Ханой ищет цену пустующей земле

Ханой начал жёсткую ревизию «золотых» земельных участков и долгостроев, которые годами остаются за заборами в центральных и быстро растущих районах столицы: власти требуют отчёты по 341 задержанному внебюджетному проекту, одновременно расчищают площадки для 1 428 объектов и готовят реформу земельных цен, которая может поднять официальную стоимость земли до 702 млн донгов за кв. м на самых дорогих улицах.

Пустующие участки стали проблемой роста Ханоя

Ханой сталкивается с парадоксом быстро дорожающего города: земля становится всё дороже, спрос на жильё и инфраструктуру растёт, но часть участков, уже переданных инвесторам, годами не используется. Во Вьетнаме такие локации часто называют «золотой землёй» — это участки в дорогих районах, рядом с транспортом, жилыми кварталами, деловыми зонами или будущими инфраструктурными проектами.

VietnamNet пишет, что за закрытыми заборами в Ханое остаются участки, выделенные государством инвесторам ещё десять лет назад, но проекты не строятся, не создают рабочих мест и не дают поступлений в бюджет. По данным издания, Ханойский народный комитет выпустил уведомление №396 о проверке и окончательном решении по 341 внебюджетному проекту с использованием земли; инвесторы должны представить отчёты о фактическом ходе работ, инвестициях, строительстве, расчистке площадок, финансовых обязательствах и нерешённых юридических препятствиях.

Для города это уже не только вопрос эстетики или градостроительного порядка. Пустующие участки блокируют капитал, ограничивают предложение жилья, мешают строительству дорог и социальной инфраструктуры, а также снижают эффективность земельной политики. В условиях, когда Вьетнам и его крупнейшие города ставят всё более высокие цели экономического роста, неиспользуемая земля превращается в прямой макроэкономический ресурс, который остаётся выключенным из оборота.

Город проверяет долгострои и грозит изъятием

Логика властей становится жёстче. Инвесторам недостаточно формально владеть правом на проект: им нужно показать способность достроить объект, закрыть юридические вопросы и выполнить финансовые обязательства. Если отчёты не поданы, поданы с опозданием или не подтверждают реальную возможность реализации, город может рассмотреть приостановку или отзыв проекта.

Для рынка недвижимости это важный сигнал. В течение многих лет земля в быстро растущих районах Вьетнама часто воспринималась как актив, который можно удерживать в ожидании роста цен. Такая модель выгодна владельцу участка, но вредна для города: район не получает школы, дороги, жильё, рабочие места и налоговую базу.

Если Ханой действительно начнёт отзывать или перезапускать затянувшиеся проекты, это может изменить поведение девелоперов. Земля станет не только объектом накопления капитала, но и обязательством: инвестор должен будет строить, платить, подключать инфраструктуру и вводить объект в эксплуатацию.

Расчистка земли стала частью инфраструктурной гонки

Параллельно власти ускоряют расчистку площадок для инфраструктуры. VnEconomy сообщает, что Ханой ведёт расчистку земли для 1 428 проектов в разных районах, включая 1 281 бюджетный проект и 147 внебюджетных. Среди них 27 объектов отнесены к ключевым национальным и городским проектам; город также продвигает участки кольцевых дорог, мосты через Красную реку и девять крупных проектов развития, включая ландшафтную ось Красной реки и высокотехнологичный медицинско-образовательный комплекс в Хоангмае.

Расчистка земли — это процесс освобождения территории для строительства, включая выкуп, компенсации, переселение, демонтаж и юридическое оформление. Во Вьетнаме этот этап часто становится главным узким местом для инфраструктуры и недвижимости. Проект может быть утверждён, финансирование может быть найдено, но без очищенной площадки он остаётся на бумаге.

Для Ханоя ускорение расчистки особенно важно из-за транспортной перегрузки. Город нуждается в кольцевых дорогах, мостах, метро, новых общественных пространствах и жилье рядом с рабочими местами. Но каждый задержанный участок увеличивает стоимость проекта, продлевает пробки и снижает отдачу от государственных инвестиций.

Земельная реформа меняет экономику проектов

С 2026 года Ханой готовится к новой системе оценки земли. VnEconomy указывает, что город собирал общественные мнения по первому полноценному земельному прайс-листу, который должен вступить в силу 1 января 2026 года. Проект делит город на 17 зон и предусматривает рост цен на жилую землю на 2–26% в зависимости от локации; максимальный уровень может достигнуть 702 млн донгов за кв. м, что примерно соответствует $27 000 за кв. м.

Земельный прайс-лист — это официальная база для расчёта налогов, сборов, компенсаций, платежей за землепользование и бюджетных доходов. Если официальный уровень приближается к рыночному, государство получает больше прозрачности и доходов. Но для бизнеса это означает рост входных затрат.

Риск состоит в том, что более дорогая земля может подтолкнуть вверх цены на жильё и аренду. Для проектов, которые уже испытывают проблемы с юридическими процедурами, финансированием или спросом, рост земельных платежей может стать дополнительным барьером. Поэтому реформа одновременно борется со спекуляцией и создаёт новый тест на устойчивость девелоперов.

Аукционы должны вернуть землю в оборот

Ханой не только проверяет старые проекты, но и готовит новые земельные торги. Hanoi Online сообщал, что в 2026 году город планирует выставить на аукцион 306 проектов и земельных участков общей площадью почти 729 га без учёта технической инфраструктуры. Ожидаемая бюджетная выручка оценивается примерно в 63 трлн донгов.

Аукцион прав землепользования — это механизм, через который государство передаёт инвестору право использовать участок на определённых условиях. Для города это способ пополнить бюджет и направить землю туда, где есть платежеспособный спрос. Для рынка — индикатор ожиданий: если участники активно конкурируют за участки, значит они верят в будущие цены и продажи.

Но аукционы могут усиливать перегрев. Если победные ставки отрываются от реальной покупательной способности населения, девелопер затем вынужден продавать жильё дороже. В этом случае земля начинает работать как инфляционный фактор: бюджет получает доход сейчас, а покупатели сталкиваются с более высокими ценами позже.

Жильё дорожает на фоне земельного дефицита

Проблема пустующей земли особенно чувствительна из-за роста цен на жильё. Savills сообщала, что в I квартале 2025 года в Ханое было продано 7 914 квартир, а первичные цены выросли на 32% год к году; при этом вторичный рынок показал небольшое снижение цен, первое за пять лет. Компания также отмечала ограниченность нового предложения и зависимость рынка от обновлённого планирования и правовой базы.

Первичный рынок — это продажи от застройщиков, вторичный рынок — перепродажи уже существующего жилья. Разрыв между ними важен: если новые квартиры дорожают быстрее, чем старые, значит стоимость земли, строительства, юридических процедур и ожиданий будущего роста всё сильнее закладывается в цену новых проектов.

Для жителей Ханоя это означает ухудшение доступности. Даже если рынок сохраняет активность, новая квартира становится всё менее достижимой для семей со средними доходами. Пустующие участки в такой ситуации выглядят особенно болезненно: город одновременно нуждается в предложении, но часть земли остаётся выключенной из строительства.

Новая подача жилья остаётся дорогой

CBRE Vietnam за III квартал 2025 года отмечала, что в Ханое было выведено на рынок более 10 300 новых квартир, второй раз за пять лет квартальный запуск превысил 10 000 единиц. При этом в квартале появилось более 2 000 квартир в проектах с ценой выше 120 млн донгов за кв. м без налога на добавленную стоимость и платежей за обслуживание, до скидок.

Эта статистика показывает, что предложение появляется, но структура рынка смещается в дорогой сегмент. Высокая цена квадратного метра отражает не только качество проектов, но и стоимость земли, инфраструктурные ожидания и дефицит готовых площадок.

Если город сможет вернуть в оборот простаивающие участки, теоретически это может расширить предложение. Но результат будет зависеть от того, какие проекты появятся на этих площадках: доступное жильё, социальная инфраструктура, коммерческие комплексы или очередные дорогие апартаменты.

Амбиции роста требуют дисциплины землепользования

Ханой официально нацелен на ускорение экономики. Правительственный портал Thang Long сообщает, что Народный совет Ханоя утвердил план социально-экономического развития на 2026 год с целевым ростом валового регионального продукта на 11%. Валовой региональный продукт — это стоимость товаров и услуг, произведённых в конкретном регионе за год.

Такой ориентир невозможно достигнуть только за счёт финансовых показателей. Нужны дороги, промышленные зоны, жильё для работников, общественный транспорт, школы, больницы и коммерческие площади. Земля становится базовым производственным ресурсом, а её простой — скрытым тормозом роста.

Проблема в том, что быстрое изъятие или перезапуск участков должен сочетаться с правовой предсказуемостью. Если власти действуют слишком мягко, земля продолжает простаивать. Если слишком резко, инвесторы могут опасаться административных рисков. Баланс между дисциплиной и защитой законных прав собственников станет ключевым условием успеха.

Рынок земли показывает признаки спекулятивного спроса

Инфраструктурные планы уже подогревают интерес к пригородным аукционам. VCCI News писал, что торги правами землепользования вокруг Ханоя в начале 2026 года привлекали большие группы участников и ставки значительно выше стартовых цен, что говорит о возвращении капитала на рынок, но также вызывает вопросы о спекулятивных рисках и соответствии цен фундаментальному спросу.

Для города это двойственный сигнал. С одной стороны, высокий спрос на аукционах подтверждает доверие к развитию инфраструктуры и помогает бюджету. С другой — если участки покупаются не под строительство, а под перепродажу, проблема пустующей земли может повториться в новой форме.

Именно поэтому борьба с «золотыми» пустырями должна включать не только проверки старых проектов, но и условия для новых. Важны сроки освоения, прозрачность финансирования, санкции за затягивание, контроль конечных собственников и публичная отчётность по статусу участков.

Ханой борется не с пустырями, а с моделью накопления земли

Главная проблема столицы Вьетнама не в отдельных заросших участках за металлическими заборами. Она глубже: земля стала активом, который можно удерживать в ожидании роста стоимости, даже если городская экономика нуждается в его немедленном использовании. Такая модель создаёт разрыв между частной выгодой и общественной стоимостью.

Если участок простаивает в центре или рядом с инфраструктурой, город теряет несколько раз. Он не получает налогов и рабочих мест, жители не получают жильё и сервисы, соседние районы страдают от разрывов в городской ткани, а государственные инвестиции в дороги и метро дают меньший эффект.

Как сообщают эксперты International Investment, кампания Ханоя против простаивающей «золотой земли» станет тестом для всей вьетнамской модели урбанизации. Если город ограничится отчётами и точечными отзывами проектов, эффект будет краткосрочным. Если же проверка долгостроев будет связана с прозрачной оценкой земли, реальными сроками освоения, доступным жильём и инфраструктурным планированием, Ханой сможет превратить замороженные участки из символа потерь в источник роста. Главный риск в том, что возврат земли в оборот без контроля цен и назначения проектов может просто заменить старую форму спекуляции новой.

FAQ

Что такое «золотая земля» в Ханое?

«Золотая земля» — это дорогие участки в центральных или стратегически важных районах города, рядом с транспортом, жилыми кварталами, коммерческими зонами или будущей инфраструктурой. Их ценность определяется не только площадью, но и местоположением.

Почему пустующие участки стали проблемой для Ханоя?

Они не создают жильё, рабочие места, налоговые поступления и инфраструктуру. При росте цен на землю и жильё такие участки становятся символом неэффективного использования городских ресурсов.

Что делает город с задержанными проектами?

Ханой требует от инвесторов отчёты о ходе реализации, юридическом статусе, финансовых обязательствах и препятствиях. Если инвестор не докажет способность реализовать проект, власти могут рассмотреть приостановку или отзыв.

Как земельная реформа повлияет на рынок недвижимости?

Новый земельный прайс-лист может повысить прозрачность и бюджетные доходы, но также увеличить затраты девелоперов. Это может привести к росту цен на жильё, если расходы будут переложены на покупателей.

Помогут ли аукционы решить проблему пустующей земли?

Аукционы могут вернуть землю в оборот и дать бюджету доход, но только если победители действительно строят объекты. Без контроля сроков освоения аукционы могут стать новым источником спекуляции.