Сколько стоят квартиры на первичном рынке недвижимости Польши (апрель 2022)

На первичном рынке жилой недвижимости в семи крупнейших городах Польши годовая динамика продаж и цен в основном отрицательная, но в первые месяцы 2022 года рынок заметно ожил. Апрельские данные от застройщиков обнародовал портал Rynek Pierwotny.

Среди польских экспертов с начала года было распространено мнение, что спрос на жилье упадет из-за роста процентных ставок по жилищным кредитам и экономических последствий украинского конфликта. Опасения по поводу будущего рынка жилья подогревали данные Кредитно-информационного бюро (БИК) о том, что с ноября поляки берут все меньше ипотечных кредитов. В апреле вступила в силу новая рекомендация Польской финансовой инспекции, которая понижает кредитоспособность потенциальных покупателей жилья в кредит.

Апрельские данные показывают, что девелоперы продали в общей сложности 3783 квартиры в семи крупнейших городах, что на 19% больше, чем в марте. Конечно, по сравнению с апрелем 2021 года продажи были ниже на целых 29%. Но тогда кредиты были рекордно дешевыми. Более того, из-за высокой инфляции многие состоятельные поляки вкладывали свои финансовые излишки в квартиры, надеясь на увеличение их капитализации и дохода от аренды, что искусственно завысило объемы продаж.

Однако не все локальные рынки выходят из комы одинаково быстро. Например, в Лодзи продажи увеличились на целых 160%. Этому есть объяснение: в марте в этом городе был значительный спад продаж после очень хорошего (для девелоперов) конца прошлого года и столь же хорошего начала текущего года. И теперь рынок возвращается к жизни под влиянием естественных трендов: апрельские продажи в Лодзи были лучшими за 12 месяцев.

В апреле у застройщиков в Кракове, Варшаве и Вроцлаве также были причины для удовлетворения, так как они продали больше квартир, чем в марте: на 75%, 17% и 12% соответственно. С другой стороны, продажи в этих городах были намного хуже, чем за аналогичный месяц прошлого года. Например, во Вроцлаве на целых 59%, а в Варшаве – на 29%.

Вроцлавские девелоперы могут с оптимизмом смотреть на то, что после резкого падения продаж в феврале (всего 311 квартир) последующие месяцы принесли большой рост продаж. А в Варшаве и Кракове наоборот: март был самым слабым месяцем продаж за год.

Только в двух городах – Катовице и Лодзи – застройщики смогли порадоваться улучшенным результатом в апреле, как по отношению к марту, так и к апрелю прошлого года.

У девелоперов из Познани и Гданьска, в частности, не было поводов для удовлетворения в апреле. В Познани продажи упали на 51% по сравнению с мартом. При этом он был на 49% ниже, чем в апреле год назад. В свою очередь, в Гданьске покупателей нашли только 436 квартир в новостройках, что на 10% меньше, чем в марте, и на 17% меньше, чем в апреле 2021 года.

Данные о продажах за первые четыре месяца 2022 года показывают, что во всех анализируемых городах спрос на новые квартиры явно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше всего во Вроцлаве (48%), Варшаве (41%) и Гданьске (36%). В Варшаве продажи постоянно снижались в течение года.

Всего во всех анализируемых городах на продажу на первичном рынке было выставлено 3453 квартиры, что на 12% меньше, чем в марте. Парадоксально, но больше всего новое предложение сократилось в Катовицах и Лодзи, то есть в городах, где девелоперы увеличили продажи в апреле.

Наибольшее снижение выставленных на продажу квартир – на целых 58% – было зафиксировано в Лодзи. В Катовице предложение в апреле было ниже мартовского на 57%, а в Варшаве – на 35%.

С другой стороны, девелоперы из Познани удивили большим увеличением нового предложения в апреле – они вывели на рынок 648 квартир, т.е. в три раза больше, чем месяцем ранее! Покупателей во Вроцлаве может порадовать то, что застройщики увеличили апрельское предложение по сравнению с мартовским, что охлаждает рынок и делает жилье более доступным.

Только в Познани и Вроцлаве застройщики выставили на продажу больше квартир, чем продали. В других городах предложение оказалось недостаточным. Во ВРоцлаве на конец апреля у покупателей оставался выбор из 4538 квартир, что на 15% больше, чем месяцем ранее.

Важно отметить, что предложение растет в обоих городах с февраля. В других мегаполисах оно явно сократилось, хотя конец прошлого года давал надежду на улучшение ситуации с новым предложением. В Гданьске, Катовице, Лодзи и Варшаве предложение квартир в апреле было больше, чем в прошлом году. Например, в столице на 15%, а в Лодзи на целых 40%.

Средняя цена квадратного метра жилья, предлагаемого застройщиками в Познани, в апреле упала на 4%. Это результат введения на рынок большого пула квартир со средней ценой около 9,1 тыс. злотых за кв. м, что значительно ниже среднего предложения, которое в марте превысило отметку в 10 тыс. злотых за метр. Это может свидетельствовать о том, что застройщики из Познани начали адаптировать рынок к более скромным финансовым возможностям своих потенциальных клиентов.

С другой стороны, в Катовице средняя цена квартир, выставленных на продажу катовицкими девелоперами, увеличилась на 2% за счет введения дорогих (для этого рынка) квартир. Они стоят в среднем свыше 9,8 тыс. злотых за квадратный метр.

В Гданьске, Кракове и Лодзи средняя цена квадратного метра жилья, предлагаемого девелоперскими компаниями, выросла всего на 1%, а в Варшаве и Вроцлаве осталась на уровне марта.

Если сравнивать среднюю цену за квадратный метр в годовом исчислении, Катовице является лидером роста. В апреле средняя цена на здешнем рынке была на 27% выше, чем в соответствующий период прошлого года. Во всех анализируемых городах статистика зафиксировала двузначный (более 10%) рост. В Кракове подорожание было почти вдвое выше, чем в Катовице.

Рост стоимости строительства означает, что ценовая планка продолжает расти. Лучше всего изменения видны при сравнении ценовой структуры квартир. За последний год во всех городах стало меньше квартир по цене ниже 8000. злотых за квадратный метр

Наиболее заметные изменения наблюдались в Лодзи, где в апреле прошлого года 62% квартир в предложении девелоперских компаний стоили даже меньше 7000 злотых за метр. Спустя год доля такого дешевого жилья составляет всего 14%! В Варшаве, Кракове, Гданьске, Познани и Вроцлаве такие предложения можно пересчитать буквально по пальцам. Также наблюдается снижение цен на квартиры в пределах 7-8 тыс. злотых за квадратный метр.

Эксперты International Investment отмечают, что активизация первичного рынка жилой недвижимости Польши открывает перед инвесторами временное окно возможностей для капитализации активов. А приток украинских беженцев, значительная часть которых интегрируется в польское общество, улучшает перспективы доходности инвестиций. Ликвидность же недвижимости в крупных городах остается довольно высокой.