ბინები შვედეთში საგაზაფხულო ზრდის შემდეგ იაფდება

ბინების ფასები შვედეთში ივლისის სტატისტიკით 1,5%-ით შემცირდა, რითაც ბოლო ერთი წლის განმავლობაში მაქსიმალური ყოველთვიური კლება გაიმეორა. ყველაზე შესამჩნევი კორექცია დიდ სტოკჰოლმში დაფიქსირდა, თუმცა ბაზრის წლიური დინამიკა დადებითი რჩება: ბინები ქვეყანაში 4,6%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, კერძო სახლები კი — 3,4%-ით. ამავდროულად, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა მაის-ივლისში 12%-ით გაიზარდა, რაც ბაზრის საერთო სურათს გაცილებით მდგრადს ხდის, ვიდრე ეს ერთი თვის მაჩვენებლიდან ჩანს.

ბინების ფასები შვედეთში 1,5%-ით შემცირდა

შვედეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის ივლისში არაერთგვაროვანი დინამიკა აჩვენა. Svensk Mäklarstatistik-ის მონაცემებით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობებში ბინების ფასები 1,5%-ით შემცირდა, მაშინ როდესაც კერძო სახლები 0,9%-ით გაძვირდა. სამი თვის განმავლობაში ბინებმა ასევე დაკარგა 1,5%, ხოლო სახლებმა 3,5%-ით მოიმატა. წლიურ ჭრილში ორივე სეგმენტი პლუსში რჩება: ბინები გაძვირდა 4,6%-ით, სახლები — 3,4%-ით.

ბინების ფასების ივლისის კლება ზუსტად ისეთივე აღმოჩნდა, როგორც ერთი წლით ადრე. 2025 წლის ივლისში მაჩვენებელი ასევე 1,5%-ით შემცირდა. თუმცა მაშინ ბინებზე ფასების წლიური ზრდა 3%-ზე ნაკლები იყო, ახლა კი მან 4,6%-ს მიაღწია. ამიტომ იდენტური ყოველთვიური კლება ბაზრის უფრო მაღალი წლიური დინამიკის ფონზე მიმდინარეობს.

სტოკჰოლმმა ფასების ყველაზე მკვეთრი კლება აჩვენა

დიდ სტოკჰოლმში ბინების ღირებულების მაჩვენებელი 2,5%-ით შემცირდა. დიდ გეტებორგში კლებამ 0,6% შეადგინა, მაშინ როდესაც დიდ მალმეში ფასები 0,4%-ით გაიზარდა.

სტოკჰოლმის ცენტრალურ ნაწილში კლებამ 0,6%-ს მიაღწია, გეტებორგის ცენტრში — 1,1%-ს, მალმეს ცენტრში — 1,7%-ს. ამავდროულად, ბოლო 12 თვის მონაცემები დადებითი რჩება და რეგიონების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება.

ცენტრალურ სტოკჰოლმში ბინები ერთ წელიწადში 8,5%-ით გაძვირდა, დიდ სტოკჰოლმში — 6%-ით. გეტებორგის ცენტრში ზრდამ ასევე 6% შეადგინა, დიდ გეტებორგში — 1,6%. ცენტრალურ მალმეში წლიურმა მატებამ მხოლოდ 0,5%-ს მიაღწია, ხოლო დიდ მალმეში — 0,6%-ს.

დარგობრივი ორგანიზაცია Mäklarsamfundet ივლისის დინამიკას პირველ რიგში გაყიდვების სტრუქტურის სეზონურ ცვლილებას უკავშირებს. ზაფხულში ყველაზე ძვირადღირებული საცხოვრებლის მქონე რაიონებში გარიგებების რაოდენობა მცირდება, რის გამოც მათი წილი საერთო სტატისტიკაში უფრო დაბალი ხდება. თავად სტატისტიკაში ცალკე აღინიშნება, რომ დიდ სტოკჰოლმში მკვეთრი კლება დაემთხვა დედაქალაქის ცენტრალურ ნაწილში გაყიდვების მცირე რაოდენობას და იქ დადებულ გარიგებებზე ფასების შემცირებას.

ეს განმარტება უნდა განიხილებოდეს სწორედ როგორც ბაზრის მონაწილეთა შეფასება: სტატისტიკა ადასტურებს გარიგებების რაოდენობისა და შემადგენლობის ცვლილებას, თუმცა თავისთავად არ იძლევა საშუალებას, რომ ივლისის მთელი კლება მხოლოდ ერთ მიზეზამდე დავიყვანოთ.

სტოკჰოლმი ქვეყნის ყველაზე ძვირ ბაზრად რჩება

ბინის კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი ქვეყნის მასშტაბით ივლისში 39 248 შვედურ კრონას შეადგენდა. ცენტრალურ სტოკჰოლმში მაჩვენებელმა 116 087 კრონას მიაღწია, დიდ სტოკჰოლმში — 61 794 კრონას.

გეტებორგის ცენტრში საშუალო ღირებულება შეადგენდა 68 089 კრონას კვადრატულ მეტრზე, დიდ გეტებორგში — 47 622 კრონას. ცენტრალურ მალმეში მაჩვენებელმა 38 320 კრონას მიაღწია, დიდ მალმეში — 37 118 კრონას.

ამრიგად, კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი ცენტრალურ სტოკჰოლმში თითქმის სამჯერ აღემატება ქვეყნის საშუალო მაჩვენებელს. ასეთი სხვაობის გამო გარიგებების გეოგრაფიული სტრუქტურის ცვლილებამ შესაძლოა მნიშვნელოვანი გავლენა იქონიოს აგრეგირებულ მაჩვენებლებზე.

რატომ არ შეიძლება 1,5%-იანი კლების ჩვეულებრივ «ივლისი ივნისის წინააღმდეგ» შედარებად მიჩნევა

მნიშვნელოვანი დაზუსტება ეხება გაანგარიშების მეთოდოლოგიას. «ერთი თვის» მაჩვენებელი, რომელსაც შვედური სტატისტიკა აქვეყნებს, არ წარმოადგენს ივლისში გაყიდული საცხოვრებლის ღირებულების მარტივ შედარებას ივნისის გაყიდვებთან.

ფასების დინამიკის დასათვლელად გამოიყენება სამთვიანი მცოცავი პერიოდები. ივლისის ყოველთვიური მაჩვენებელი მაის-ივლისის გარიგებებს აპრილ-ივნისის პერიოდს ადარებს. სამთვიანი მაჩვენებელი კი მაის-ივლისს თებერვალ-აპრილთან ავლებს პარალელს. კვადრატული მეტრის საშუალო ღირებულება, პირიქით, მხოლოდ ბოლო თვის გარიგებების მიხედვით იანგარიშება.

ამიტომ ფორმულირება «ბინები ივლისში 1,5%-ით გაიაფდა» მოსახერხებელია სტატისტიკური რელიზის აღსაწერად, თუმცა ტექნიკურად საუბარია მაჩვენებლის ცვლილებაზე, რომელიც გადამფარავი სამთვიანი პერიოდების საფუძველზეა გამოთვლილი.

საცხოვრებლის გაყიდვები 12%-ით გაიზარდა

ბინების ინდიკატორის შემცირებას თან არ ახლდა გარიგებების რაოდენობის კლება. მაისში, ივნისსა და ივლისში შვედეთში გაიყიდა დაახლოებით 46 500 ბინა და კერძო სახლი გასული წლის იმავე პერიოდის 41 600-თან შედარებით. ზრდამ 12% შეადგინა.

გაყიდული ბინების რაოდენობა 13%-ით გაიზარდა, დაახლოებით 28 500 ობიექტამდე. კერძო სახლების გაყიდვები 10%-ით გაიზარდა, 18 000-მდე. დარგობრივი ორგანიზაცია ასევე აღნიშნავს, რომ იანვარ-ივლისში გარიგებების მოცულობა შესაბამისი პერიოდისთვის ყველაზე მაღალი აღმოჩნდა პანდემიის წლების შემდეგ.

ამგვარად, ბინების ფასების ივლისის კორექცია 2025 წელთან შედარებით ბაზრის უფრო მაღალი აქტივობის ფონზე მოხდა.

კერძო სახლები შვედეთში კვლავ ძვირდებოდა

კერძო სახლების ფასების ეროვნული მაჩვენებელი ივლისში 0,9%-ით გაიზარდა, სამ თვეში — 3,5%-ით, 12 თვეში — 3,4%-ით. ობიექტის საშუალო ფასმა 3,579 მლნ კრონა შეადგინა.

დიდ სტოკჰოლმში სახლები გაძვირდა 0,1%-ით თვიური მაჩვენებლით და 4,1%-ით წლიურად, ხოლო საშუალო ფასმა 6,025 მლნ კრონა შეადგინა. დიდ გეტებორგში ზრდამ შესაბამისად 0,3% და 1,4% შეადგინა, საშუალო ღირებულებამ კი — 5,548 მლნ კრონა.

დიდ მალმეში მაჩვენებელი გაიზარდა 0,6%-ით თვეში და 3,2%-ით წელიწადში, საშუალო ფასმა კი 5,467 მლნ კრონას მიაღწია. სამი უმსხვილესი აგლომერაციის მიღმა, სადაც კერძო სახლებთან გარიგებების დაახლოებით 70% ხორციელდება, ივლისის ზრდა 1%-ს აღემატებოდა.

დასასვენებელი აგარაკების ბაზარზე ცვლილებები მინიმალური იყო. ასეთი ობიექტების საშუალო ღირებულება ბოლო 12 თვის განმავლობაში შეადგენდა 2,414 მლნ კრონას, ხოლო წლიური ზრდა — 0,2%-ს. გაანგარიშება ეფუძნება 5 217 გაყიდვას 2025 წლის აგვისტოდან 2026 წლის ივლისამდე პერიოდში.

იპოთეკურმა რეფორმამ შეამცირა აუცილებელი პირველადი შენატანი

2026 წლის 1 აპრილიდან შვედეთში იპოთეკური დაკრედიტების ახალი წესები მოქმედებს. ქვეყნის პარლამენტმა საცხოვრებლის შეძენისას იპოთეკური სესხის მაქსიმალურად დასაშვები თანაფარდობა ქონების ღირებულებასთან 85%-დან 90%-მდე გაზარდა. ეს ნიშნავს, რომ მაქსიმალური დაკრედიტებით სარგებლობისას მყიდველისთვის საკმარისია ობიექტის ღირებულების 10%-ის საკუთარი სახსრებით დაფარვა წინა 15%-ის ნაცვლად.

ამავდროულად გაუქმდა სესხის დაფარვის გამკაცრებული მოთხოვნა იმ მსესხებლებისთვის, ვისი მთლიანი საცხოვრებელი დავალიანებაც გადასახადებამდე წლიურ შემოსავალს 4,5-ჯერ აღემატება. მანამდე მათ ევალებოდათ ყოველწლიურად სესხის დამატებით არანაკლებ 1%-ის დაფარვა. დაფარვის ძირითადი მოთხოვნები, რომლებიც დაკავშირებულია ვალის თანაფარდობასთან უძრავი ქონების ღირებულებასთან, შენარჩუნდა. უკვე მფლობელობაში არსებული საცხოვრებლის უზრუნველყოფით დამატებითი სესხი შეზღუდულია მისი საბაზრო ღირებულების 80%-ით. რიქსდაგი მიუთითებს, რომ ახალი ნორმები ძალაში 1 აპრილს შევიდა.

4 მლნ კრონის ღირებულების ობიექტისთვის საკუთარი სახსრების მინიმალური თანხა მაქსიმალურად დასაშვები იპოთეკის დროს 600 ათასიდან 400 ათას კრონამდე შემცირდა.

რეფორმამ შეამცირა ფორმალური ბარიერი პირველადი შენატანისთვის, თუმცა მისი ფაქტობრივი გავლენა საცხოვრებლის ფასებზე საიმედოდ ვერ განისაზღვრება სტატისტიკის მხოლოდ რამდენიმე თვის მიხედვით.

იპოთეკური განაკვეთები 2,75%-მდე შემცირდა

დაფინანსების პირობები წინა წლებთან შედარებით უფრო რბილი გახდა. საშუალო მცურავი განაკვეთი ახალ საცხოვრებელ სესხებზე ივნისში 2,75%-მდე შემცირდა მაისის 2,78%-დან. ყველა ახალ იპოთეკურ ხელშეკრულებაზე საშუალო განაკვეთი 2,83%-დან 2,80%-მდე შემცირდა.

Statistics Sweden იუწყება, რომ შინამეურნეობების საცხოვრებელი სესხების საერთო მოცულობამ ივნისში 4,321 ტრლნ კრონას მიაღწია. მათი წლიური ზრდა 3,3% იყო. შედარებისთვის, შინამეურნეობების მთლიანი დაკრედიტება 3,2%-ით გაიზარდა.

საცხოვრებელი სესხების მოცულობის დაახლოებით 77%, ანუ 3,307 ტრლნ კრონა, მოდიოდა მცურავგანაკვეთიან სესხებზე.

ასეთი სესხების მაღალი წილი ნიშნავს, რომ საპროცენტო განაკვეთების ცვლილება შედარებით სწრაფად აისახება შვედი მსესხებლების მნიშვნელოვანი ნაწილის ფინანსურ ტვირთზე.

ცენტრალურმა ბანკმა განაკვეთი 1,75%-ის დონეზე შეინარჩუნა

რიქსბანკის ძირითადი განაკვეთი 2026 წლის 7 აგვისტოს მდგომარეობით 1,75%-ს შეადგენს. მისი ამ დონეზე შენარჩუნების გადაწყვეტილება ივნისში იქნა მიღებული, განაკვეთი მოქმედებს 24 ივნისიდან.

შვედეთის ცენტრალურმა ბანკმა მაშინ აღნიშნა, რომ ინფლაცია დაბალი რჩება, თუმცა ფასების უფრო მაღალი ზრდის რისკები გაძლიერდა. რეგულატორმა ასევე მიუთითა, რომ 2026 წლის ბოლოს განაკვეთის გაზრდის ალბათობა წინა შეფასებასთან შედარებით გაიზარდა.

მონეტარული პოლიტიკის მომდევნო სხდომა 19 აგვისტოს გაიმართება, ხოლო გადაწყვეტილება განაკვეთის შესახებ 20 აგვისტოს უნდა გამოქვეყნდეს.

ინფლაცია ივლისში მკვეთრად შენელდა

წინასწარი მონაცემები აჩვენებს, რომ ინფლაცია სამომხმარებლო ფასების ინდექსის მიხედვით ივლისში წლიურად 0,2%-მდე შენელდა ივნისის 0,7%-ის შემდეგ. ერთ თვეში ფასები 0,3%-ით შემცირდა.

სამომხმარებლო ფასების ინდექსი ფიქსირებული იპოთეკური განაკვეთით — ძირითადი ინფლაციური მაჩვენებელი, რომელსაც ცენტრალური ბანკი მონეტარული პოლიტიკის მიზნისთვის იყენებს — 1,3%-დან 0,7%-მდე შენელდა.

ამავდროულად, მაჩვენებელი ენერგეტიკის გარეშე 0,4%-დან 0,6%-მდე გაიზარდა. სტატისტიკური სამსახური საერთო ინფლაციის შენელების მნიშვნელოვან ნაწილს ენერგიის ფასების კლებას უკავშირებს. ივლისის საბოლოო სტატისტიკა 13 აგვისტოს უნდა გამოქვეყნდეს.

შვედეთის ეკონომიკა მეორე კვარტალში გაიზარდა

მთლიანი შიდა პროდუქტის წინასწარმა ინდიკატორმა აჩვენა, რომ შვედეთის ეკონომიკა მეორე კვარტალში წინა სამ თვესთან შედარებით 1,4%-ით გაიზარდა სეზონურობის გათვალისწინებით.

2025 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით ზრდამ კალენდარული სხვაობების კორექტირებით 2,8% შეადგინა. ამასთან, უშუალოდ ივნისში მთლიანი შიდა პროდუქტი მაისთან შედარებით 0,2%-ით შემცირდა.

ეს მონაცემები წინასწარია. მეორე კვარტლის სრული ეროვნული ანგარიშები 28 აგვისტოს უნდა გამოქვეყნდეს.

მყიდველები უფრო ფრთხილად აფასებენ ფასების შემდგომ ზრდას

ზაფხულის კორექციის ფონზე პოტენციური მყიდველების მოლოდინებიც შესუსტდა. Hemnet-ის აგვისტოს გამოკითხვის მონაცემებით, რესპონდენტთა 33,9% მომდევნო ექვს თვეში საცხოვრებლის ღირებულების ზრდას ელის წინა თვის 36%-თან შედარებით.

მათი წილი, ვინც კლებას ელოდება, 11,8%-დან 13,5%-მდე გაიზარდა. კიდევ 52,6% მიიჩნევს, რომ ფასები არსებითად არ შეიცვლება. სხვაობა ოპტიმისტებისა და პესიმისტების წილს შორის 20 პროცენტულ პუნქტამდე შემცირდა და უკვე ზედიზედ მეექვსე თვეა იკლებს. გამოკითხვაში მონაწილეობა მიიღო 3 152 ადამიანმა, რომლებიც საცხოვრებლის შეძენას გეგმავდნენ.

გამოკითხულთა უმრავლესობა, ამგვარად, სტაბილურ ფასებს ელის და არა მათ ზრდას ან ვარდნას.

შვედეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი მკვეთრ რეგიონულ განსხვავებებს ინარჩუნებს

ივლისის სტატისტიკის მთავარი თავისებურება მოკლევადიან და წლიურ დინამიკას შორის არსებული სხვაობაა. ბინების ეროვნული მაჩვენებელი 1,5%-ით შემცირდა, თუმცა 12 თვეში 4,6%-ით გაიზარდა. ცენტრალურ სტოკჰოლმში წლიურმა ზრდამ 8,5%-ს მიაღწია, მაშინ როდესაც ცენტრალურ მალმეში — მხოლოდ 0,5%-ს.

ამავდროულად გაიზარდა გარიგებების რაოდენობა, კერძო სახლები კვლავ ძვირდებოდა, იპოთეკური განაკვეთები შემცირდა, ხოლო აპრილში ძალაში შევიდა ნაკლებად მკაცრი შეზღუდვები პირველადი შენატანის ოდენობაზე. ეს ფაქტორები არ იძლევა საფუძველს, რომ მხოლოდ ივლისის მაჩვენებელზე დაყრდნობით ბაზრის ახალ საერთოეროვნულ ვარდნაზე გაკეთდეს დასკვნა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ივლისის მონაცემები ფრთხილად უნდა შეფასდეს: ბინების ინდიკატორის კლება ჯერჯერობით ერწყმის დადებით წლიურ დინამიკასა და გარიგებათა რაოდენობის ზრდას, ამიტომ ერთი თვე საკმარისი არ არის საბაზრო ტრენდის შეცვლის დასასკვნელად. ამასთან, მცურავგანაკვეთიანი სესხების მაღალი წილი და საცხოვრებლის 10%-იანი პირველადი შენატანით შეძენის შესაძლებლობა ზრდის ახალი მყიდველების ნაწილის მგრძნობელობას დაკრედიტების ღირებულების სამომავლო ცვლილებების მიმართ. ინვესტორებისთვის დამატებით მნიშვნელოვანია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ფინანსური მდგომარეობა, მისი დავალიანება, რეგულარული გადასახადები და კონკრეტული რაიონის ლიკვიდურობა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან