Застройщики перестали считать Брюссель самым привлекательным местом для новых проектов

Компании JLL и UPSI/BVS в партнерстве с журналом Trends Tendances провели исследование, посвященное инвестированию и настроениям застройщиков в Бельгии. В опросе приняли участие десятки фирм, которые работают в разных сегментах рынка: промышленном, розничном, офисном, жилом и других.

В ходе исследования вопросы были разделены на четыре основные категории – предпочтения в отношении местоположения, проблемы, финансирование и ESG (Environmental, Social, Governance).

Местоположение остается одним из ключевых отличительных элементов при разработке проектов. В предыдущих опросах Брюссель занимал первое место, но в 2024 году он больше не является излюбленным местом. Застройщики назвали его привлекательным, но при этом подчеркнули, что есть лучшие альтернативы, среди которых лидирует Фландрия, куда входят пять северных провинций Бельгии. Небольшая часть застройщиков рассматривает возможность запуска проектов в городах Валлонии, это южный регион страны.



Такое изменение предпочтений объясняется различными причинами. Объемы инвестиций в 2023 году оказались на самом низком уровне за всю историю из-за неблагоприятного сочетания одновременных факторов: стремительного роста процентных ставок, увеличения стоимости строительства и сомнений в будущем офисов, которые будут заполнены на полную мощность. В свою очередь, девелоперы и инвесторы видят больше возможностей в краткосрочной и среднесрочной перспективе в логистических активах и жилых помещениях, чем в офисах. Учитывая, что они в основном расположены во Фландрии, результаты этого опроса не вызывают удивления. Брюссель и его регион остаются популярным местом для инвестирования.

Натали Кахан из JLL отмечает, что развитие проектов в Бельгии, особенно в Брюсселе, сталкивается с рядом серьезных проблем, таких как стареющий фонд недвижимости, длительные процессы выдачи разрешений, а также проблемы с транспортной доступностью и стоимостью. Кроме того, в Брюсселе более высокий нормативный уровень энергоэффективности, что также влияет на выбор застройщиками новых объектов.

Препятствия для деятельности. Среди основных препятствий для деятельности застройщиков названы получение разрешений и процедуры обжалования. По данным JLL, среднее время получения разрешений на проект жилых или офисных помещений площадью более 2500 кв. м и реализации составляет от 5 до 6 лет, а порою и до семи. В Брюсселе также ощущается острее, чем в других городах Европы, нехватка ресурсов и в качестве негативного фактора отмечают частые изменения правил.



Важным фактором указано и финансирование, но девелоперы в Бельгии отмечают, что очень немногие банки продемонстрировали потерю доверия. Они воспринимаются как доброжелательные и готовые находить креативные решения. В Бельгии не было проблем с продажами. Банковское финансирование остается предпочтительным источником от финансирования до выпуска акций, паевых фондов и облигаций. Очень немногие (16%) когда-либо рассматривали краудлендинг для финансирования проектов. Это кредитование бизнеса рядовыми пользователями через специальные платформы. Подобный формат более применим к небольшим суммам, в то время как большинство опрошенных разработчиков работают над проектами стоимостью свыше 15-20 долларов в минуту.



«В отличие от мирового финансового кризиса (2007-2008 гг.), мы не испытываем кризиса ликвидности, – отметил Винсент Ван Бри, глава отдела рынков капитала BeLux в JLL. – Коэффициенты LTV были приемлемыми, и бельгийские банки и основные европейские банки по-прежнему заинтересованы в рефинансировании бельгийских активов. Тем не менее, они будут уделять больше внимания показателям заполняемости и другим базовым компонентам».

Эксперт считает, что для новых приобретений следует рассмотреть более изобретательные финансовые структуры, включая мезонин, совместные предприятия и привилегированный акционерный капитал. Также отмечается, что Брюссель потерял центры принятия решений международных корпораций, которые переехали во Фландрию и другие города. Для восстановления привлекательности столице Бельгии необходимо принимать меры на многих уровнях, включая более прагматичные и благоприятные для бизнеса нормативные акты.

ESG. Последний набор вопросов, касался ESG. Это подход к ведению бизнеса, который способствуют устойчивому развитию компании. Подразумевает ответственное отношение к экологии, окружающей среде, социальную ответственность и прозрачность корпоративного управления. Основная цель ESG – создать баланс между финансовым ростом бизнеса и благополучием общества.

Разработки компаний все чаще направлены на модернизацию существующих объектов и в меньшей степени на снос с последующей реконструкцией. Риккерт Лиман, президент UPSI-BVS в Брюсселе, выразил обеспокоенность по поводу огромной сложности замены. «При ежегодном коэффициенте замещения около 2,5% нам потребуется до 40 лет, чтобы обновить существующие складские помещения в Брюсселе», – посетовал он.

Затраты на проекты с учетом современных требований на 15-25% выше, чем на традиционные. В связи с этим неизбежно повышение арендной платы для поддержания достаточной рентабельности проектов. Однако 62% опрошенных застройщиков заявили, что дополнительные расходы не могут быть полностью отражены в арендной плате.

По мнению 87% разработчиков опрошенные инвесторы придают большое значение критериям ESG при рассмотрении заявок. 83% девелоперов, наряду с инвесторами, считают, что банки придают большое значение критериям ESG при предоставлении средств. Европейский центральный банк Банк и Национальный банк Бельгии требуют от банков дополнительной информации о зданиях, которые они финансируют. Банки продолжают финансировать приобретение устаревших активов, но только при наличии подробной программы реконструкции.

Один из руководителей департамента компании JLL Квентин Бугли подчеркнул, что за последние месяцы мир быстро изменился. Являясь неотъемлемой частью жизни разработчиков, ESG, тем не менее, остается сложной темой, которая будет развиваться поэтапно в соответствии с новыми нормативными актами на всех уровнях – от региональных до федеральных.

Выводы. «Результаты этого исследования согласуются с макроэкономическими тенденциями, наблюдаемыми на уровне региона EMEA, подчеркивая важность диверсификации классов активов и месторасположения для девелоперов, – резюмировал эксперт, который считает, что в условиях сложных экономических условий и неопределенности, связанной с процессами планирования, разработчикам требуется больше наглядности и ясности, которых на данный момент слишком мало. Это привело к неоднозначному восприятию краткосрочных перспектив, однако существует оптимизм по мере стабилизации процентных ставок и дальнейшего роста цен, что закладывает основу для устойчивого развития.

Исследователи сделали также пришли к выводу, что Фландрия перенимает установки от Брюсселя в качестве предпочтительного местоположения вложить деньги в Бельгии. Учитывая преобладание Брюсселя на рынке офисной недвижимости с точки зрения девелоперов, это свидетельствует о желании диверсифицировать портфель за счет других классов активов, таких как промышленные, которые в основном расположены во Фландрии. Среди проблем чрезмерно длительные процедуры разрешения, нестабильность регулирования. Центры принятия решений международных корпораций переехали из Брюсселя во Фландрию или другие города.

Банковское финансирование остается доступным, но с усиленным вниманием к вопросам ESG. Не зафиксировали проблемных продаж, поскольку банки готовы находить решения со своими клиентами. Реконструкция зданий обходится намного дороже, чем новое строительство, дополнительные затраты не могут быть полностью возмещены за счет повышения арендной платы или продажных цен. Тем не менее, девелоперы убеждены, что арендная плата будет продолжать расти.

Читайте также:

Берлинская недвижимость в 3 квартале 2024 года: подробный обзор ситуации на рынке

В Чехии планируют ограничить краткосрочную аренду жилья. Цены и доходность

Инвесторы вернулись на рынки Центральной и Восточной Европы