דירות בשוודיה מוזלות לאחר העלייה באביב

מחירי הדירות בשוודיה ירדו ב-1,5% בנתוני יולי, ובכך חזרו על הירידה החודשית החדה ביותר בשנה האחרונה. התיקון הבולט ביותר נרשם בסטוקהולם רבתי, אולם המגמה השנתית בשוק נותרת חיובית: הדירות במדינה יקרות ב-4,6% בהשוואה לשנה שעברה, ובתים פרטיים — ב-3,4%. במקביל, מספר עסקאות הנדל״ן בחודשים מאי–יולי עלה ב-12%, מה שהופך את תמונת השוק ליציבה בהרבה מכפי שמשתקף מנתון חודשי בודד.

מחירי הדירות בשוודיה ירדו ב-1,5%

שוק המגורים השוודי הציג מגמות מעורבות ביולי 2026. לפי Svensk Mäklarstatistik, מחירי הדירות באגודות דיור ירדו ב-1,5%, בעוד שבתים פרטיים התייקרו ב-0,9%. בשלושה חודשים איבדו הדירות אף הן 1,5%, ואילו הבתים עלו ב-3,5%. בחישוב שנתי שני המגזרים נותרו במגמה חיובית: הדירות התייקרו ב-4,6%, והבתים — ב-3,4%.

הירידה של יולי בדירות הייתה זהה לזו של השנה הקודמת. ביולי 2025 ירד המדד אף הוא ב-1,5%. עם זאת, באותה תקופה קצב העלייה השנתי במחירי הדירות עמד על פחות מ-3%, בעוד שכעת הוא מגיע ל-4,6%. לפיכך, אותה ירידה חודשית מתרחשת על רקע דינמיקה שנתית חזקה יותר של השוק.

סטוקהולם רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר

בסטוקהולם רבתי ירד מדד מחירי הדירות ב-2,5%. בגטבורג רבתי עמדה הירידה על 0,6%, בעוד שבמאלמו רבתי עלו המחירים ב-0,4%.

במרכז סטוקהולם הגיעה הירידה ל-0,6%, במרכז גטבורג — ל-1,1%, ובמרכז מאלמו — ל-1,7%. יחד עם זאת, הנתונים ל-12 החודשים האחרונים נותרים חיוביים ומציגים פערים ניכרים בין האזורים.

במרכז סטוקהולם התייקרו הדירות בשנה האחרונה ב-8,5%, ובסטוקהולם רבתי — ב-6%. במרכז גטבורג עמדה העלייה גם כן על 6%, ובגטבורג רבתי — על 1,6%. במרכז מאלמו הגיעה העלייה השנתית ל-0,5% בלבד, ובמאלמו רבתי — ל-0,6%.

ארגון הענף Mäklarsamfundet מייחס את הדינמיקה של יולי בראש ובראשונה לשינוי עונתי בהרכב המכירות. בקיץ מספר העסקאות באזורים עם הנדל״ן היקר ביותר פוחת, ולכן חלקן בסטטיסטיקה הכוללת קטן. בנתונים עצמם מצוין במפורש כי הירידה החדה בסטוקהולם רבתי התרחשה במקביל למספר נמוך של עסקאות במרכז הבירה ולירידת מחירים בעסקאות שנחתמו שם.

יש להתייחס להסבר זה כהערכה של פעילי השוק: הסטטיסטיקה אכן מאששת את השינוי במספר העסקאות ובהרכבן, אך כשלעצמה אינה מאפשרת לתלות את מלוא ירידת יולי בסיבה אחת בלבד.

סטוקהולם נותרת השוק היקר ביותר במדינה

המחיר הממוצע למ״ר של דירה ברחבי המדינה עמד ביולי על 39 248 קרונות שוודיות. במרכז סטוקהולם הגיע הנתון ל-116 087 קרונות, ובסטוקהולם רבתי — ל-61 794 קרונות.

במרכז גטבורג עמד המחיר הממוצע על 68 089 קרונות למ״ר, ובגטבורג רבתי — על 47 622 קרונות. במרכז מאלמו הגיע המדד ל-38 320 קרונות, ובמאלמו רבתי — ל-37 118 קרונות.

כך, המחיר הממוצע למ״ר במרכז סטוקהולם גבוה כמעט פי שלושה מהנתון הכלל-ארצי. בשל פער זה, שינוי במבנה הגיאוגרפי של העסקאות עלול להשפיע באופן מהותי על הנתונים המצרפיים.

מדוע אין לראות בירידה של 1,5% השוואה רגילה של ״יולי מול יוני״

הערה חשובה נוגעת למתודולוגיית החישוב. הנתון ״לחודש אחד״ שמפרסמת הלשכה הסטטיסטית השוודית אינו השוואה פשוטה של שווי הדירות שנמכרו ביולי מול מכירות יוני.

לחישוב דינמיקת המחירים משמשות תקופות מתגלגלות של שלושה חודשים. המדד החודשי של יולי משווה עסקאות ממאי–יולי לתקופה של אפריל–יוני. המדד התלת-חודשי משווה בין מאי–יולי לפברואר–אפריל. המחיר הממוצע למ״ר, לעומת זאת, מחושב אך ורק על סמך עסקאות החודש האחרון.

לפיכך, הניסוח ״דירות הוזלו ביולי ב-1,5%״ נוח לתיאור ההודעה הסטטיסטית, אך מבחינה טכנית מדובר בשינוי של מדד המחושב על בסיס תקופות תלת-חודשיות חופפות.

מכירות הנדל״ן עלו ב-12%

הירידה במדד הדירות לא לוותה בהתכווצות במספר העסקאות. במהלך החודשים מאי, יוני ויולי נמכרו בשוודיה כ-46 500 דירות ובתים פרטיים לעומת 41 600 בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בעלייה של 12%.

מספר הדירות שנמכרו גדל ב-13%, לכ-28 500 נכסים. מכירות הבתים הפרטיים עלו ב-10%, ל-18 000. ארגון הענף מציין עוד כי היקף העסקאות בינואר–יולי היה הגבוה ביותר לתקופה המקבילה מאז שנות המגפה.

כך, תיקון המחירים בדירות ביולי התרחש במקביל לפעילות שוק גבוהה יותר בהשוואה לשנת 2025.

בתים פרטיים בשוודיה המשיכו להתייקר

המדד הלאומי של מחירי הבתים הפרטיים עלה ביולי ב-0,9%, בשלושה חודשים — ב-3,5%, וב-12 חודשים — ב-3,4%. המחיר הממוצע לנכס עמד על 3,579 מיליון קרונות.

בסטוקהולם רבתי התייקרו הבתים ב-0,1% במדד החודשי וב-4,1% בחישוב שנתי, והמחיר הממוצע עמד על 6,025 מיליון קרונות. בגטבורג רבתי הגיעה העלייה ל-0,3% ו-1,4% בהתאמה, והמחיר הממוצע — ל-5,548 מיליון קרונות.

במאלמו רבתי עלה המדד ב-0,6% בחודש וב-3,2% בשנה, והמחיר הממוצע הגיע ל-5,467 מיליון קרונות. מחוץ לשלושת המטרופולינים הגדולים, שבהם מתבצעות כ-70% מעסקאות הבתים הפרטיים, עליית מחירי יולי עמדה על מעל 1%.

בשוק בתי הנופש והכפר השינויים היו מזעריים. המחיר הממוצע של נכסים כאלה ב-12 החודשים האחרונים עמד על 2,414 מיליון קרונות, והעלייה השנתית הסתכמה ב-0,2%. החישוב מתבסס על 5 217 עסקאות מכירה מאוגוסט 2025 עד יולי 2026.

רפורמת המשכנתאות הפחיתה את ההון העצמי הנדרש

החל מ-1 באפריל 2026 חלים בשוודיה כללים חדשים למתן משכנתאות. הפרלמנט של המדינה העלה את יחס המימון המרבי בעת רכישה מ-85% ל-90%. משמעות הדבר היא שבעת שימוש במימון מרבי די לרוכש להעמיד 10% משווי הנכס כהון עצמי במקום 15% קודם לכן.

במקביל בוטלה הדרישה להחזר מוגבר עבור לווים שחוב הדיור הכולל שלהם עולה על 4,5 מהכנסתם השנתית ברוטו. בעבר נדרשו לווים אלה לפרוע בנוסף לפחות 1% מההלוואה מדי שנה. הדרישות הבסיסיות לפירעון הקשורות ליחס שבין החוב לשווי הנכס נותרו בעינן. הלוואה נוספת כנגד נכס שכבר בבעלות מוגבלת ל-80% משווי השוק שלו. הריקסדאג ציין כי הכללים החדשים נכנסו לתוקף ב-1 באפריל.

עבור נכס בשווי 4 מיליון קרונות, סכום ההון העצמי המינימלי במשכנתא מרבית ירד מ-600 אלף ל-400 אלף קרונות.

הרפורמה הפחיתה את החסם הפורמלי להון העצמי הראשוני, אך את השפעתה בפועל על מחירי הדיור לא ניתן לאמוד בוודאות על סמך נתוני חודשים בודדים.

ריביות המשכנתא ירדו ל-2,75%

תנאי המימון הפכו נוחים יותר בהשוואה לשנים קודמות. הריבית המשתנה הממוצעת להלוואות דיור חדשות ירדה ביוני ל-2,75% מ-2,78% במאי. הריבית הממוצעת על כל חוזי המשכנתא החדשים ירדה מ-2,83% ל-2,80%.

Statistics Sweden מדווחת כי היקף הלוואות הדיור של משקי הבית הגיע ביוני ל-4,321 טריליון קרונות. העלייה השנתית בהן עמדה על 3,3%. לשם השוואה, סך האשראי למשקי הבית גדל ב-3,2%.

כ-77% מהיקף הלוואות הדיור, שהם 3,307 טריליון קרונות, נלקחו בריבית משתנה.

נתח גבוה זה של הלוואות מעיד על כך ששינויים בשיעורי הריבית משפיעים במהירות יחסית על הנטל הפיננסי של חלק ניכר מהלווים בשוודיה.

הבנק המרכזי הותיר את הריבית על 1,75%

ריבית הריקסבנק נכון ל-7 באוגוסט 2026 עומדת על 1,75%. ההחלטה להותיר אותה ברמה זו התקבלה ביוני, והיא בתוקף מאז 24 ביוני.

הבנק המרכזי של שוודיה ציין אז כי האינפלציה נותרה נמוכה, אך הסיכונים לעליית מחירים גבוהה יותר התגברו. הרגולטור הדגיש גם כי ההסתברות להעלאת ריבית בהמשך שנת 2026 עלתה ביחס להערכה הקודמת.

ישיבת המדיניות המוניטרית הבאה תתקיים ב-19 באוגוסט, והחלטת הריבית צפויה להתפרסם ב-20 באוגוסט.

האינפלציה ביולי הואטה בחדות

נתונים ראשוניים מראים כי האינפלציה לפי מדד המחירים לצרכן ביולי הואטה ל-0,2% בחישוב שנתי לאחר 0,7% ביוני. בחודש יולי עצמו ירדו המחירים ב-0,3%.

מדד המחירים לצרכן בריבית משכנתא קבועה — מדד האינפלציה המרכזי המשמש את הבנק המרכזי ליעד המדיניות המוניטרית — הואט מ-1,3% ל-0,7%.

עם זאת, המדד ללא אנרגיה עלה מ-0,4% ל-0,6%. הלשכה הסטטיסטית מייחסת חלק ניכר מהאטת האינפלציה הכוללת לירידת מחירי האנרגיה. הנתונים הסופיים ליולי צפויים להתפרסם ב-13 באוגוסט.

כלכלת שוודיה צמחה ברבעון השני

האינדיקטור הראשוני של התוצר המקומי הגולמי הראה כי כלכלת שוודיה צמחה ברבעון השני ב-1,4% לעומת שלושת החודשים הקודמים, בניכוי עונתיות.

בהשוואה לרבעון השני של 2025, הצמיחה המתואמת לימי עבודה עמדה על 2,8%. במקביל, בחודש יוני לבדו ירד התוצר המקומי הגולמי ב-0,2% בהשוואה למאי.

נתונים אלה נותרו ראשוניים. החשבונות הלאומיים המלאים לרבעון השני צפויים להתפרסם ב-28 באוגוסט.

הרוכשים נעשו זהירים יותר בהערכת המשך עליות המחירים

על רקע תיקון הקיץ נחלשו גם ציפיותיהם של רוכשים פוטנציאליים. לפי סקר אוגוסט של Hemnet, 33,9% מהמשיבים צופים עלייה במחירי הדיור בששת החודשים הבאים, לעומת 36% בחודש הקודם.

חלקם של המצפים לירידה עלה מ-11,8% ל-13,5%. עוד 52,6% סבורים כי המחירים לא ישתנו מהותית. הפער בין שיעור האופטימיים לפסימיים הצטמצם ל-20 נקודות אחוז ויורד זה החודש השישי ברציפות. בסקר השתתפו 3 152 אנשים שתכננו לרכוש דיור.

מרבית הנשאלים צופים אפוא יציבות מחירים, ולא עלייה או ירידה.

שוק הדיור בשוודיה שומר על פערים אזוריים חדים

המאפיין הבולט בנתוני יולי הוא הפער בין המגמה לטווח הקצר לבין המגמה השנתית. המדד הכלל-ארצי לדירות ירד ב-1,5%, אך ב-12 חודשים עלה ב-4,6%. במרכז סטוקהולם הגיעה העלייה השנתית ל-8,5%, בעוד שבמרכז מאלמו — ל-0,5% בלבד.

במקביל גדל מספר העסקאות, בתים פרטיים המשיכו להתייקר, ריביות המשכנתא ירדו, ובאפריל נכנסו לתוקף הקלות בדרישות ההון העצמי. גורמים אלה אינם מאפשרים להסיק מסקנה בדבר גל ירידות ארצי חדש על סמך נתוני יולי בלבד.

כפי שמציינים מומחי International Investment, יש לבחון את נתוני יולי בזהירות: הירידה במדד הדירות משתלבת בשלב זה עם מגמה שנתית חיובית ועלייה בהיקף העסקאות, ולכן חודש אחד אינו מספיק כדי להעיד על שינוי מגמה בשוק. בד בבד, השיעור הגבוה של הלוואות בריבית משתנה והאפשרות לרכוש דיור בהון עצמי החל מ-10% מגבירים את רגישותם של חלק מהרוכשים החדשים לשינויים עתידיים בעלויות האשראי. עבור משקיעים, נודעת חשיבות נוספת לאיתנות הפיננסית של אגודת הדיור, לרמת החוב שלה, לתשלומים השוטפים ולנזילות באזור הספציפי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment