Недвижимость Берлина, обзор по районам: где лучше селиться, а где сдавать? Тенденции столичного рынка

О рынке недвижимости Берлина, лучших районах для покупки, мигрантах, мошенничестве и лучших варинтах для инвестиций мы говорили с экспертом аналитического журнала International Investment по рынку недвижимости Германии Любовью Баумгертнер.



- Есть ли в Берлине районы, недвижимость в которых покупать не стоит? Какие это районы и какие причины?

– Все зависит от того, с какой целью приобретается недвижимость. Если с целью собственного проживания, тогда лучше выбирать спокойные, безопасные районы в зависимости от бюджета. С приличным бюджетом это могут быть такие престижные добротные районы как Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Штеглиц. С ограниченным бюджетом – районы попроще: Райникендорф, Панков, Мариендорф. Менее безопасными считаются районы с большой долей мигрантов и социально слабых слоев населения: Нойкельн, Хеллерсдорф, Хоэншенхаузен, части Веддинга и Моабита.
Если же преследуется цель капиталовложения и сдачи в аренду без собственного проживания, то для этого подойдут абсолютно все районы, поскольку недвижимость во всех районах без проблем сдается в аренду и приносит стабильный доход.

- Берлин очень привлекательный город. Из каких стран больше всего мигрируют в Берлин? Есть ли районы, в которых живут только представители определенных диаспор?

– В Берлине очень много иммигрантов из различных стран мира, которых можно встретить во всех районах города. Тем не менее концентрация выходцев из различных стран в различных районах не одинаковая. Например, выходцы из Италии, Испании предпочитают районы Фридрихсхайн, Пренцлауэр Берг, Кройцберг. Выходцы из Турции и арабских стран больше селятся в Нойкельне, Кройцберге и Веддинге. Бывшие граждане советских республик выбирают часто Шарлоттенбург или Марцан. Большая часть азиатов проживает в Лихтенберге.

– Студенческое жилье, насколько выгодна его покупка и в каком районе оно должно находится? Сколько стоит? Каким параметрам соответствовать?

– На данный момент студенческое жилье является очень популярным направлением инвестирования. По статистике лишь пятая часть студентов проживает в общежитиях, около половины выбирает комнаты в студенческих коммуналках и примерно пятая часть - небольшие квартиры.

Студенческие коммуналки создаются из обычных квартир, имеющих от 2 до 4 раздельных комнат. Как правило, договор аренды заключается на одного из жильцов, который сдает остальные комнаты в субаренду. Соответственно по таким квартирам доход от аренды выходит выше, чем при сдаче квартиры одной семье. Тем не менее следует учитывать и более высокий износ недвижимости. Студенты с фанансовыми возможностями получше останавливаются на небольших 1-комнатных квартирах.

Подобные варианты желательно выбирать недалеко от учебных заведений (которые имеются практически в любом районе города), в центральных популярных среди молодежи районах или поближе к метро. Не смотря на эти рекомендации, ввиду очень высокого спроса практически любую квартиру в любом районе можно сдать в аренду студентам.

– Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Берлине? Как меняются цены?

– В данный момент цены продолжают расти примерно на 10% в год и остановка данного роста в ближайшие годы не предвидится, не смотря на запугивания некоторых экспертов о создании «мыльного пузыря».

– Сказался ли на рынке недвижимости Берлина мировой финансовый кризис? Насколько известно из открытых источников, цены на рынке Германии падали вплоть до 2010 года, а потом начали постепенно восстанавливаться? Насколько это так, насколько нынешние цены отличаются от цен в Берлине до 2008 года?

В 2008-2009 гг. цены на недвижимость Берлина сильно упали. В те годы простую 1-комнатную квартиру недалеко от центра можно было купить даже за 15.000 евро. В настоящий момент такая квартира будет стоить минимум 80.000 евро. Наибольший всплеск цен наблюдался в конце 90-х гг. в связи с государственной программой послабления налогового бремени для покупателей недвижимости. В связи с этим покупатели приобретали все подряд, а банки разбрасывались кредитами, кредитуя недвижимость выше рыночной стоимости. В 2000-х годах началась волна невыплат по кредитам, аукционных продаж и случаев продажи недвижимости по ценам ниже ипотечного обременения и доплатой банку разницы. Данная ситуация усугубилась мировым кризисом. После 2010 года в Берлине начался бум инвестиций со стороны иностранных покупателей, а также немцев, видящих большой потенциал в на тот момент «самой дешевой столице Европы». С тех пор средний рост цен составлял 10-15% в год в зависимости от района. Данная тенденция существует и по сей день, но темпы роста немного замедлились и находятся на уровне примерно 8-10% в год.

– С какими рисками может столкнуться инвестор при покупке недвижимости в Берлине? Как избежать этих рисков? Что вы можете посоветовать?

– При покупке свободной квартиры мы советуем обратить внимание на состояние здания и общую ситуация в доме: необходимость капитального ремонта, наличие плесени, проблем с коммуникациями, крышей и другие дорогостоящие вещи, которые могут вызвать дополнительные расходы в будущем.

При покупке квартиры с арендатором помимо состояния дома стоит обратить внимание на отношения аренды: кто проживает в квартире, как давно проживает арендатор, какую арендную плату он оплачивает, были ли проблемы с невыплатой или задержкой арендной платы в будущем.

Сложности с выселением возникают, как правило, с арендаторами, прживающими в квартире более 10 лет, социально слабыми слоями населения, пожилыми людьми, получателями социальной помощи. Поэтому если в будущем преследуется цель собственного проживания, тогда лучше выбирать вариант с молодыми арендаторами, самостоятельно оплачивающими арендную плату и проживающими в квартире недолгое время.

– Как Вы оцениваете будущую капитализацию недвижимости в Берлине? Какие объекты наиболее привлекательны с этой точки зрения и в каких районах?

– Средний прирост стоимости недвижимости составляет в настоящий момент около 8-10% в год. Я предполагаю, что данная тенденция сохранится и в ближайшие годы. Чем выше ликвидность недвижимости, тем выше и прирост ее стоимости, поэтому для перепродажи в будущем я советую приобретать недвижимость в центральных районах города (Митте, Тиргартен, Кройцберг, Шарлоттенбург, Пренцлауэр Берг, Фридрихсхайн), а также в центрах административных округов Берлина.



– Представлены ли на рынке Берлина частные дома и какой диапазон цен? В каких районах? Кому их можно сдавать?

Частные дома распложены ближе к окраинам города, в таких районах как Груневальд, Целендорф, Бисдорф, в дальних частях районов Нойкельн, Панков, Шпандау.

Цены на частные дома за последние пару лет выросли практически в два раза, поскольку центральные части города все больше заселяются, в городе становится все теснее, все больше молодых и пожилых семей стараются перебираться в более спокойные зеленые районы города. Самый простой небольшой дом или часть дома площадью 80-100 м2 с участком около 400-500 м2 обойдется примерно в 300.000 евро. Дома получше площадью около 120-150 м2 с участком в районе 500-600 м2 будут стоить порядка 500.000 евро. Цена на добротные виллы начинаются от 1.000.000 евро. Частные дома сдаются в аренду, как правило, молодым семьям с детьми. Арендные платы начинаются примерно от 1.200 евро без учета коммунальных услуг.

– Насколько на рынке недвижимости Берлин распространена ситуация с публикацией фиктивных объектов – объектами, которые выставляют для привлечения клиентов, но которых на самом деле нет в наличии. Насколько распространена такая практика среди риелторов Берлина? Как клиенту отличить такие объявления?

Случаи мошенничества встречаются, но редко. Как правило, подобные объявления появляются от частных лиц и являются на удивление очень привлекательными, но довольно быстро удаляются порталами объявлений. Чтобы удостоверится, что объект реальный и не попасть на мошенников, мы советуем не делать никаких предоплат до просмотра объекта и получения документов по нему, а также удостоверится, что компания, которая его предлагает, официально зарегистрирована на территории Германии или частное лицо, представляющее объект, имеет на это право.



– Что можно предложить инвестору, который хочет вложить частный капитал до 150 тысяч евро? Какой объект можно купить за эти деньги в Берлине и какую доходность он может обеспечить?

– До 150.000 евро можно приобрести хорошую 1-комнатную квартиру в центральном районе или 2-комнатную квартиру попроще примерно в получасе езды от центра города.

Сдать обе квартиры можно будет примерно за 600 евро холодной аренды, без учета коммунальных услуг, выйдя таким образом на среднюю по Берлину доходность около 4% годовых.

– Какой налог придется заплатить при покупке недвижимости в Берлине? Отличаются ли ставки налогообложения для резидентов и иностранцев? На коммерческую и жилую недвижимость? На квартиры и дома?

– При покупке недвижимости любой покупатель обязан оплатить одноразовый налог на приоретение недвижимости. В Берлине он составляет на данный момент 6%.

– Чем Ваша компания может помочь клиенту, который хочет купить недвижимость для себя или инвестиций в Берлине?

– Наша компания предоставляет полный пакет услуг для покупателей, в том числе и на русском языке, начиная от подбора недвижимости по заданным критериям и заканчивая полным юридическим сопровождением оформления сделки купли-продажи и управлением недвижимостью после покупки. Т.е. клиент, обращаясь к нам, может назвать только бюджет и цель покупки, а мы подберем для него объект, оформим его (возможно даже дистанционное оформление без личного приезда), при необходимости сдадим в аренду, чтобы клиенту осталось только получать доход.



International Investment