В Петербурге пытаются заставить арендодателей платить налоги

Фото: Татьяна Бородина

Федеральная налоговая служба (ФНС) Санкт-Петербурга разослала владельцам недвижимости письма, в которых указано, что получены сведения о сдаче жилья в аренду, сообщает «Российская газета». Собственникам предлагается оплатить налог и дать объяснения по поводу использования принадлежащих им объектов.

Осторожно, соседи!

До 2 мая 2023 года россияне, которые получают доход не только по основному месту работы, должны подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев пояснил, что вывод из тени рынка аренды очень актуален, и приходится использовать для этого многие формы работы, в том числе взаимодействовать с управляющими компаниями, правоохранительными органами. ФНС имеет собственные базы данных, на основании которых владельцам жилья ежегодно начисляют налоги. Больше всего шансов обратить на себя внимание налоговиков у владельцев, имеющих три квартиры и большее количество.

Подобные шаги предпринимались и ранее во многих городах России, но процедура доказательства получения нелегальных доходов довольно сложная. Нужно документально подтвердить факт поступления средств именно за аренду жилья. Так что массовой процедура выявления административных преступлений и наказаний не стала. Тем не менее член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова пояснила, что при желании установить нарушение и подобрать доказательную базу можно. Распространенные способы:

проверка объявления о сдаче жилья;

показания участкового;

регулярное получение одинаковых сумм в одни и те же числа месяца;

расписки, договор аренды;

налоговая выездная проверка;

заявления соседей.

Ведомство реагирует не на все сообщения бдительных соседей, а лишь с наличием достаточных оснований – писем от них очень много, некоторые присылают и подтверждающие документы. Ответственность может быть не только административной, но и уголовной, если накопится большая задолженность по налогам. Проще доказать правонарушение при безналичных расчетах. Видимо, в связи с этим лишь порядка 20% нелегальных арендодателей принимают оплату на банковскую карту или пишут расписки о получении денег, как утверждает портал 78.ru. Нередко о правонарушениях собственников уведомляют люди, которые снимают жилье, чтобы не платить за аренду. Правда и в этом случае одних слов будет мало, нужны подтверждающие документы.

Юрист Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко подчеркнула, что владелец жилья обязан по закону пускать по решению суда только официальных представителей ТСЖ, ЖСК, УК, работников правоохранительных органов. ФНС в перечне нет. Размещения объявления о сдаче жилья она тоже считает не поводом для разбирательства, ведь это как раз подтверждает, что услуга не оказана. А вот специальный советник по корпоративным вопросам КА Pen & Paper Наталья Бунина пояснила, что в случае назначения выездной проверки инспектор на основании ст. 92 Налогового кодекса РФ вправе провести осмотр помещения с целью выявления факта сдачи в аренду.

Многие эксперты уверены, что для появления подозрений и доказательства вины все-таки должно совпасть сразу несколько обстоятельств, например одновременно наличие большого количества квартир, регулярные транзакции, расписки, договоры, коллективные показания свидетелей.

Риски и штрафы

Советник налоговой практики адвокатского бюро «ЕПАМ» Екатерина Ролетр рассказала РБК, что риски для собственников сейчас высоки. Если квартиру сдают и доход от аренды не декларируют, то ФНС может доначислить НДФЛ по ставке 12-15%, и НДС по ставке 20%, если удастся доказать «предпринимательский характер деятельности». Если владелец имущества сдает только одну квартиру, и она раньше использовалась для собственных нужд, то признаки такой деятельности отсутствуют. В этом случае должен быть доначислен только НДФЛ. О предпринимательстве свидетельствуют, как правило, следующие факторы:

наличие в собственности нескольких объектов;

приобретение квартир на стадии строительства по ДДУ;

неиспользование недвижимости для проживания собственников или членов семьи.

Могут быть и другие обстоятельства, характерные для инвестиционной недвижимости, которую приобретают только для получения дохода.

Профессиональный бухгалтер, независимый эксперт в области налогообложения и права Алена Кликина тоже пояснила, что игнорирование требований может грозить штрафами, начислением пени, передаче дела приставам, которые имеют право списывать деньги со счетов. Она добавила, что при первом нарушении штраф будет 20% от неуплаченной суммы, за повторное в течение полугода с момента первого нарушения – 100%.

В УФНС Санкт-Петербурга отмечают положительную динамику, 15 лет назад единицы платили налоги с аренды, а в последние годы деклараций становится все больше. «Обеление» пошло более активно после 2020 года, когда появилась возможность оформить самозанятость и выбрать формой деятельности сдачу жилья в аренду. Это позволяет при взаимодействии с физлицами платить всего 4% от доходов, с юрлицами 6%, это намного выгоднее, чем обычный налог в 13%. Многие граждане, которые владеют инвестиционными квартирами, воспользовались этим налоговым режимом.

Эксперты рекомендуют в любом случае не игнорировать уведомление из налоговой службы. Необходимо сообщить об отсутствии доходов с аренды или, если они есть, заплатить налог в добровольном порядке. Важно избежать квалификации деятельности в качестве предпринимательской и не доводить дела до проверки или суда, ведь в этих случаях уже невозможно претендовать на освобождение от налоговой ответственности. С нелегальных арендодателей могут потребовать декларации за три последних года, начисления при этом могут оказаться весьма значительными.

Эксперты International Investment отмечают, что ужесточение налогового надзора проходит на фоне резкого падения цен на аренду в Петербурге. В 2021 году месячная плата на двухкомнатные квартиры варьировались от 20 тыс. до 40 000 рублей, весной 2023 можно снять такое жилье за 10-16 тысяч. Привлекательность инвестиционных объектов в России в целом упала в связи с непонятными перспективами. Спрос на покупку недвижимости тоже снизился. Многие россияне предпочитают более благополучные рынки, например, Грузию, где в 2022 рост ВВП превысил 10%, значительно увеличилась доходность по аренде и продаже жилья. Наиболее значительную прибыль можно получить на элитных объектах в престижных курортных районах Батуми. Брендированная недвижимость дает доходы, которые в 2-3 раза выше, чем от обычных апартаментов.

Эксперты International Investment отмечают, что ужесточение налогового надзора проходит на фоне резкого падения цен на аренду в Петербурге. В 2021 году месячная плата на двухкомнатные квартиры варьировались от 20 тыс. до 40 000 рублей, весной 2023 можно снять такое жилье за 10-16 тысяч.

Привлекательность инвестиционных объектов в России в целом упала в связи с непонятными перспективами. Спрос на покупку недвижимости тоже снизился. Многие россияне предпочитают более благополучные рынки, например, Грузию, где в 2022 рост ВВП превысил 10%, значительно увеличилась доходность по аренде и продаже жилья. Наиболее значительную прибыль можно получить на элитных объектах в престижных курортных районах Батуми. Брендированная недвижимость дает доходы, которые в 2-3 раза выше, чем от обычных апартаментов.