English   Русский  

Подводные камни при покупке недвижимости в Европе «негражданами» ЕС

Подводные камни при покупке недвижимости в Европе «негражданами» ЕС

Фото: Bayut

Британское деловое издание Financial Times пишет, что после Brexit британцы столкнулись с многочисленными трудностями при покупке недвижимости в Евросоюзе. Теперь на жителей Великобритании распространяются те же ограничения, что и на других граждан стран, не входящих в ЕС. Поэтому краткий обзор подводных камней, который опубликовало FT, полезен и другим инвесторам из-за пределов Евросоюза.

Налоговые правила на рынке недвижимости Евросоюза для «неграждан» ЕС варьируются от страны к стране и в некоторых могут быть крайне жесткими, пишет издание. Например, в Швейцарии при покупке жилья вы можете облагаться налогом на основе гипотетической годовой арендной платы, даже если вы не сдаете его в аренду.

Для граждан любой страны, не входящей в ЕС, посещение любой из стран Шенгенской зоны, которая охватывает большую часть Европы, ограничено правилом «90/180». Это означает, что они не могут находиться более 90 дней в течение любого 180-дневного периода.

Есть способы обойти это. В Испании все еще можно подать заявление на получение «Золотой визы» - вида на жительство, выдаваемого гражданам, которые вкладывают значительные средства в испанскую экономику (правда, для граждан России такая возможность сейчас почти недоступна).

Чтобы иметь право на участие в программе, вы должны выполнить одно из трех условий:
- приобрести недвижимость (одну или несколько) на общую сумму 500 000 евро;
- инвестировать в государственный долг Испании (приобрести облигации) не менее 2 млн евро;
- купить акции компании или внести депозит в испанском банке на сумму не менее 1 млн евро.

Виза распространяется на супругов, детей до 18 лет и находящихся на иждивении пожилых родителей. ВНЖ можно продлевать на неопределенный срок, пока вы сохраняете свои инвестиции. А если вы планируете жить в Испании, вы можете подать заявление на ПМЖ после пяти лет непрерывного проживания, проводя там не менее шести месяцев в году. Через 10 лет можно получить испанское гражданство.


Гонорары риелторов в некоторых странах могут быть запредельно высокими, особенно для продавцов. Например, во Франции они могут достигать 10%. Но они не фиксированы законодательно, поэтому могут быть предметом торга и конкуренции между агентами.

«Золотая виза» действует и в Португалии, хотя цифры отличаются, а также существуют ограничения на покупку недвижимости. Возможно, вам придется забыть о прекрасной прибрежной вилле в этой стране. Вы можете столкнуться с тем, что правила ограничивают вас покупками в специально отведенных внутренних территориях – в малолюдной глуши или в бедных районах.

При продаже недвижимости в Евросоюзе также существует немало ловушек. Во-первых, сразу узнайте налог на прирост капитала, если вы продаете объект дешевле, чем в свое время купили его. Помните, что выставив дом на продажу, вы не сможете повысить цену, если кто-то успел официально через риелтора предложить изначальную запрашиваемую стоимость. Вы по закону обязаны принять названную цену, иначе агент может подать в суд, и вы погрязнете в тяжбах.

Это следует помнить и при покупке недвижимости. По этой причине продавцы устанавливают завышенную начальную цену, чтобы не попасть в эту ловушку и иметь простор для торга.

Правила наследования также могут быть проблемой в некоторых странах. Поэтому важно проверить требования к местному завещанию, особенно при продаже и покупке таймшеров, которые были популярны лет 30-40 назад (в частности, в России в 90-х годах), а сейчас наследники долей пытаются избавиться от них.

Кроме того, разные типы недвижимости влекут разные расходы на обслуживание, администрирование и владение, которые распределяются между совладельцами таймшеров. Если некоторые собственники перестанут платить свои ежегодные сборы, это приведет к возникновению общего долга по содержанию у других собственников.

Поэтому покупать недвижимость с несколькими совладельцами лучше у всех собственников сразу (как и продавать их лучше совместно или предварительно выкупив доли у остальных), а это дополнительные сложности и затраты.

Эксперты International Investment отмечают, что это всего лишь краткий обзор скрытых сложностей на европейском рынке недвижимости, поэтому рекомендуют не пренебрегать консультация специалистов по конкретным локальным рынкам.