В Испании ожидают падения цен на жилье

В первой половине 2022 года в Испании наблюдался бум продаж недвижимости. Ранее такие параметры фиксировались лишь в 2007 году. В последние месяцы, как сообщает TradingEconomics, видны признаки замедления, что в дальнейшем может привести к обвалу цен на жилье.

Аналитики отмечают все признаки наличия жилищного пузыря в Испании, который готов лопнуть. Как правило, ценовые пузыри возникают в связи с чрезмерным кредитованием, когда домовладельцы берут ипотеку, которую не могут выплачивать. В итоге они вынуждены продавать собственность, увеличивая предложения.

Ранее Испания пережила три ценовых пузыря:

1985-1991 годы – средние цены выросли почти втрое;
1992-1996 и 1996-2008 гг. – закончились финансовым кризисом 2007-2008 годов и резким падением цен на жилье.

Согласно отчету Banco de Espana (BDE), средние цены на жилье в Испании с 1976 по 2003 год выросли в 16 раз в номинальном выражении и удвоились в реальном выражении. Это поставило Испанию в тройку или четверку ведущих стран ОЭСР с самым высоким и долгосрочным реальным ростом стоимости. С 2007 по 2013 годы цены рухнули на 37%. CaixaBank пояснил, что обычно перемены грядут после того, как увеличивается время, необходимое для продажи дома и уменьшается количество сделок. Следующий шаг – замедление или даже падение цен. И «чем больше дисбалансов накопилось во время предыдущей фазы роста, тем более глубокой и продолжительной будет эта фаза корректировки на рынке».

В 2020 году в связи с пандемией ввели ограничения на передвижение. Продажи недвижимости упали на 16,9%, как сообщил Национальный институт статистики (INE). В 2021 году рынок снова вырос, особенно в прибрежных и менее застроенных районах, где продажи увеличились на 34,8% по сравнению с 2020 годом.

В первой половине 2022 года продажи выросли на 23,1%, это стало самым высоким уровнем с 2007 г. Общий объем сделок был пиковым в мае, когда в реестрах прав собственности Испании зарегистрировали 60 059 новых владельцев жилой недвижимости, что на 27,7% больше, чем за тот же месяц 2021 года. По сравнению с апрелем количество сделок выросло сразу на 26,8%.

В июле 2022 года было заключено 53 720 сделок купли-продажи жилой недвижимости. Это всего на 1% больше, чем за тот же месяц предыдущего года. В месячном исчислении (по сравнению с июнем 2022) объемы продажи квартир и домов снизились на 7,4%. Количество сделок купли-продажи жилья в сельской местности упали на 9,1% в годовом исчислении, а количество продаж городской недвижимости выросло на 2,5%.

S & P Global Ratings определил несколько факторов, которые поддерживают повышенный спрос на жилье:

рекордно высокая занятость;
рост заработной платы;
тенденция к увеличению работающих на дому;
накопления, сэкономленные во время пандемии.

Возможно, более высокие процентные банковские ставки приведут к снижению спроса на жилье. Ведь большая часть сделок проходит с кредитными деньгами. В 2022 году цены увеличились на 4,6%, ожидается, что в 2023 рост составит 4%, в 2024 – 3,5%, а в 2021 – 3,2%.

Специалисты S & P Global Ratings считают, что жесткая посадка европейских цен на жилье маловероятна из-за «сочетания более высоких процентных ставок в номинальном, но не в реальном выражении, сильных балансов домашних хозяйств и перемещения людей из-за войны».
В конце сентября испанская финансовая компания Bankinter прогнозировала, что цены на жилье в Испании упадут примерно на 5% в течение следующих двух лет. Теперь ожидается, что рынок упадет сначала на 3, а потом на 2%.

В Spanish Property Insight подчеркнули, что нет причин ожидать обвала цен, но продать недвижимость в Испании станет сложнее на фоне рецессии, растущих процентных ставок и высокой инфляции. Аналитики испанской финансовой компании CaixaBank отметили, что балансы домашних хозяйств и финансового сектора сейчас намного лучше, избыточного предложения нет. Однако банк по-прежнему ожидает замедления роста цен на жилье на фоне стремительной инфляции, которая снижает покупательную способность домохозяйств и провоцирует ужесточение денежно-кредитной политики.

Если инфляция в 2023 году начнет тоже замедляться, а процентные ставки по ипотеке не уменьшат, то корректировка на рынке недвижимости будет ограниченной. «Мы ожидаем, что количество сделок купли-продажи сократится чуть более чем на 10% в 2023 году, в то время как цены на жилье значительно замедлятся, но сохранят положительные темпы роста», – пояснили в CaixaBank.