Прогнозы по китайскому рынку жилья ухудшились

Власти Китая предпринимают стимулирующие меры, но рынок недвижимости страны демонстрирует лишь незначительные признаки оживления. Этот сектор играет решающую роль в экономическом производстве страны, на его долю приходится четверть его объема. Между тем, инвесторам и другим покупателям пока совершенно непонятны перспективы, поэтому они проявляют осторожность, что приводит к стагнации продаж даже в крупных городах – таких как Пекин и Шэньчжэнь.

По данным за сентябрь 2023 года, цены на новое жилье в Китае падают третий месяц подряд, снизившись на 0,2% по сравнению с августом, который традиционно ассоциируется с пиковыми покупкам. Напомним, Китай набирал динамику в первом квартале 2023 года после упразднения ковидных ограничений и смягчения многих правил, но во втором квартале ситуация резко изменилась. Спрос внутри страны и за рубежом остался слабым, уровень безработицы растет, сохраняются проблемы в секторе недвижимости. Банки продолжают сталкиваться с проблемами из-за замедления роста кредитования.

Доверие к сектору недвижимости, на долю которого приходится четверть экономики КНР, было подорвано в 2022 году, когда застройщики не смогли продолжить работы из-за пониженной ликвидности и строгих правил, связанных с пандемией. Многие покупатели тогда пригрозили прекратить погашать ипотечные кредиты. Дело даже дошло до протестных акций, что нехарактерно для Китая. За последний год власти приняли несколько мер для поддержки сектора, в том числе уменьшили первоначальные платежи, разрешили выдачу более крупных ипотечных кредитов и снизили ставки по ипотечным займам, но пока доверие потребителей не восстановлено.

Генеральный директор Centaline China Энди Ли пояснил, что значительная часть политики смягчения снизила стоимость покупки, но мало что сделала для создания нового спроса. Застройщики ожидают разочаровывающих результатов продаж. Представители некоторых компаний уже сообщили, что показатели в течение так называемой золотой недели были на 20% ниже, чем в предыдущем году.

В начале года отрасль ожидала плохого первого полугодия, но лучшего второго. Но реальность оказалась другой – январь-июнь были плохим периодом, а затем стало еще хуже. По мнению специалистов международной группы финансовых услуг Nomura, недавние меры по смягчению, возможно, привели к переизбытку предложения жилья, что еще больше повысило цены на рынке со слабым спросом. Стоимость нового жилья в сентябре выросла в Пекине и Шанхае, но снизились в Шэньчжэне и Гуанчжоу. Небольшие города с избыточным предложением продолжали сталкиваться со слабым спросом.

В конце августа 2023 года общая площадь непроданных домов составляла 648 миллионов квадратных метров – это примерно 7,2 млн домов, исходя из средней площади объекта в 90 квадратных метров. По данным Национального бюро статистики КНР, с января по июль инвестиции в девелопмент недвижимости составили 6 771,7 млрд юаней (около 927 млн долларов) – на 8,5% меньше, чем в прошлом году. Инвестиции в жилые здания снизились на 7,6%, до 5 148,5 млрд юаней ($704,5 млн). Площадь строящихся девелоперских предприятий снизилась за год на 6,8%, до 7 996,82 миллиона квадратных метров. Показатели по строящимся жилым зданиям упали на 7,1%, до 5630,26 млн кв. м.

В условиях плохого рынка недвижимости и «мрачной экономики» у жителей страны нет особого желания покупать новое жилье, они предпочитают «держать деньги в своих руках». Между тем аналитики и экономисты корректируют прогнозы. Например, S & P Global Ratings ожидает более существенного снижения продаж недвижимости в Китае, на 10-15% в 2023 году по сравнению с 2022-м, а также падения продаж на 5% в 2024-м.

Ранее Moody's ухудшило прогноз по сектору недвижимости Китая со стабильного до негативного, сославшись на проблемы экономического роста, которые, по мнению рейтингового агентства, приведут к снижению продаж, несмотря на государственную поддержку.
Специалисты Moody's заявили, что контрактные продажи в Китае упадут примерно на 5% в течение следующих 6-12 месяцев, а влияние правительственных мер по стимулированию покупок недвижимости, вероятно, будет кратковременным и неравномерным.