Мировой рынок недвижимости: инвесторы замерли, но некоторые страны демонстрируют уверенный рост

В отчете Berkshire Hathaway HomeServices проанализирован мировой рынок недвижимости в 2023 году – от Южной Дакоты до Испании. Исследователи отмечают, что после пары лет неустойчивого роста и повышенной активности покупатели и продавцы берут паузу на фоне более высоких процентных ставок и незначительного увеличения запасов.

Кэндис Шотт, старший партнер и брокер Berkshire Hathaway HomeServices Toronto Realty, подчеркнула, что продавцам требуется некоторое время, чтобы привыкнуть к тому, что происходит сейчас с ценами. Многие надеются, что на их собственности не скажутся новые веяния, и удастся получить максимальную рыночную стоимость. Между тем разумнее, по мнению эксперта, смотреть не на суммы, которые выставляют соседи, а на уровень колебания акций, которые более точно отражают положение на рынке.

Кристи Будник, генеральный директор Berkshire Hathaway HomeServices, отмечает, что продавцы нервничают по поводу экономики в целом и не хотят предпринимать никаких шагов, потому что опасаются не найти подходящий вариант и предполагают, что в связи с более высокими процентными ставками их «следующий дом будет стоить дороже».

Кейси Брайан, президент Berkshire Hathaway HomeServices Florida Properties Group, рассказал, что в центральной Флориде настроения продавцов умеренные, никто не ожидает прежнего ажиотажа. В Омахе, штат Небраска, «рынок нормализуется» – по словам Тодда Бартусека, агента по недвижимости и директора All Metro Real Estate Group, Berkshire Hathaway HomeServices Ambassador Real Estate. Он добавил, что количество дней на рынке увеличилось до такой степени, что теперь на продажу дома уходит месяц и даже два. Приходится объяснять, что надо быть реалистами, за один день совершить сделку уже не получится.

В Мексике продавцы медленнее осознают изменения на рынке, пояснил Грег Гюнтер, брокер и владелец Berkshire Hathaway HomeServices Colonial Homes San Miguel. Кроме того, мексиканские собственники редко идут на ипотечные кредиты. «Таким образом, продавцы покупают жилье без долгов, и расходы на содержание здесь низкие, – отметил эксперт. – Они обходятся от 3000 до 5000 долларов в год за все». У продавца не так много стимулов быстро продать дом, он может находиться на рынке год или больше. Вдобавок в Мексике нет эффективной службы множественного листинга или онлайн-сайтов, таких как Zillow или Realtor.com – они не могут провести анализ и сравнить цены, зачастую не понимают, что рынок замедлился. Скидки в ходе переговоров варьируются от 2% до 14%.

В Канаде цены растут уже лет десять, рекордное повышение отмечалось в 2021 году. Сейчас квартиры в Торонто в среднем стоят чуть менее 750 000 канадских долларов или 1000 канадских долларов за квадратный фут. Цены на элитные дома выросли на 275% в первой половине 2021 года. Одним из факторов увеличения цен стал рост населения – на 127 000 в 2019 и 92 000 в 2020. В Торонто не могут построить достаточно много новых домов, чтобы соответствовать спросу. Сложно найти жилье и за городом, в переделах пары часов езды от Торонто. Спрос на подобную недвижимость сильно вырос в период пандемии. При этом эксперты ожидают, что предложение так и останется крайне ограниченным, зато и процентные ставки не повысят. Возможно, сыграет роль ограничение на покупку недвижимости для иностранцев, которое ввела Канада.

В США фиксируется падение объемов продаж. Инфляция, задержки в строительстве и нехватка рабочей силы приводят к нехватке новых запасов, что помогает поддерживать цены в некоторой степени стабильными. Снижение началось после увеличения ставок по ипотечным кредитам. Например, в округе Сан-Диего это случилось в середине 2022 года. Впрочем, в ноябре 2022 общие цены по-прежнему росли на 11,9 -15,6% в годовом исчислении, а вот средняя цена продажи пристроенных домов упала на 2,9%, с 690 681 до 670 957 долларов.

Котировки во многих штатах снижаются, сделки купли-продажи тоже. Большинство продавцов чувствуют, что они упустили момент, и считают, что цены на жилье будут падать и дальше. Более высокие процентные ставки могут заставить покупателя отказаться от дома на одну семью в пользу кондоминиума или жилья в городе. Покупатели теперь стали смелее и увереннее. Они требуют экспертной оценки недвижимости и ремонта, и понижают цены.

В 2022 году, по данным Национальной ассоциации домостроителей, в США впервые за 11 лет произошло снижение объемов ввода жилья. Предполагается, что эта тенденция сохранится и в 2023 году. В декабрьском прогнозе Fitch Ratings по жилищно-строительной отрасли прогнозируется снижение объемов ввода жилья на 13% в 2023 году и на 5% в 2024 году. Тем не менее, строители не полностью прекратили деятельность. У многих накопилось большое количество невыполненных заказов, когда рынок все еще был на пике. Несмотря на то, что продажи упали во второй половине 2022 года, многие строители по-прежнему сдают дома, которые были заказаны в первой половине года.

Негативно повлияли на индустрию сбои в цепочке поставок, увеличение затрат на работников, а также нехватка квалифицированных сотрудников. Цены на строительство выросли на 11,9% по сравнению с прошлым годом, согласно последнему анализу Associated Builders and Contractors информации, предоставленной Бюро статистики труда США.

В Португалии цены за кондоминиум начинаются с 300 000 долларов, вилла с бассейном стоит 550 000, что привлекает американских покупателей. В Испании изменились направления для инвестирования – с Мадрида и Барселоны на прибрежные или островные районы. В Италии покупатели зачастую ищут загородную недвижимость в винодельческих регионах, включая Тоскану, Умбрию и Просекко. В Риме цены выросли, но недвижимость остается привлекательной в том числе и благодаря грядущей в 2030 году Всемирной выставке Expo, которая пройдет в Италии. В Греции тоже довольно много инвесторов. Многие из них нацелены на объекты стоимостью о 1 млн евро и выше. Также пользуется спросом недвижимость от 150 000 до 500 000 долларов. Цены в Греции ниже, чем в Испании, Италии, Франции и даже некоторых районов Турции и Кипра.

Наблюдается активность на рынках недвижимости в ОАЭ. Причем покупатели ищут роскошные и просторные дома с удобствами, с зелеными насаждениями вокруг. В Эмиратах наиболее популярны Дубай и Абу-Даби, ожидается, что спрос в 2023 году будет расти, несмотря на значительное повышение цен на недвижимость страны. Видимо, не станет проблемой и введение подоходного налога для владельцев недвижимости с 1 июня 2023 года.

В Индии появляются интересные предложения от застройщиков. В связи с этим наблюдается всплеск цен на жилую недвижимость в таких городах как Дели, Северная Каролина, Мумбаи, Пуна, Хайдарабад, Ченнаи и Бангалор. Стимулируют спрос снижение гербового сбора, ставок по ипотечным кредитам, повышение экономического статуса покупателей и технологические достижения.

В исследовании делается вывод, что резких падений на рынке в 2023 году ждать не стоит, в некоторых частях мира наоборот наблюдаются признаки значительного роста. Эксперты International Investment отмечают, что в отдельных странах даже в период геополитического роста наблюдается усиленный рост ВВП – среди таких государств, например, Грузия. Здесь значительно увеличились и объемы продаж, и цены на недвижимость. Стала больше доходность по аренде и продажам – особенно по элитной недвижимости в престижных курортных районах Батуми.