Офисы в Нидерландах: рекордный дефицит площадей при растущем спросе

Крупные корпорации в Нидерландах сократили офисные площади за полтора года в среднем на 40%, а молодые финтех-компании, фирмы из сферы исследований и консалтинга увеличили их почти вдвое. По данным JLL, такой разрыв не ослабил рынок: уровень вакантности снизился до исторического минимума – 5,6%, а спрос на современные офисы остается высоким даже при росте числа компактных сделок.

Общая динамика

Около 87% сделок за 18 месяцев пришлось на помещения от 500 до 2 500 кв. м. Популярность компактных форматов объясняется переходом к гибридным моделям работы и осторожностью бизнеса. При этом в сегменте крупных сделок сохраняется активность, и компании используют переезды не только для оптимизации, но и для расширения.



Анализ пяти крупнейших офисных рынков показывает: почти половина компаний (49%) переехали в новые здания, 21% открыли дополнительные офисы, а 30% заключили договоры по иным причинам, включая временную аренду и сделки, связанные со слияниями.

Контраст особенно заметен между зрелыми корпорациями и молодыми игроками. Более трети организаций сократили площади в среднем на 41%, а около половины арендаторов увеличили их почти вдвое – среднее расширение составило 88%. Основными драйверами выступили компании из финтеха, R&D и профессиональных услуг.

В числе крупных арендных сделок – контракт страховщика VGZ на 4 970 кв. м в Kennedy toren в Эйндховене. В Амстердаме американская Palo Alto арендовала 5 200 кв. м в The Valley на Zuidas, а Salesforce готовится разместиться в EDGE Stadium, где займет около 6 000 кв. м. Вакантность снизилась до 5,6%, что стало историческим минимумом.

Второй квартал 2025 года

Рынок офисной недвижимости Нидерландов во втором квартале 2025 года сохранил сдержанную активность. По данным JLL, сектор характеризовался «заблокированной» динамикой: компании откладывают переезды, если не могут обеспечить значительное повышение качества и локации, а доступное предложение высококлассных офисов остается ограниченным. При этом уровень вакантности продолжил снижаться и составил 5,2%.



Объем сделок по аренде в первой половине года оценивается в 347 590 кв. м. Спрос сохраняется, но проявляется избирательно. Решения компаний по расширению или смене площадей осложняются экономической конъюнктурой, а ограниченные темпы нового строительства удерживают дефицит. Рост ставок зафиксирован в ключевых кластерах, таких как Роттердам и Утрехт. В Амстердаме средняя ставка остается на уровне €580 за кв. м в год, что подчеркивает стабильный интерес к качественным офисам в столице.

Инвестиционный рынок продемонстрировал стабильность: объем сделок достиг €598,4 млн, ставка доходности prime осталась на уровне 4,75%. В JLL ожидают, что во второй половине 2025 года активность инвесторов возрастет, а на рынок вернутся крупные транзакции. При этом существенных изменений в структуре спроса не ожидается.

Амстердам: локомотив офисного рынка

В первой половине 2025 года объем сделок в столице достиг 93,9 тыс. кв. м, что на 40% выше показателя прошлого года. Решения о переездах и расширениях в Амстердаме принимались медленно, но даже при такой осторожности активность арендаторов выросла. Вакантность в городе удерживалась на уровне 8%, аренда в премиальном сегменте фиксировалась на отметке €580 за кв. м в год. Наибольший интерес вызывали проекты у крупных транспортных узлов, где ограниченное предложение создаёт потенциал для повышения ставок.



В амстердамском офисном сегменте преобладали небольшие сделки: почти 83% пришлись на объекты площадью до 2 500 кв. м, еще 16% – на договоры в диапазоне 2 500–5 000 кв. м. Контракты с крупными арендаторами встречаются редко. Самым заметным стало соглашение с Ayvens, который занял 9 500 кв. м в комплексе The Joan в районе Оверамстел. Отдельно выделяется и рынок гибких офисов: только за первое полугодие здесь было заключено 11 новых контрактов с коворкинг-операторами.

Инвестиционный рынок усилил позиции: объем вложений достиг €99,6 млн, ставка доходности prime осталась на уровне 4,75%. В JLL прогнозируют, что высокая экономическая устойчивость и международная деловая репутация Амстердама обеспечат основу для дальнейшего роста.

Роттердам: оживление при недостатке качественных площадей

Рынок офисов Роттердама показал признаки восстановления. Объем сделок достиг 16,4 тыс. кв. м, что значительно выше слабого результата января–марта. Однако по итогам полугодия показатель составил лишь 19,3 тыс. кв. м – на 34% меньше среднего уровня за последние пять лет.

Среди наиболее заметных соглашений – аренда EY в комплексе The Modernist (6 200 кв. м) и договор с DPG Media на 3 400 кв. м в Edge Coolsgingel. Эти проекты относятся к числу современных офисов высокого класса и подтверждают устойчивый интерес бизнеса к качественным локациям.



Вакантность в городе остается стабильной и составляет 4,6% против 5,2% в среднем по стране. Дефицит офисов в центральном деловом районе подтолкнул арендные ставки вверх: в премиальном сегменте они достигли €340 за кв. м в год, что на 10% выше, чем в предыдущем квартале.

Инвесторы также проявляли интерес: за полугодие вложения в офисные активы достигли €84 млн. Среди ключевых событий – покупка здания Blaak 555 компанией Mediterranean Shipping Company (MSC). Сделка укрепила доверие к рынку, а доходность в сегменте лучших объектов осталась на уровне 5,5%.

По оценке JLL, спрос на релокации сохранится, но высокие капитальные затраты могут склонить часть арендаторов к продлению текущих контрактов. Конкуренция за лучшие площади продолжит поддерживать рост ставок, а новое строительство, запланированное на 2026 год, постепенно уменьшит дефицит предложения.

Утрехт: рекордные объемы сделок и рост инвестиций

В Утрехте объем новых сделок во втором квартале составил 25,2 тыс. кв. м, а по итогам полугодия достиг 58,2 тыс. кв. м – это на 44% больше, чем годом ранее. Крупнейшие соглашения пришлись на район Лаге Вейде: Rijksvastgoedbedrijf арендовал 12 100 кв. м, а Chrome ATE Europe – 5 400 кв. м.



Вакантность увеличилась до 4,8%, но показатель все еще ниже среднего стране. Стоимость аренды в премиальном сегменте выросла с €325 до €340 за кв. м в год. Наибольший спрос фиксируется в районе железнодорожного вокзала, где предложение остается крайне ограниченным. Инвестиционная активность заметно усилилась: за полугодие объем сделок достиг €151,4 млн. Одним из ключевых событий стало приобретение комплекса Central Plaza компанией Gold Tree Group. Доходность в сегменте премиальных объектов сохранилась на уровне 5,5%.

По данным JLL, основным источником спроса остаются местные компании среднего масштаба (MKB), однако интерес проявляют и арендаторы из соседних городов, включая Nieuwegein и Almere. Район станции остается ведущим подрынком, при этом развивается и сегмент специализированных пространств. В ближайшие месяцы прогнозируется сохранение положительной динамики: стабилизация арендных ставок и интерес инвесторов будут поддерживать рост.

Заключение

Рынок офисной недвижимости Нидерландов продолжает сочетать низкую вакантность и ограниченное предложение с устойчивым интересом арендаторов и инвесторов. Сильная позиция Амстердама подтверждает концентрацию спроса в крупнейших деловых центрах, Роттердам сталкивается с дефицитом современных объектов и ростом ставок, а Утрехт демонстрирует, что локальные рынки способны наращивать значимость за счет крупных сделок и активных вложений.

Главный вызов для сектора – нехватка качественных площадей при высокой конкуренции за премиальные локации. Эта ситуация стимулирует развитие новых проектов, но одновременно повышает роль модернизации существующих зданий в соответствии с ESG-стандартами и запросом на гибкие форматы. Для девелоперов и владельцев офисов стратегически важно не только создавать дополнительные площади, но и адаптировать их под меняющиеся модели работы.