В России планируют заставить арендодателей получать согласие соседей

Госдума РФ уже рассмотрела в первом чтении новые правила, в соответствии с которыми владельцев квартир обяжут получать разрешение не менее 75% жильцов дома и сдавать объект на основании договоров – найма, безвозмездного пользования или аренды. Предполагается, что это защитит интересы соседей, а также будет соответствовать правилам пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества, пишут «Известия». Представители Общественного совета при Минстрое РФ заверяют, что закон не отразится на мигрантах, которые обычно снимают жилье на длительный срок, однако некоторые эксперты уверены, что одобрение инициативы убьет рынок краткосрочной аренды.

Предложения подготовлены по требованию Конституционного суда, который запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу и рекомендовал урегулировать эту сферу деятельности. Эксперт Общественного совета при Минстрое России Татьяна Вепрецкая пояснила, что по новым правилам собственник должен будет уведомить нанимателя о правилах проживания и записать его данные для возмещения ущерба. Также планируется предусмотреть административную ответственность для собственников квартир за неисполнение и нарушение требований о посуточной сдаче. По мнению Вепрецкой, аренда жилья в большинстве случаев является дополнительным, а не основным доходом и не очень существенно снизит уровень доходов россиян. По различным оценкам, сейчас сдают недвижимость посуточно около 200 тысяч россиян, но нужно отметить, что большая часть арендодателей делает это неофициально.

Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов отметил, что законопроект разграничит оказание гостиничных услуг и посуточную сдачу жилья в многоквартирных домах, и, вдобавок, упорядочит взаимоотношения собственников, их соседей и арендаторов. Он склонен считать, что это приведет не к дополнительным конфликтам, а к компромиссу. А вот президент Гильдии МСР России Яна Бабина опасается, что нововведение приведет к тому, что участники рынка аренды просто уйдут в тень – в гораздо больших количествах, чем сейчас. Она добавила, что посуточная сдача квартир на 80% – женское предпринимательство. И такое жилье зачастую выбирают люди, которые не могут себе позволить отель.

«Собирать согласие соседей надо против арендованных ночлежек и борделей, где живут асоциальные личности, которые реально приносят ущерб и представляют угрозу соседям, – подчеркнула Бабина. – А посуточные квартиры играют огромную роль в развитии туризма, и для этого Минэк ввел в 2019 году ОКВЭД. Наличие договора краткосрочного найма и правил проживания подразумевает, что гость исполняет закон о тишине, о курении ровно так же, как и остальные жильцы дома».

Руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин предполагает, что законопроект может снизить доходы граждан, которые работают официально, а кого-то и вообще лишить средств к существованию – например, пенсионеров. Кроме того, «представляется нереальным получить разрешение от соседей-собственников на сдачу своей жилплощади в краткосрочную аренду».

Управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова предполагает, что при одобрении закона посуточная аренда квартир может исчезнуть, ведь сдавать такой объект станет практически невозможно. Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко напоминает, что собственников дома сложно даже просто собрать, не то что получить согласие. «Законодателю разумнее было бы требовать согласия соседей по этажу, где сдается квартира, такое ограничение еще было бы хоть сколько-то реальным для арендодателя и вполне гарантировало бы спокойствие в доме. Ведь вряд ли съемщики посуточных квартир всерьез беспокоят всех жителей дома. Обычно от них страдают лишь непосредственные соседи», – добавил он.

Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что первый же конфликт между собственником и соседями приведет к тому, что объект начнут сдавать более скрытно, игнорируя законы. Теневой сектор увеличится, а налоговые поступления снизятся.

Многим экспертам непонятна процедура получения согласия 75% жильцов – от всех проживающих или кворума, который обязателен для признания собрания состоявшимся. Пока неизвестно, должно ли собрание быть очным или можно провести электронное и какой орган власти будет фиксировать полученные согласия. Также не уточняется, какое наказание последует за сдачу жилья без согласия.

Напомним, эта отрасль уже несколько пострадала после прекращения работы международных сервисов, которыми пользовались не только иностранцы, но и многие россияне. Впрочем, компании и частные лица перестроились и нашли множество вариантов, как снять жилье без Booking и Airbnb. За прошедшее время ситуация на рынке недвижимости неоднократно менялась, но в начале октября 2023 года наблюдалось некоторое повышение ставок – примерно на 1-3% за 1-комнатные квартиры и до 7-10% на «двушки». Наибольший рост по сравнению с сентябрем отмечался в Уфе (+11%), до 20,8 тыс. в месяц, зато в Волгограде ставки упали на 7%, до 21 000. Самые высокие цены традиционно фиксировались в Москве – более 52 тысяч рублей за однокомнатную квартиру и около 84 000 за 2-комнатную.

Компания «Циан» проанализировала итоги третьего квартала 2023 года и сообщила о падении числа активных объявлений об аренде жилья на 42% в целом по России. По подсчетам «Авито Недвижимости», спрос на долгосрочную аренду в России сократился за месяц на 19,8%. Наибольшее снижение наблюдалось в Ростове-на-Дону (-39,3% по сравнению с прошлым годом), Воронеже (-38%) и Волгограде (-32,1%). Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг отметил, что предложение не успевает за повышенным спросом, поэтому увеличиваются платежи за съемное жилье. Этому же будет способствовать и снижение доступности рыночной ипотеки.

Как рынок отреагирует на нововведение, если его одобрят еще в двух чтениях, скоро станет понятно. Напомним, недавно Турция уже приняла аналогичный закон, в соответствии с которым необходимо получить согласие соседей и разрешение министерства, но там хотя бы есть несколько послаблений. В некоторых случаях достаточно согласия 25% жильцов дома. Если в уставе жилого комплекса прописано, что краткосрочная аренда разрешена, то согласие всех собственников не нужно, а получением лицензии может заняться управляющая компания. В любом случае для инвесторов, которые вложили средства в недвижимость для получения дохода с аренды, это не самая лучшая новость. Затрат и хлопот становится намного больше, а компенсируется ли это – большой вопрос. Экономические перспективы РФ не очень оптимистичны. Центробанк и другие ведомства повысили ожидания по инфляции до 7,5% уже к концу 2023 года.