Цены на жилье в России вырастут на 10-15% в 2027 году: прогноз Дом.РФ

Фото: Wikipedia

Российский рынок жилья ожидает заметный скачок цен в 2027 году. Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг заявил на пресс-конференции в ТАСС, что новостройки могут подорожать на 10–15% — примерно вдвое быстрее ожидаемой инфляции. Причиной станет снижение ставки по рыночной ипотеке до уровня около 10%.

Что происходит на первичном рынке

За январь–октябрь 2025 года стоимость новостроек в России выросла на 6,4% в номинальном выражении и на 1,5% — в реальном. По словам Михаила Гольдберга, снижение ставок по рыночной ипотеке до 10% или ниже в 2027 году способно повторить ситуацию 2021–2022 годов, когда доступная ипотека вызвала массовый рост спроса.

Еще один фактор — низкий уровень предложения. На фоне дефицита новых проектов цены в 2027 году могут вырасти существенно выше инфляции: при инфляции 4–5% рост стоимости жилья может составить 10–15%. В этом случае доступность жилья окажется под давлением, а особенно важными станут меры поддержки в небольших регионах.

Строительство и ипотека

Ввод жилья в России за январь–октябрь 2025 года снизился на 4,6% по сравнению с тем же периодом 2024-го — до 83,6 млн кв. м, отмечает «Коммерсант» со ссылкой на Росстат. Октябрь стал первым месяцем с марта, когда зафиксирован рост: сдано около 7 млн кв. м, что на 9% больше, чем годом ранее.

Замедление в сегменте ИЖС сохраняется: за 10 месяцев введено 55,5 млн кв. м (–4,5%). В октябре в ИЖС также наблюдался рост — на 11,7%, до 3,1 млн кв. м, хотя это минимальный месячный показатель 2025 года. Строительство многоквартирных домов за десять месяцев снизилось на 4,6%, до 28,1 млн кв. м, в октябре введено 3,9 млн кв. м (+3%).

Количество новых проектов значительно уменьшилось из-за слабого спроса. За январь–октябрь девелоперы вывели на рынок 33,1 млн кв. м — на 15% меньше, чем за такой же период прошлого года. В октябре запущено 4,7 млн кв. м (+2%), что стало максимальным значением с марта 2024.

Ипотечная активность также снизилась: за десять месяцев оформлено 695,2 тыс. кредитов (–40%) на сумму 3,1 трлн руб. (–28%). В октябре наметилось оживление — общий объем выдачи вырос на 31%, до 481 млрд руб., количество сделок — на 10%, до 105 тыс.

Прогнозы других экспертов

Осенние показатели вряд ли кардинально изменят ситуацию в ближайшее время. Минстрой ожидает, что по итогам 2025 года ввод жилья будет на уровне 100–102 млн кв. м и выражает обеспокоенность перспективами ближайших лет, когда может проявиться эффект от сокращения запусков новых проектов.

По прогнозу «Эксперт РА», в 2025 году стоимость новостроек вырастет на 8,3% при инфляции 6,5%. В 2026-м темпы замедлятся до 6,1% из-за высоких ставок по ипотеке и накопленного у девелоперов запаса непроданных площадей. Аналитики этого агентства тоже считают, что ситуация будет другой в 2027 году: снижение ключевой ставки до уровня около 10% приведет к восстановлению спроса. В этом случае новостройки могут подорожать в среднем на 9,3% при инфляции около 4% — разрыв станет двукратным. Портал «РБК Недвижимость» опубликовал результаты опроса экспертов по перспективам Москвы. В соответствии с ним в 2025–2026 годах рост будет близок к инфляции — 6–7%, но в 2027-м возможно ускорение на фоне снижения ставок и уменьшения предложения.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что вложения в российскую недвижимость остаются уязвимыми из-за колебаний рубля. Номинальная доходность аренды составляет 5–7% годовых, что выглядит приемлемо внутри российской экономики, но при пересчете в валюту результат резко снижается. За последние десять лет рубль ослабевал в несколько раз — от уровней около 30 руб. за доллар до 60–70 и эпизодически выше 100. Такое движение последовательно снижало покупательную способность арендных доходов, а в долгосрочной перспективе уменьшало стоимость объектов в долларовом выражении на 30–50%.

Дополнительное давление создают расходы, которые редко учитываются в расчетах: коммунальные платежи, ремонт, оснащение и периоды простоя. Они сокращают реальную доходность до 3–4%. При расчете на капитализацию нужно учитывать будущие вложения и снижение стоимости объекта после перехода в категорию вторичного жилья. В пересчете на доллары итоговая доходность нередко оказывается слабой.

Куда вкладывать

Для сохранения капитала более эффективным становятся вложения в валютных юрисдикциях и в активах, где доходность фиксируется в долларах. Среди таких направлений выделяется Грузия. Вложения в жильё здесь тоже имеют ограничения, среди которых умеренная доходность и переизбыток предложения. Однако отельный сектор показывает более устойчивые результаты, особенно брендовые объекты лакшери уровня.

Показательный пример — проект Wyndham Grand Batumi Gonio. Это отельный комплекс высокого класса под управлением международной сети Aimbridge Hospitality, в портфеле которой более 1 500 объектов. Управляющая компания берёт на себя все операционные процессы: загрузку, тарифы, сервис, продвижение. Заявленная доходность — 10% годовых в долларах США с потенциалом повышения до 19% при благоприятных рыночных условиях. Такой уровень обеспечивается растущим туристическим потоком, дефицитом качественных курортных проектов и высокой заполняемостью — около 80% даже вне пикового сезона. Ограничений для иностранцев нет, оформление быстрое, все процедуры предельно прозрачны и просты.