городах, делает переезд невозможным и усиливает социальное расслоение».

Закон, принятый в 2015 году при коалиционном правительстве во главе с ХДС, позволяет арендаторам требовать возврат переплаты, если арендная ставка превышает установленный индекс (Mietspiegel) более чем на 10%. Однако он не распространяется на ряд случаев: новостройки, впервые сданные после 2014 года, модернизированные квартиры, краткосрочные договоры аренды и случаи, когда цена уже превышала лимит до вступления закона в силу.

«Горячая линия» в Берлине

В 2020 году Берлин попытался ввести собственный потолок арендных ставок, но Конституционный суд признал закон недействительным. С тех пор мэр города Кай Вегнер (ХДС) добивается общефедерального регулирования. На фоне продолжающегося роста цен власти Берлина запустили специальную «горячую линию» для арендаторов. Поводом послужили данные компании Conny, согласно которым 75% арендаторов в Берлине переплачивают. Многие не знают о своих правах или опасаются их отстаивать, особенно если являются субарендаторами.

Специалисты «горячей линии» помогают выяснить, насколько законны начисления, и объясняют, как добиться перерасчета. Представитель SenStadt Сандра Обермайер заявила, что никто не должен платить непомерную арендную плату. В то же время она подчеркнула, что консультации не решают проблему дефицита жилья.

По данным Института экономики (IW), в 2024 году аренда в Берлине выросла на 8,5%, во Франкфурте – на 8%, в Эссене – на 8,2%. В Дюссельдорфе и Лейпциге рост составил 7,2% и 7,3% соответственно.

Согласно исследованию IW, в 1991 году только 5% домохозяйств в Германии тратили на аренду более 40% дохода. К 2024 году этот показатель вырос до 14%, тогда как общеевропейская норма предполагает максимум 30%. Особенно уязвимыми оказались арендаторы с новыми договорами: по данным ImmoScout24, именно они столкнулись с максимальным ростом цен – в среднем на 30% за два года.

Прогнозы: рост продолжится

По оценке аналитиков, рынок аренды и жилья в Германии сохранит восходящую динамику во второй половине 2025 года и в 2026 году. Согласно опросу Reuters, проведенному в мае, ожидается, что по итогам 2025 года жилье подорожает примерно на 3%, и такой же рост прогнозируется на следующий год. Главным фактором остается острый дефицит: объемы строительства не покрывают спрос, несмотря на снижение ставок ЕЦБ и частичное восстановление ипотечного кредитования.

Доступность жилья продолжает снижаться. Особенно остро ситуация ощущается в мегаполисах, где спрос стабильно превышает предложение, а покупательная способность остается ограниченной. По мнению главного экономиста ING Карстена Бжески, аренда становится единственным вариантом для многих, кто не может позволить себе покупку. Он считает, что структурная проблема нехватки жилья не исчезнет даже при снижении ставок.

По прогнозам экспертов, арендные ставки будут расти быстрее, чем цены на недвижимость – в пределах 4-5% в год. Этот тренд подтверждается как высоким спросом, так и отсутствием действенных механизмов регулирования на федеральном уровне. К концу 2025 года рынок аренды в Германии останется напряженным, с высокой вероятностью дальнейшего роста цен в 2026 году.