Пустующие дома давят на Афины

Жилищный кризис в Греции все меньше сводится к краткосрочной аренде: данные о сотнях тысяч пустующих домов в Аттике показывают, что ключевая проблема рынка — не только туристическое жилье, а хронически неиспользуемый жилой фонд, слабое строительство и растущий разрыв между доходами и ценами.

Кризис жилья в Греции выходит за рамки Airbnb

Греческая дискуссия о доступности жилья долго концентрировалась на краткосрочной аренде, включая Airbnb, однако новые оценки смещают фокус к пустующим квартирам. Публикация Travel and Tour World указывает на более чем 500 тыс. пустующих домов как на один из ключевых факторов жилищного дефицита, подчеркивая, что давление на аренду и цены нельзя объяснить только туристическими платформами.

Эта оценка совпадает с более широкой линией, которую сейчас обсуждают в Афинах. По данным Kathimerini, Международный валютный фонд предложил греческому правительству активнее использовать пустующее жилье, включая возможный сбор с пустых домов в районах с высоким спросом и расширение программ ремонта старых квартир. В той же публикации приводятся данные греческой статистики: в 2021 году в Аттике пустовали 526 154 жилых объекта, а в муниципалитете Афин — 117 137 домов, или 26,8% жилого фонда.

Пустующее жилье стало скрытым резервом рынка

Главная проблема для греческих властей состоит в том, что пустующее жилье не является единым типом недвижимости. Часть объектов действительно готова к аренде или продаже, часть используется как второе жилье, часть нуждается в ремонте, часть заблокирована наследственными спорами, налоговыми долгами, проблемами с документами или принадлежит банкам, фондам, государственным структурам и управляющим компаниям проблемных долгов.

Athens Social Atlas, анализируя перепись 2021 года, показывает структуру вакантного жилья в муниципалитете Афин: из 437 188 стандартных жилых единиц 117 137 были свободны; 49 837 из них числились доступными для аренды, 7 176 — для продажи, 34 842 — как второе жилье, 869 — как дома для отдыха, а 24 215 — как пустующие по иным причинам. Это означает, что формальное число пустующих объектов не равно немедленно доступному предложению, но показывает масштаб недоиспользования городского фонда.

Для рынка это важнее, чем спор о конкретных платформах. Даже если часть краткосрочной аренды вернется в долгосрочный сектор, дефицит доступного жилья не исчезнет без ремонта старых квартир, решения юридических проблем, налоговых стимулов и точного учета фактического использования недвижимости.

Цены растут быстрее, чем предложение

Греческий рынок жилья остается под давлением цен. По данным Kathimerini со ссылкой на индексы Банка Греции, цены на жилье в стране выросли на 7,8% в 2025 году. Международный валютный фонд связывает рост с высоким спросом, низким использованием существующего жилого фонда, ограниченным строительством и локальным эффектом совместного использования жилья через краткосрочную аренду.

Банк Греции отдельно подчеркивает, что его система индексов недвижимости построена на данных кредитных организаций и инвестиционных компаний в недвижимости, а также включает показатели цен, аренды, качества объектов, строительных затрат, инвестиций в строительство и жилищного кредитования. Это важно для оценки кризиса: проблема проявляется не только в цене покупки, но и в аренде, стоимости ремонта, доступности кредитов и слабом пополнении предложения.

Краткосрочная аренда остается политической мишенью

Краткосрочная аренда все равно остается важным фактором, особенно в туристических районах Афин. Associated Press сообщало, что греческие власти ужесточили правила для такого жилья: обсуждался запрет на использование переоборудованных складов, подвалов без окон и других помещений, не соответствующих базовым стандартам проживания; в популярных районах Афин, включая Колонаки, Кукаки и Экзархию, был введен запрет на новые регистрации краткосрочной аренды с штрафом 20 тыс. евро за нарушение.

Но политическая концентрация только на туристической аренде упрощает картину. В центре Афин действительно есть районы, где краткосрочная аренда усилила вытеснение постоянных жителей, подняла доходность квартир и изменила структуру улиц. Однако сотни тысяч пустующих объектов в Аттике показывают, что рынок одновременно страдает от другого перекоса: жилье есть физически, но значительная его часть не работает как доступное городское предложение.

Туризм усиливает доходность, но не объясняет весь дефицит

Туризм остается одним из главных двигателей греческой экономики и одновременно источником напряжения на рынке жилья. AP отмечало, что краткосрочная аренда помогла расширить туристический сектор, который напрямую обеспечивал 13% валового внутреннего продукта страны в 2023 году, но также усилила давление на расходы домохозяйств в период кризиса стоимости жизни.

Эта двойственность создает сложную политическую задачу. Слишком жесткое ограничение краткосрочной аренды может ударить по владельцам, малому бизнесу и туризму. Слишком мягкий подход сохраняет дефицит долгосрочной аренды в районах, где работают студенты, врачи, учителя, работники сферы услуг и молодые семьи. Поэтому власти все чаще ищут не один запрет, а комбинацию мер: регистрацию, стандарты качества, налоговые стимулы, ремонт старых квартир и контроль пустующих домов.

Старая недвижимость требует денег, а не только учета

Большая часть пустующего фонда не вернется на рынок автоматически. Старые квартиры в Афинах часто требуют капитального ремонта, энергообновления, замены инженерных систем, юридического оформления наследства или урегулирования долгов. Для владельца с низким доходом или несколькими наследниками такая квартира может быть активом только на бумаге: ее сложно сдать, дорого ремонтировать и рискованно продавать с дисконтом.

Именно поэтому предложение Международного валютного фонда о расширении программ ремонта выглядит не менее важным, чем идея налога на пустующие дома. Сбор может мотивировать часть собственников вывести жилье на рынок, но без дешевого финансирования ремонта, понятных разрешительных процедур и защиты арендодателя эффект будет ограниченным.

Новый реестр может изменить политику

Греция готовит запуск Реестра владения недвижимостью, где владельцы должны будут указывать фактическое использование объекта: проживание собственника, долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, пустующее состояние или бесплатное предоставление. По данным Kathimerini, этот инструмент должен снизить риск принятия решений на устаревшей базе переписи 2021 года.

Для рынка это может стать поворотным моментом. Сейчас государство видит проблему с запаздыванием: перепись показывает структуру фонда, но не дает оперативной картины. Реестр позволит точнее понять, где пустующее жилье действительно может стать арендным предложением, а где речь идет о домах, которые требуют ремонта, юридического решения или смены налогового режима.

Афины становятся тестом для всей Южной Европы

Греческая ситуация похожа на проблемы других туристических рынков Южной Европы, включая Испанию, Португалию и Италию. Везде растут цены на аренду в городах, туризм конкурирует с постоянным проживанием, старый фонд требует ремонта, а владельцы не всегда готовы сдавать жилье на долгий срок из-за налогов, рисков неплатежей и низкой доверенности к судебной защите.

Отличие Греции в масштабе пустующего фонда и последствиях долгового кризиса. После многолетней рецессии значительная часть собственников накопила отложенные ремонты, неопределенность по наследству и налоговые обязательства. Поэтому решение жилищного кризиса не может быть сведено к регулированию платформ. Оно требует политики городского восстановления.

Рынок нуждается в предложении, а не только в запретах

Греческая жилищная политика входит в более практическую фазу. После периода обвинений в адрес краткосрочной аренды власти и международные институты начинают говорить о возвращении неиспользуемого фонда в оборот. Это менее эффектная, но более важная задача: найти пустые квартиры, понять их состояние, устранить юридические барьеры, дать собственникам стимулы и создать условия для долгосрочной аренды.

Как сообщают эксперты International Investment, критический вывод для Греции состоит в том, что борьба только с Airbnb не решит жилищный кризис. Краткосрочная аренда усилила давление в отдельных районах, но сотни тысяч пустующих домов показывают более глубокую проблему — слабую мобилизацию существующего жилого фонда. Если государство ограничится штрафами и запретами, рынок получит политический сигнал, но не новое предложение. Реальный эффект возможен только при сочетании точного реестра, ремонта старого жилья, налоговых стимулов, защиты долгосрочной аренды и адресных мер в районах, где туризм вытесняет постоянных жителей.