Европейский рынок коммерческой недвижимости в 2018 году: анализ и прогнозы

Аналитики группы Savills исследовали состояние европейского рынка коммерческой недвижимости и спрогнозировали его развитие в 2018 году. В целом ожидания экспертов позитивные – рост европейской экономики продолжит подталкивать спрос, а нехватка офисных площадей заставит компании заранее планировать свои потребности и ждать завершения новых проектов.

Офисные площади

По-прежнему ожидается, что в зависимости от результатов переговоров по Brexit ряд компаний могут переместить свою операционную деятельность из Лондона в континентальную Европу, что увеличит спрос на офисные помещения в таких городах как Париж, Франкфурт, Дублин и Амстердам. В то же время нехватка предложения офисных площадей сохранится в деловых центрах.



Согласно прогнозам, в 2018 году введение в эксплуатацию новых офисных зданий увеличится на 17% в 2018 году и на 18% в 2019 году. Это уменьшит напряженность на рынке. Но почти 40% площадей в этих зданиях уже арендовано заранее.

Аналитики International Investment отмечают, что на ведущих рынках давление спроса на коммерческую недвижимость сохранится не только в 2018 году, но и в среднесрочной перспективе – как минимум, в ближайшие пять.

Торговые помещения

В розничном секторе торговцы продолжат фокусироваться на лучших торговых улицах и торговых центрах. Более того, поскольку 90% розничных продаж в Европе будет производиться в физических магазинах, все больше онлайн-маркетологов будут расширять свое физическое пространство.

Центральные места в городах с большим потоком туристов и в густонаселенных городских агломерациях останутся наиболее привлекательными для различных типов розничной торговли. В провинциальных глубинках продолжится сокращение коммерческих площадей, их придется использовать для альтернативных целей.

Торговые площади в Париже, Лондоне, Милане, Амстердаме, Мюнхене, Франкфурте, Мадриде, Барселоне и Вене станут одним из ключевых рынков для розничных торговых компаний, планирующих расширение в 2018 году.

Складские объекты

В то же время электронная торговля в Европе сильно возрастает, особенно в южных странах. Оценки показывают, что в 2017 году оборот онлайн-торговли в Старом Свете составил около $602 млрд. В этом году ожидается увеличение оборота примерно на 14%. Прогнозируется больше слияний и поглощений в этом секторе. Это вызвано заинтересованностью сетевых торговых компаний в более широком своем присутствии в крупных экономиках, а также стремлением крупных интернет-магазинов выйти на растущие рынки.

Спрос на склады будет оставаться сильным на самых развитых рынках электронной коммерции, таких как Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды и Швеция, а также на развивающихся рынках, таких как Испания и Италия.

Коворкинг и другое

Помещения для коворкинга, совместной деятельности, многофункциональные пространства - это некоторые из растущих подсекторов, обусловленные меняющимися потребностями арендаторов. Популярность этих секторов продолжит расти, что заставит отрасль адаптироваться к новой реальности.

Города, в которых эти тенденции более выражены, – это такие инновационные центры, как Лондон, Париж, Амстердам, Берлин, Франкфурт, Барселона, Копенгаген, Стокгольм и Дублин.

Осторожные инвестиции

В 2018 году и инвесторы, и кредиторы, скорее всего, будут осторожно подбирать активы, даже на рынках с сильными фундаментальными показателями, таких как Германия, Франция, Нидерланды, Испания и скандинавские страны. Однако конкуренция может подтолкнуть некоторых игроков к другим рынкам.

На периферии результатов выше среднеевропейских в 2018 году могут добиться рынки центральной и восточной Европы за счет привлечения инвестиций с перегретых рынков и инвесторов, ищущих более высокую доходность вместо ликвидности.

Инвесторы из Азии

Азиатские инвестиции в Европу достигли €23,2 млрд. в конце третьего квартала 2017 года, увеличившись на 57% в годовом выражении. Объем в четвертом квартале, который еще подсчитывается, вероятно, достигнет примерно €18 млрд., а общий объем года, соответственно, €41,2 млрд., что является рекордным показателем.

Из-за ограничений на бегство капитала из Китая аналитики ожидают, характер китайских инвестиций изменится. Китайцев больше будут интересовать долгосрочные корпоративные инвестиции, такие как материально-техническое пространство, студенческое жилье и медицинские центры. Корейские и сингапурские инвесторы продолжат искать качественные активы в Европе, из-за чего азиатские инвестиции в регионе будут расти и дальше.

Падение рентабельности

В 2017 году рентабельность зафиксировала значительный спад практически на всех европейских рынках, а особенно в сегменте премиум-класса. Уменьшение процентных ставок завершается, подобравшись к нулевой отметке, и время значительных приростов капитала также близится к концу.

Доходность коммерческой недвижимости стабилизируется в этом году и останется на исторически низком уровне какое-то время, поскольку частные и корпоративные деньги продолжат конкурировать за качественные активы в Европе.

Управление активами

Доля инвестиций в офисные помещения остается близкой к 40% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторы остаются уверенными в надежности этого сегмента, где, как описано выше, ожидается рост спроса со стороны арендаторов. В то же время средняя доля доступных для аренды офисных площадей в Европе находится на рекордно низком уровне – 7,5%. Причем доступных офисных помещений премиум-класса в Берлине, Лондоне, Мюнхене и Стокгольме почти нет.

Инвесторам следует иметь в виду, что новые способы работы и технологические изменения также приведут к изменениям в сфере аренды офисов. Арендаторы хотят иметь все более короткие и гибкие арендные ставки, универсальность помещений, что создает потребность в разнообразии подходов к управлению активами.

Снижение доли магазинов, рост складской доли

Доля торговых площадей в общем объеме инвестиций снизилась с 21% несколько лет назад до 18% в 2017 году. Эта тенденция может также сохраниться в 2018 году, поскольку инвесторы обеспокоены влиянием интернет-торговли на этот сектор. После пика инвестиций в торговые объекты, зафиксированного в 2015 году, сегодняшний рынок исчерпывается ростом инвестиций только в торговые площади премиум-класса, а инвесторы неохотно идут на риски в этом сегменте. В 2018 году они продолжат искать возможности для вложений в объекты премиум-класса, сосредоточатся на лучших торговых улицах и торговых центрах.

Несмотря на стабильность сферы розничной торговли в Европе, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, уровень капитализации и арендных ставок вряд ли будут расти. И только объекты логистики демонстрируют рост за счет дальнейшего развития интернет-торговли, поскольку она ширится географически, усиливая спрос на логистические узлы и небольшие склады и вблизи городских центров, и в удалении. Доля этого сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% несколько лет назад до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.

[url=http://]International Investment[/url]