В Лондоне исчезает арендное жилье: новые законы меняют рынок

Количество предложений на рынке аренды жилья Лондона сократилось на 21,7% за два года — до прихода к власти Лейбористской партии. Объявлений о продаже домов и квартир стало больше на 17,6%, сообщает MSN со ссылкой на анализ агентства Savills. Давление на рынок усиливают новые правила для съемной недвижимости, рост ипотечных ставок и снижение налоговых льгот.

Инвесторы уходят с рынка аренды жилья Британии

Объем предложения съемного жилья в Великобритании за два года снизился на 17%, а число объявлений о продаже выросло на 10%. Доля арендодателей среди продавцов увеличилась с 9% в 2018 году до почти 15% в первом квартале 2026-го, по данным Hamptons. На юго-востоке страны показатель по сдаче жилья сократился на 20,6%, а рынок продаж расширился на 14,8%. В сегменте квартир, где особенно высока доля инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость под аренду (buy-to-let), зафиксировано повышение в секторе продаж сразу на 30,9%.

Арендодатель Лиа, управлявшая более 100 объектами в Лондоне с 1990-х годов, за последние два года продала 80 квартир и домов и планирует избавиться от оставшихся 20. Она заявила The Telegraph, что новые правила делают рынок слишком рискованным для собственников: «Мы продадим жилье даже в убыток, лишь бы избавиться от аренды».

Инвесторы стали реже заключать сделки: доля покупок в сегменте buy-to-let в 2025 году упала до 10,9% — это минимальный показатель с 2012 года. Только 6% проданных арендных объектов позже снова появились на рынке аренды. Каждый третий собственник рассматривает уход из этого сектора, показал опрос Rightmove.

Причины изменений на рынке недвижимости Великобритании

Закон о правах арендаторов

Аналитики связывают тенденцию с вступлением в силу закона Renters’ Rights Act. Документ начал действовать с 1 мая 2026 года и вводит масштабные изменения в секторе частной аренды. Он запрещает выселение арендаторов без объяснения причин по процедуре Section 21, которой владельцы жилья в Великобритании пользовались десятилетиями. Одновременно документ упрощает для съемщиков механизм оспаривания повышения ставок.

Теперь собственники смогут повышать плату только раз в год через официальную процедуру уведомления Section 13. Арендаторы получат право обращаться в специальный жилищный трибунал First-tier Tribunal для обжалования повышения ставок.

Вдобавок закон вводит 15 новых видов штрафов для арендодателей. Суммы начинаются от £7000 (€8105) и могут достигать £40 000 (€46 316) за повторные нарушения. Наказания предусмотрены в том числе за попытку сдать жилье по фиксированному контракту или за аренду выше заявленной цены.

Рост ставок и налоговое давление

Проблемы арендодателей начались еще до запуска реформ. С мая 2020 года средняя ставка по двухлетней фиксированной ипотеке buy-to-let выросла более чем вдвое — с 2,51% до 5,37%, по данным Moneyfacts. Для инвестора с ипотекой на £150 тыс. (€173 685) это означает дополнительные расходы в размере £4284 (€4959) в год.

Ситуацию усугубило сокращение налоговых льгот для buy-to-let ипотеки, введенное поэтапно с 2017 года. Владельцы недвижимости больше не могут полностью учитывать ипотечные платежи как расход при расчете налога. В результате часть арендодателей вынуждена платить налог даже при фактических убытках.

Риски для рынка недвижимости Британии

Глава отдела исследований жилой недвижимости Savills Лусиан Кук полагает, что в ближайшие месяцы сектор покинет часть собственников, однако рынок, вероятно, близок к пиковому уровню оттока. Распродажа арендного жилья, по его мнению, будет поддерживать дальнейший рост арендных ставок и сдерживать повышение цен при продаже.

Директор по политике British Property Federation Дэнни Пиндер предупредил, что обеспокоенность реформой испытывают не только мелкие арендодатели, но и крупные институциональные инвесторы в build-to-rent проекты. Главная проблема, по его мнению, заключается в неподготовленности британской системы трибуналов к резкому росту числа жалоб на повышение арендной платы.

Пять специализированных имущественных палат, рассматривающих такие дела, уже работают с ограниченной пропускной способностью. За последние три года лишь 21% обращений были рассмотрены в течение 10 недель. В среднем каждая палата занималась менее чем тысячей дел в год. Новый закон может вызвать резкий рост нагрузки. Опрос Goodlord показал, что четверть арендаторов намерены оспаривать любое повышение арендной платы.

При этом в Министерстве жилищного строительства, сообществ и местного самоуправления Великобритании заявили, что частный рынок аренды с начала 2000-х годов удвоился по размеру, а новый закон должен обеспечить миллионам арендаторов большую защищенность и более сильные механизмы оспаривания завышенной платы. В ведомстве также сообщили о планах увеличить возможности судебной системы за счет набора до 1000 новых судей и сотрудников трибуналов во всех судах и трибуналах страны уже в этом году.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что рынок аренды в Великобритании входит в фазу затяжной перестройки, где одновременно усиливаются два противоположных процесса: государство расширяет регулирование и защиту арендаторов, а частные владельцы жилья сокращают своё присутствие в секторе.

В результате рынок сжимается неравномерно. С одной стороны — рост прав и возможностей арендаторов, с другой — снижение интереса инвесторов и выход части собственников из бизнеса, который становится менее предсказуемым и более затратным.

Ключевой риск смещается в сторону дефицита предложения. Чем меньше жилья остаётся в аренде, тем выше давление на цены — и тем сложнее достигается заявленная цель реформ: сделать рынок одновременно более справедливым и доступным. Вдобавок неопределенность способна стать серьезным фактором давления на рынок нового строительства, поскольку крупным инвесторам будет сложнее прогнозировать долгосрочный рост доходов от аренды.

FAQ: рынок аренды жилья в Лондоне и реформы в Великобритании

Что происходит с рынком аренды в Лондоне?
Предложение арендного жилья в Лондоне сократилось примерно на пятую часть за два года. Одновременно увеличилось число объектов, выставленных на продажу, поскольку часть собственников уходит из сектора аренды.

Почему арендодатели продают жильё?
Основные причины — рост ипотечных ставок, снижение налоговых льгот и новые правила регулирования аренды. Для части владельцев аренда стала менее предсказуемой и менее выгодной, поэтому они предпочитают продавать недвижимость.

Что такое Section 21 и почему его отмена важна?
Section 21 — это процедура в Великобритании, которая позволяла арендодателю выселить жильца без объяснения причин. Её отмена лишает собственников этого инструмента, делая процесс выселения более формализованным и длительным.

Что меняет Section 13?
Section 13 — это официальный механизм повышения арендной платы. Теперь арендодатели смогут пересматривать аренду только раз в год через эту процедуру, а арендаторы получат право оспаривать повышение через жилищный трибунал.

Почему эксперты ожидают рост аренды?
Сокращение предложения жилья при стабильном или растущем спросе обычно приводит к росту цен. Дополнительным фактором становится выход части арендодателей с рынка, что усиливает дефицит жилья.

Что такое buy-to-let?
Это модель покупки недвижимости специально для сдачи в аренду. В последние годы доля таких инвестиций снижается, поскольку доходность падает, а расходы и риски растут.

Кто больше всего пострадает от изменений?
Эксперты указывают, что давление ощутят и арендаторы, и небольшие арендодатели. Первые — из-за роста цен, вторые — из-за увеличения расходов, налогов и регуляторных ограничений.