В Нидерландах стало невыгодно сдавать жилье

Фото: Wikimedia

Во втором квартале 2023 года в пяти крупнейших городах Нидерландов платежи за съемное жилье увеличились на 5-8%. Количество предложений при этом сократилось на 27% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, сообщает портал недвижимости Pararius.

На Амстердам, Гаага, Эйндховен, Роттердам и Утрехт пришлось 39% от общего предложения аренды в апреле-июне 2023. В 2021-м их доля составляла 55%, в 2022-м – 46%. Во всех пяти крупнейших голландских городах средняя цена квадратного метра увеличилась. В Амстердаме она достигла 26,55 евро (+7,6%), в Гааге 18,57, Роттердаме 18,64 (+7,3%). В Утрехте (€21,08) и Эйндховене (€18,24) кв. м подорожал на 5,1% и 5,8%.





Генеральный директор Pararius Джаспер де Гроот считает, что сокращение предложений на рынке аренды Нидерландов неудивительно и стало прямым результатом мер, принятых и запланированных правительством. Речь идет о введении системы оценки жилья лимита WOZ, которая вернула многие объекты из нерегулируемого жилищного сектора в социальный. Вдобавок, с этого года арендуемая недвижимость облагается налогом. Собственники нередко не сдают, а продают освободившуюся арендную недвижимость, потому что им стало невыгодна аренда.

Эстер Рейвен из Stad en Land NVM Makelaars рассказала об объявлении о сдаче меблированной 3-комнатной квартире за 1100 евро. В течение нескольких часов на него откликнулось 200 человек. «Предложение скудное, а спрос очень высокий, поэтому подобные ситуации не редкость», – пояснила она. В крупнейших городах страны предложений стало меньше на 27%.



Средняя цена квадратного метра при аренде жилья в нерегулируемом жилищном секторе Нидерландов увеличилась на 0,4% по сравнению с прошлым годом. Новые арендаторы платили в среднем 17,10 евро за квадратный метр в месяц. Во втором квартале 2023 года стоимость аренды недвижимости без мебели в нерегулируемом жилищном секторе снизилась на 3,5%, до 14,49 евро за кв. м в месяц. Стоимость квадратного метра меблированной и полу-меблированной недвижимости увеличилась. В первом случае на 2,4%, до 20,37 евро, во втором на 0,3%, до 16,16. Аренда квартир подорожала на 2,2%, до 18,40, дома подешевели на 0,7%, до 13,72.





В провинциях самая дорогая аренда в Северной Голландии – 22,47 евро за кв. м (+3,2%). В Утрехте и Южной Голландии цены на аренду домов в нерегулируемом жилищном секторе выросли на 1,7 и 5 процентов соответственно. Цены на аренду в этих провинциях выше, чем в среднем по стране (17,10 евро). Эти провинции вместе образуют регион Рандстад, занимающий большую территорию, включающую четыре крупных голландских города: Амстердам, Роттердам, Гаагу, Утрехт и прилегающие к ним районы. В Утрехте цена квадратного метра превысила восемнадцать евро (18,13), в Южной Голландии этот показатель составил 17,80.



В северных провинциях Нидерландов цены ниже средних по стране. В Дренте (€11,51) арендная ставка снизилась на 2,9%. Во Флеволанде уменьшилась на 5,8%, до 16,14 евро. Во Фрисландии (11,38 евро) и Гронингене (15,81 евро) зафиксирован рост на 3,9% и 1% соответственно. За недвижимость в провинциях Оверэйссел (€13,09) и Гелдерланд (€13,14 евро) новые арендаторы заплатили в среднем на 4,7% и 0,9% больше, чем в прошлом году.



Повышение арендной платы также наблюдалось в южных провинциях Нидерландов. Цены в Северном Брабанте (€15,12) во втором квартале 2023 года были относительно близки к параметрам предыдущего года, рост всего на 0,2%. В Лимбурге (€13,69) и Зеландии (€13,25) средние ставки увеличились на 4,6% и 3,2%.



В процентном отношении цены на аренду выросли больше всего в следующих городах:

Флиссинген (+13,9%);

Ньювегейн (+13,3%);

Димен (+12,3%);

Алмере (+11,2%);

Маастрихт (+10,6%);

Леуварден (+9%);

Алмело (+8,7%);

Девентер (+8,4%).

В некоторых городах среднего размера наблюдалось снижение цен. Среди таких:

Хоофддорп (-4,4%);

Мидделбург (-6%);

Розендаль (-8,7%);

Дордрехт (-3,2%);

Зволле (-3,5%).





Власти продолжают вводить меры, регулирующие рынок аренды жилья. Голландский парламент, например, одобрил закон о запрете договоров временной аренды, предложенный Лейбористской партией (PvdA) и Христианским союзом (ChristenUnie). Эта мера может показаться благоприятной для лиц, ищущих жилье, но также имеет негативные последствия, как говорит Де Гроот: «Мы возвращаемся к ситуации, существовавшей до 2016 года в крупнейших городах, где предпочтение отдавалось экспатам, а не голландским арендаторам. Экспаты обычно переезжают снова через два-три года, предоставляя арендодателям больше свободы распоряжаться своей недвижимостью».

Из-за налоговых льгот для международного бизнеса экспаты, как правило, имеют в своем распоряжении больше финансовых ресурсов, и у них даже может быть возможность перекупить съемное жилье, что уже не редкость на современном рынке аренды. В прошлом агенты по недвижимости назначали индивидуальные встречи с заинтересованными сторонами. В настоящее время риелтор может получить до 250 заявок на один объект и только 15 соискателей пригласят на просмотр, а затем они конкурируют за право аренды. По мнению Де Гроота, голландцы, ищущие жилье, по-прежнему остаются в стороне на рынке аренды в частном секторе.

Эксперты по недвижимости уже давно отмечают негативные последствия введенных правительством мер, которые резко сокращают гибкий сегмент, частный сектор, оставляя людям только выбор между покупкой дома или арендой единицы социального жилья. Причем оба варианта недоступны для людей со средним доходом, а на социальное жилье существуют длинные очереди. Выбор в пользу домовладения также становится все менее достижимым для многих людей. Высокие цены на покупку и растущие процентные ставки по ипотечным кредитам вынуждают переключать внимание с покупки на аренду.

Недавно была утверждена поправка к Закону о жилье, позволяющая муниципалитетам требовать от домовладельцев продавать свою недвижимость только лицам с более низкими или средними доходами. Она распространяется только на недавно построенные дома. И это тоже оказывает негативное влияние – на жилищное строительство. Инвесторы больше не могут рассчитывать на реальную прибыль, им придется учитывать более низкую доходность.

Правительство Нидерландов заявляет, что хочет привлечь инвесторов, но в реальности принимаемые меры делают недвижимость в стране менее привлекательной для инвестиций. Если план по регулированию арендной платы для лиц со средним доходом будет реализован, то с 2024 года он коснется значительной доли частного сектора. Стоит учесть, что с 2030 года дома с энергетической маркировкой E или ниже вообще не разрешат сдавать. Многие владельцы предпочтут продать недвижимость, нежели вкладывать в нее немалые средства для повышения уровня энергоэффективности, который вряд ли будут возмещены за счет аренды.

Добавим, что реформы рынка аренды вызывают негативные последствия также в Турции, Испании и Португалии. Благие намерения по облегчению финансового бремени для людей, которые снимают жилье, пока приводят к обратному результату – ставки растут, а количество предложений резко сокращается.