סינגפור תמשיך לבנות מגורים על חשבון יערות

ממשלת סינגפור לא תוותר על בניית מגורים בחלק מיער מאג׳ו ליד Sunset Way ובשטח המחנה הצבאי לשעבר Gillman Barracks. התוכניות הסופיות, מספר הדירות, הצפיפות ולוחות הזמנים לבנייה טרם נקבעו, אך הרשויות אישרו כי שני המתחמים יישארו בתוכנית הדיור. כ-15 הקטאר של צמחייה עשויים להתפנות באזור Sunset Way ולפחות 10 הקטאר — בשטח Gillman Barracks. חברי פרלמנט דרשו להסביר את הבחירה במתחמים אלה, לבחון חלופות ולחשוף באיזו מידה התייעצויות ציבוריות מסוגלות לשנות את הפרויקטים.

הפרלמנט הטיל ספק בבחירת המתחמים

בישיבת הפרלמנט ב-4 באוגוסט 2026 הועלו 18 שאלות הקשורות ישירות לתוכניות הפיתוח ב-Sunset Way וב-Gillman Barracks. חברי הפרלמנט התעניינו באפשרות לצמצם את שטח הבנייה, להגדיל את שטחי היער לשימור, לבחון מחדש את צפיפות השכונות ולבחור אדמות מדינה אחרות.

שאלות נפרדות נגעו להתחממות מקומית בעקבות כריתת היער, פליטות גזי חממה, יעילותם של מסדרונות אקולוגיים והקריטריונים שבהם הנזק הצפוי אמור להוביל לביטול הפיתוח. חברי הפרלמנט דרשו גם להסביר מדוע ההתייעצויות הציבוריות החלו רק לאחר ששני המתחמים כבר הוכרזו כשטחי מגורים עתידיים.

בסדר היום הרשמי צוין כי הערכות ההשפעה הסביבתית עבור רכיבים מסוימים בפרויקטים מצביעות על אפשרות להשפעה שלילית משמעותית גם לאחר נקיטת צעדי מנע. עם זאת, ניסוח זה אינו מתייחס לפרויקט כולו כמקשה אחת, אלא למינים ספציפיים של צמחים ובעלי חיים, בתי גידול ושלבי בנייה שונים.

השר הממונה במשרד לפיתוח לאומי, אלווין טאן, הצהיר כי תוכניות מפורטות טרם אושרו. לאחר סיום קבלת המשוב הרשמי ב-6 באוגוסט, הרשויות ימשיכו בהתייעצויות ויוכלו לבצע התאמות במיקום המבנים, בגודל השטחים הירוקים וברשימת האתרים ההיסטוריים לשימור.

עם זאת, שאלת היסוד כבר הוכרעה. בתגובה לשאלה ישירה על האפשרות לזנוח כליל את הפרויקטים, מסר טאן כי שני המתחמים יועדו למגורים בתוכנית המתאר הכוללת ויפותחו. לדבריו, הדיון צריך להכריע לא האם ייבנו שם, אלא כיצד בדיוק לעשות זאת.

ב-Sunset Way ישמרו כ-8 הקטאר

השטח שנחקר ב-Sunset Way משתרע על פני כ-23 הקטאר באזור קלמנטי. לעיתים קרובות הוא מכונה יער מאג׳ו, אם כי במסמכים הרשמיים נעשה שימוש בשם המתחם Sunset Way. רוב הקרקע יועדה לבניית מגורים עוד בתוכנית המתאר של שנת 1980.

ההערכה האקולוגית חילקה את השטח למספר סוגי צמחייה. כ-9.98 הקטאר תופס יער שהתפתח על קרקע נטושה, 4.7 הקטאר — יער משני עם דומיננטיות של מינים מקומיים, ועוד 4.49 הקטאר — יער משני שבו שולטים עצי אלביזיה פולשניים ומהירי צמיחה. יתרת השטח כוללת שיחים, צמחייה מגוננת ומקווי מים.

המתווה הראשוני צופה שימור של כ-8 הקטאר. שטח זה יכלול נחל מים מתוקים טבעי, צמחייה לאורך גדותיו, חלק מרצפי היער ואת אזור קו הרכבת ההיסטורי Jurong Line. בסמוך נבחנת הקמת שביל טבע שיחבר את מסילת הרכבת לשעבר לשטחים ירוקים נוספים בקלמנטי.

אקולוגים תיעדו במתחם 286 מיני צמחים, מתוכם 49 בעלי חשיבות שימורית. כמו כן אותרו 113 מיני בעלי חיים, ששישה מהם סווגו כבעלי חשיבות שימורית. ביניהם — בולבול צהוב-כיפה המצוי בסכנת הכחדה חמורה, אוח דגים מלאי, עיט ציצית משתנה, קאמא סבכי מזרחי, עטלף במבוק ומקוק ארוך-זנב.

ההערכה מתווה פינוי צמחייה הדרגתי, בדיקת השטח לפני כריתה, העתקת צמחים מסוימים והסתייעות במומחים להעתקת בעלי חיים שאינם יכולים לנוע בבטחה לשטחים ירוקים סמוכים. כמו כן מוצע להגביל עבודות לילה, להגן על הנחל מזיהום ולהשתמש בתאורה המופנית הרחק מן היער.

הנזק ב-Sunset Way משתנה לפי שלבים

הדו״ח האקולוגי אינו קובע כי הפרויקט כולו יגרום לאותה רמת השפעה משמעותית לאחר נקיטת צעדי המנע. עבור שלב עבודות ההכנה והבנייה, ההשפעה השיורית על המגוון הביולוגי מוערכת בטווח שבין שלילית משמעותית לבלתי מורגשת. טווח רחב זה נובע מההבדלים בין מינים שונים, בתי גידול ופעולות הבנייה השונות.

לאחר השלמת הרובע, ההשפעה על המגוון הביולוגי צפויה לנוע בטווח שבין שלילית קלה לבלתי מורגשת. ההשפעה על הנגר העילי לאחר נקיטת צעדי המנע הוערכה כקלה, ועל איכות המים — כקלה או בלתי מורגשת.

אין בכך כדי לומר כי אובדן היער יפוצה במלואו. כ-15 הקטאר מהשטח עלולים להיתפס על ידי מבנים, כבישים ותשתיות. השטחים שישומרו יהיו קטנים יותר וחשופים יותר להשפעות אור, רעש, רוח, חיות בית ונוכחות בני אדם.

לא ניתן לראות ב-Gillman Barracks יער רציף אחד

מתחם Gillman Barracks מהווה מחנה צבאי בריטי לשעבר שהוקם באמצע שנות ה-30 של המאה ה-20, ובהמשך הוסב לגלריות אמנות, מסעדות, משרדים ומוסדות ציבור. על כן, הפרויקט נוגע בו-זמנית בשטח שכבר פותח בעבר, במבנים היסטוריים ובגושי יער משני.

המחקר האקולוגי הקיף כ-47 הקטאר. כ-40 הקטאר נכללים באזור המיועד לבנייה עתידית, ועוד כ-7 הקטאר שוכנים צפונית ל-Telok Blangah Heights. היקף שטח הבנייה העתידי הוא לפי שעה בגדר אומדן בלבד.

כ-32.9% מהשטח שנחקר כבר תפוסים על ידי מבנים ותשתיות. יער משני בעל דומיננטיות של מינים אקזוטיים תופס 21.1%, יער על קרקע נטושה — 14.6%, ויער משני עם דומיננטיות של מינים מקומיים — 9.8%. יתרת השטח מורכבת משיחים, צמחייה עירונית, מקווי מים וסוגי קרקע נוספים.

המחקר תיעד 293 מיני צמחים ו-178 מיני בעלי חיים. מבין הצמחים המקומיים, 22 מינים הם בעלי חשיבות שימורית: שניים מצויים בסכנת הכחדה חמורה בסינגפור, שבעה מוגדרים בסכנת הכחדה ו-13 פגיעים. כמו כן אותרו 11 מיני בעלי חיים בעלי חשיבות שימורית, בהם בולבול צהוב-כיפה, קוקייה ברונזית סגולה ועטלף במבוק.

הערך האקולוגי הגבוה ביותר שייך ליער המשני בעל הדומיננטיות של מינים מקומיים ולנחל היער. שטחים אלה הם שהרשויות מציעות לשמר בראש ובראשונה.

שמונת ההקטארים כוללים שטח ירוק שייווצר מחדש

התוכנית עבור Gillman Barracks צופה שימור של רוב היער המשני שבו שולטים צמחים מקומיים. הניסוח אינו חל על כל חלקות היער: חלק מהיער על הקרקע הנטושה והשטחים שבהם שולטים מינים אקזוטיים ייכרתו ויפונו.

מסדרון אקולוגי ממערב למזרח אמור לחבר בין Telok Blangah Hill Park לבין HortPark. בחלק הדרומי מתוכנן מסדרון ירוק חדש ברוחב של לפחות 30 מטר לעבר Berlayar Creek ושמורת הטבע Labrador.

השטח הכולל של כ-8 הקטאר מורכב משטחים לשימור ומאזורים שבהם בית הגידול יוקם מחדש. לכן לא ניתן להגדירו כ-8 הקטאר של יער קיים ובתולי. השטח החדש יכלול נטיעות רב-שכבתיות של צמחים מקומיים, שולי יער מחוזקים ומינים המושכים ציפורים ופרפרים.

הרשויות מציעות בנוסף להשתמש בחזיתות מבנים בטוחות לציפורים, להגביל את כניסת בני האדם לחלק מהיער בין השעות 19:00 ל-07:00 ולקיים ניטור שוטף של מצב בתי הגידול.

עבור מינים מסוימים הסיכון יישאר משמעותי

לאחר נקיטת צעדי מנע, אובדן בתי הגידול היערניים ב-Gillman Barracks מוערך בין העדר שינוי להשפעה שלילית מתונה. שינוי המיקרו-אקלים ביער שישומר עלול לגרום להשפעה שלילית קלה עד מתונה. התפשטות צמחים פולשים לאחר סיום הבנייה מוערכת כסיכון מתון.

עבור צמחים מסוימים התחזית נותרת חמורה יותר. גם לאחר העתקה ושימור של חלק מהפרטים, הסיכון לתמותת מינים מסוימים מוערך עד לרמה של השפעה שלילית משמעותית.

מצב דומה קיים בקרב בעלי החיים. אובדן בתי גידול ומקורות מזון עבור מינים מסוימים עלול להמשיך ולהוות השפעה שלילית משמעותית גם לאחר נקיטת הצעדים. מנגד, הסיכונים לפגיעה ישירה, פגיעה ברציפות השטח, השפעות תאורה וחיכוך בין אדם לחיות צפויים ברוב המקרים לרדת לרמה מתונה או קלה.

לפיכך, הטענה בדבר ״נזק משמעותי לאחר צעדי הפחתה״ נכונה עבור מדדים מסוימים, אך אינה חלה על כלל השלכות הפרויקט ללא סייג.

מבנים היסטוריים ישולבו חלקית בשכונה

הערכת המורשת ההיסטורית והתרבותית הקיפה 86 מבנים המחולקים לשבע קבוצות. ארבעה מבנים קיבלו דירוג של ערך יוצא דופן, ועוד 27 — ערך גבוה. התוכנית הראשונית צופה שימור של כל ארבעת המבנים בעלי הערך היוצא דופן ו-21 מתוך 27 המבנים בעלי הערך הגבוה.

שישה מבנים בעלי ערך עלולים להיהרס, מאחר שהם ממוקמים בשטחים המיועדים לכבישים ולתשתיות אחרות, או בסמוך לתחנת רכבת תחתית שבה הרשויות מתכוונות להגדיל את צפיפות הבנייה.

יותר מ-20 מבנים היסטוריים עשויים להשתלב בשכונה החדשה ולקבל ייעוד מסחרי או ציבורי. הרשויות מתכוונות לשמר את רוב ארבעת המכלולים המשמעותיים ביותר ב-Preston Road, Lock Road ו-Malan Road.

ב-Gillman Barracks ממשיכים לפעול 11 שוכרים מתחום האמנות ו-13 עסקי הסעדה ובילוי. חוזי השכירות שלהם יסתיימו בהדרגה, לא יאוחר מהרבעון השני של 2030. פרויקט המגורים אינו כולל ביטול מוקדם של חוזים אלה.

מספר הדירות העתידי נותר בלתי ידוע

מתחם Sunset Way מיועד לדיור ציבורי, הנבנה ומשווק על ידי מועצת הדיור והפיתוח של סינגפור, הידועה בשם HDB. ב-Gillman Barracks מתוכנן שילוב של דירות בבנייה ציבורית ופרטית.

המספר הרשמי של בניינים ודירות טרם פורסם. לא אושרו מספר הקומות, הצפיפות, סיווג הדיור הציבורי ומועדי תחילת הבנייה. הערכות אנליסטים בדבר אפשרות להקים בשני המתחמים עד 18 אלף דירות ציבוריות אינן מהוות תוכנית מאושרת.

הממשלה מנמקת את הצורך בשכונות חדשות בירידה בגודל משקי הבית הממוצע ובשאיפת התושבים להקים תאים משפחתיים נפרדים. יחד עם זאת, הפיתוח החדש הוא רק חלק מתוכנית דיור רחבה יותר: HDB מתכוונת להוציא לשוק כ-19.6 אלף דירה מקבלן בשנת 2026, ובמידת הצורך להציע מעל 55 אלף דירות בשנים 2025–2027.

קיומה של תוכנית לאומית רחבת היקף אינו מבטל את הצורך ארוך הטווח בקרקעות. עם זאת, משמעות הדבר היא שלא ניתן לאמוד את תרומתם של Sunset Way ו-Gillman Barracks עד שהרשויות יחשפו את היקף הדיור המתוכנן.

הרשויות דחו את מרבית החלופות שהוצעו

תושבים וחברי פרלמנט הציעו להשתמש במטה לשעבר של המכון לחינוך טכני בדובר, באתר הבנייה של קו הרכבת Cross Island Line, במחנה מאג׳ו ובאזור התעשייה Depot Lane.

הממשלה השיבה כי שטח המכון לשעבר כבר מיועד לדיור ציבורי ופרטי. האתר המשמש לבניית הרכבת התחתית יוכל להיבחן רק לאחר השלמת הקו. מחנה מאג׳ו נדרש לפי שעה לצורכי ביטחון, ו-Depot Lane כבר נכלל בתוכנית הדיור העתידית.

להערכת המשרד, בסמוך לשני המתחמים השנויים במחלוקת אין קרקעות מתאימות אחרות שניתן להשתמש בהן בלוחות הזמנים הנדרשים. במקביל, טרם הוצג מסמך פומבי יחיד המשווה בין כל החלופות לפי מספר דירות, עלויות, לוחות זמנים, פליטות פחמן ופגיעה בטבע.

ההתייעצויות ישנו את הפרויקטים, אך לא יבטלו אותם

המועד הרשמי לקבלת הערות למחקרי ההשפעה הסביבתית וההיסטורית-תרבותית מסתיים ב-6 באוגוסט. הרשויות מבטיחות להמשיך בפגישות עם תושבים, אקולוגים ופעילי שימור מורשת לאחר תאריך זה.

השינויים עשויים לגעת במיקום הבניינים, בצפיפות, בשטח הירוק לשימור, במסדרונות האקולוגיים וברשימת המבנים ההיסטוריים. עבודות פינוי השטח וחוזי הבנייה יידרשו לעמוד בתוכניות הסופיות לניהול ולניטור סביבתי.

עם זאת, ההתייעצויות אינן מעמידות בפני הציבור בחירה אמיתית בין בנייה לבין שימור מלא של השטחים. הרשויות אישרו כי שני הפרויקטים ייצאו לפועל, שכן הן רואות בהם צעד הכרחי למענה על ביקושי הדיור בעשור הקרוב.

כפי שמציינים מומחי International Investment, סינגפור אכן מתמודדת עם מחסור בקרקעות וביקוש מתמיד לדיור, אולם הדיון הציבורי נפתח רק לאחר קבלת ההחלטה העקרונית על הבנייה. מסדרונות אקולוגיים, העתקת צמחים ופינוי הדרגתי עשויים למזער את הנזק, אך לא ישחזרו את השטח ואת רציפות היערות שאבדו. החיסרון המרכזי בתכנון טמון בהיעדר נתון רשמי לגבי מספר הדירות ובהיעדר השוואה אחידה בין החלופות. ללא נתונים אלה, לא ניתן לקבוע באופן אובייקטיבי האם היקף האובדן האקולוגי אכן הולם את התועלת הצפויה בתחום הדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment