Глобальный индекс пузырей на рынке недвижимости 2023

Крупнейший финансовый холдинг UBS подготовил Global Real Estate Bubble Index 2023. Аналитики отметили, что в течение последних десяти лет наблюдался резкий рост цен на жилье во многих странах. Однако режим низких процентных ставок остановил этот процесс, почти во всех столицах цены на жилье резко упали – такого снижения не наблюдалось со времен финансового кризиса 2008 года.

Напомним, ценовые пузыри – повторяющееся явление на рынках недвижимости. Термин относится к существенному и устойчивому занижению цены актива, существование которого невозможно доказать, пока он не лопнет. Но исторические данные выявляют закономерности эксцессов на рынке недвижимости. Типичные признаки включают в себя отрыв цен от местных доходов и арендной платы, а также дисбалансы в реальном секторе экономики, такие как чрезмерное кредитование и строительная активность. Индекс пузыря UBS измеряет риск возникновения пузыря на рынке недвижимости на основе таких паттернов.

Глобальный всплеск инфляции и процентных ставок за последние два года привел в среднем к резкому снижению дисбалансов на рынках жилья мировых финансовых центров. Год назад в зоне риска находились девять городов: Торонто, Франкфурт, Мюнхен, Гонконг, Ванкувер, Амстердам и Тель-Авив. В этом только два – Цюрих и Токио.

Покупка недвижимости в Цюрихе сейчас стоит на 50% дороже, чем десять лет назад в номинальном выражении. Арендные ставки увеличились на 12% с 2013 года. Соотношение между покупными ценами и платой за съемное жилье остается несбалансированным, особенно учитывая более высокие процентные ставки. Финансовые затраты выросли, инвестиции в покупку с целью сдачи в аренду стали непривлекательными.

Дисбаланс на рынке жилья в Токио увеличился с недооцененного 20 лет назад до риска возникновения пузыря сейчас. Цены на недвижимость росли почти непрерывно на протяжении более двух десятилетий и были отделены от остальной части страны, чему способствовали привлекательные условия финансирования и рост населения. Международных инвесторов привлекли оборонительные качества токийского рынка жилой недвижимости, способствующие росту цен. Более того, поскольку чистая иммиграция ослабла после пандемии, арендная плата начала падать в 2020 году, усугубляя дисбалансы. Широкое распространение домашних офисов и более высокая доступность более крупных помещений заставили людей покинуть центр города. Рост доходов отставал от цен, а ставки по ипотечным кредитам в последние кварталы выросли (умеренно), но динамика номинальных цен на жилье не ослабла.

В исследовании отмечается, что переоценены рынки жилья также в следующих городах:

Майами, Женева;

Лос-Анджелес;

Лондон, Стокгольм;

Париж и Сидней.

В Нью-Йорке, Бостоне, Сан-Франциско и Мадриде наблюдалось снижение дисбалансов, как и в Милане, Сан-Паулу и Варшаве. В Сингапуре продолжаются всплески спроса на аренду и покупку, но тоже идет корректировка



В Дубае рынок недвижимости начал восстанавливаться после очередного падения в 2021 году. За последние четыре квартала цены на жилье выросли в два раза. Раскаленный рынок арендной платы превосходит рост цен на жилье. Динамика цен должна оставаться сильной в ближайшие кварталы, но нужно учитывать цикличность развития этого рынка в ОАЭ. На протяжении многих лет там отмечаются резкие всплески, а затем не менее значительные падения.

Напомним, в 2002-2008 годах рынок недвижимости Дубая был признан одним из самых быстро развивающихся в мире. За этот период цены на жилье увеличились в четыре раза. В конце 2008 года разразился глобальный экономический кризис, в ходе которого объемы сделок резко упали. Около 50% строительных проектов в ОАЭ на сумму около 1,1 трлн дирхамов (300 млрд долларов США) были приостановлены или отменены. 2009 год обернулся крахом для рынка недвижимости Дубая. Долги, по которым были выставлены просьбы на отсрочку, составили 80 млрд долларов, за год цены упали почти на 60%.

С января 2012 до конца 2014 вновь наблюдался стремительный рост цен на жильё, в среднем на 21,5% в год. В 2015-м индекс цен в Дубае (RPPI) упал на 11%, в 2017 – на 3,9%, в 2018 году – на 8,6%, в 2019 – на 6%, в 2020 – на 7,1%. В 2021 году началось восстановление, которому способствовало отсутствие строгих ограничений в ковидный период. В 2022 количество зарегистрированных сделок по продаже недвижимости в эмирате увеличилось на 44,7% по сравнению с предыдущим годом. Общая стоимость транзакций достигла рекордного уровня в 528 млрд дирхамов ОАЭ (143,8 млрд долларов США), что на 76,5% больше, чем годом ранее. В 2023 году эта тенденция сохранилась. Объемы сделок в первом квартале оказались на 60% больше, чем за аналогичный период 2022-го. Спрос на дубайскую недвижимость, особенно элитную, вырос благодаря иностранцам, желающим переехать или перевести капиталы.

Симптомы те же, что наблюдались перед обвалами в 2009 и 2015 годах. Нынешний пузырь надувается еще и боевыми действиями на территории Украины. Важно учитывать и ещё один фактор – внутреннего рынка в Дубае практически нет, около 70% покупателей недвижимости не живут и не собираются находиться там, это инвесторы. Очередной обвал на рынке недвижимости стоит ждать после наступления мира и как только будет удовлетворен отложенный спрос. Рынок вновь просядет, и все обещания окажутся лишь сказкой, пузырь снова лопнет.

Общие данные по городам можно посмотреть в таблице ниже.