Почему запреты на краткосрочную аренду не снижают цены

Лиссабон и Афины показали предел запретов

Европейские города всё активнее ограничивают краткосрочную аренду, пытаясь сдержать рост цен на жильё и вернуть квартиры местным жителям. Однако практика Лиссабона и Афин показывает, что одних запретов на новые объекты краткосрочную аренду недостаточно, чтобы переломить рынок. Даже там, где ограничения действуют уже не первый год, стоимость жилья продолжает расти, а доступность покупки и долгосрочной аренды для местных домохозяйств не улучшается так быстро, как ожидали власти.

Лиссабон стал одним из самых показательных примеров. В конце 2025 года город отказался от многолетнего запрета на новые лицензии для краткосрочной аренды в центральных районах, признав, что прежняя модель не дала ощутимого эффекта для сдерживания цен. На рынке это было воспринято как редкий случай, когда европейская столица не ужесточила, а, наоборот, пересмотрела анти-Airbnb политику после нескольких лет ограничений.

Лиссабон отменил запрет, но цены продолжили расти

Португальский кейс особенно важен потому, что он разворачивается на фоне общего перегрева рынка жилья. По данным Eurostat, в первом квартале 2025 года цены на жильё в Португалии выросли на 16,3% в годовом выражении — это был самый высокий показатель среди стран ЕС. Позже рост оставался двузначным: в третьем квартале 2025 года Португалия показала годовой прирост на уровне 17,7%. Одновременно Европейская комиссия указывала, что португальский рынок жилья относится к числу наиболее переоценённых в Евросоюзе.

На этом фоне сама логика запрета на новые краткосрочные объекты оказалась под вопросом. Если за несколько лет ограничений цены в столице и в стране в целом не только не стабилизировались, но продолжили расти ускоренными темпами, значит основная причина кризиса лежит глубже. Речь идёт о хроническом дефиците предложения, высокой инвестиционной активности, слабом темпе ввода нового жилья и сильном туристическом спросе, который является лишь одной из частей более широкой рыночной конструкции.

Афины продлили ограничения, но рынок не остыл

Греция выбрала противоположный путь. В центре Афин запрет на новые лицензии для краткосрочной аренды был введён с 1 января 2025 года, а затем продлён на 2026 год. Ограничение охватывает первый, второй и третий муниципальные округа, то есть именно те территории, где сосредоточена основная часть туристического и инвестиционного спроса на квартиры в формате Airbnb.

Но и здесь эффект оказался ограниченным. Даже при действующем моратории рынок жилья в греческой столице не продемонстрировал разворота вниз. Напротив, в Афинах сохраняется давление со стороны спроса, особенно в районах, где покупатели ещё могут найти относительно более доступные объекты по сравнению с дорогими северными и южными пригородами. Именно поэтому центральные кварталы продолжают дорожать, несмотря на то что предложение новых short-term rental лицензий формально заморожено.

Почему запреты не работают без роста предложения

Опыт Лиссабона и Афин показывает, что рынок жилья реагирует не только и не столько на формат аренды, сколько на базовый дисбаланс между спросом и предложением. Когда в городе не хватает нового жилья, когда высока доля инвестиционных покупок, когда сохраняется приток туристов, экспатов и иностранных инвесторов, а строительство отстаёт от спроса, ограничение краткосрочной аренды само по себе не меняет траекторию цен.

Более того, в некоторых случаях такие меры могут лишь перераспределить спрос внутри рынка. Часть инвесторов уходит в другие районы, часть держит объекты пустыми, часть переводит квартиры в иной формат использования. В результате статистический объём предложений для долгосрочного рынка может увеличиться слабее, чем рассчитывали регуляторы, а ценовое давление остаётся. Именно поэтому в Европе всё чаще звучит идея, что вместо точечных запретов нужны более сложные пакеты мер: ускорение строительства, стимулирование долгосрочной аренды, налоговые изменения и точечное регулирование платформ, а не только блокировка новых лицензий. На уровне ЕС этот сдвиг тоже заметен: в конце 2025 года Европейская комиссия представила подход, который делает упор на правила и рамки регулирования, а не на универсальные тотальные запреты.

Что рынок Европы показывает инвесторам и властям

Главный вывод из кейсов Португалии и Греции заключается в том, что краткосрочная аренда действительно может усиливать локальное давление на рынок, особенно в туристических центрах, но она не является единственной и, вероятно, даже не главной причиной жилищного кризиса. Если власти борются только с Airbnb, не решая проблему дефицита предложения, дорогого строительства, слабой доступности ипотеки и высокой концентрации инвестиционного спроса, цены продолжают расти.

Поэтому для инвесторов нынешняя волна ограничений в Европе не означает автоматического разворота рынков вниз. Для властей же это сигнал, что простые запреты дают сильный политический эффект, но не всегда приносят нужный экономический результат. Как сообщают эксперты International Investment, опыт Лиссабона и Афин показывает: short-term rental restrictions могут стать частью жилищной политики, но не заменяют системных решений. Пока предложение жилья в европейских столицах растёт медленнее спроса, цены будут оставаться под давлением даже там, где новые лицензии для краткосрочной аренды уже запрещены.