Индекс пузырей на рынке недвижимости 2024. Исследование UBS

Банки Швейцарии UBS опубликовал Global Real Estate Bubble 2024 – глобальный индекс пузырей на рынке недвижимости. Аналитики отмечают, риск подобных образований снижается второй год, но во многих городах еще есть опасность резкого обвала после скачка цен. Подобный исход больше всего вероятен в Майами, Токио и Цюрихе.

Уровни рисков

Повышенный риск пузыря на рынке жилья наблюдается в Лос-Анджелесе, Торонто и Женеве. Умеренный риск зафиксирован в Амстердаме, Сиднее и Бостоне. В той же категории риска находятся Франкфурт, Мюнхен, Тель-Авив и Гонконг. Замыкают эту группу Ванкувер, Дубай, Сингапур и Мадрид. В Дубае зафиксирован самый сильный рост показателя риска из всех проанализированных городов. Низкий риск пузыря на рынке недвижимости очевиден в Сан-Франциско, Нью-Йорке и Сан-Паулу, а также в Лондоне, Париже, Стокгольме, Милане и Варшаве.

Цены на жилье в 25 проанализированных городах с поправкой на инфляцию сейчас в среднем примерно на 15% ниже, чем в середине 2022 года, когда процентные ставки начали расти по всему миру. Руководитель отдела недвижимости главного инвестиционного офиса UBS Global Wealth Management Клаудио Сапутелли пояснил, что самая сильная коррекция наблюдалась в локациях, где в предыдущие годы отмечался высокий риск пузыря на рынке недвижимости. «Реальные цены во Франкфурте, Мюнхене, Стокгольме, Гонконге и Париже ниже своих постпандемических максимумов на 20% или более, – отметил он. – В Ванкувере, Торонто и Амстердаме зафиксировано резкое снижение цен примерно на 10% в реальном выражении».

В целом, последние четыре квартала характеризовались умеренным ростом цен на жилье. При этом в Париже и Гонконге продолжилась сильная коррекция, а в популярных районах Дубая и Майами цены на жилье выросли еще больше. Кроме того, в нескольких городах с выраженной нехваткой жилья, таких как Ванкувер, Сидней и Мадрид, реальные цены увеличились более чем на 5% по сравнению с прошлым годом.

Европейские особенности

Швейцария – покупка недвижимости на вторичном рынке Цюриха сейчас стоит почти на 25% дороже, чем пять лет назад в реальном выражении. В этом городе также наблюдался один из самых высоких показателей роста арендной платы среди всех городов, включенных в исследование, за последние четыре квартала. Доля жилья, занимаемого владельцами, снижается, поскольку новые кондоминиумы часто сдаются в аренду с правом выкупа. Из-за очень низкого количества домов, занятых владельцами в Цюрихе, они будут все чаще восприниматься как предмет роскоши.

После пандемии цены в Женеве выросли лишь вдвое меньше, чем в Цюрихе. В реальном выражении они примерно на 10% выше, чем пять лет назад, но последние четыре квартала оставались на прежнем уровне. В прошлом году в Женеве был зафиксирован самый сильный прирост населения с 2015 года, положивший конец трехлетнему периоду стагнации. Соответственно, арендная плата в Женеве выросла более резко, чем доходы, за последние четыре квартала.

Лондон – город потерял четверть стоимости с момента своего исторического пика в 2016 году. Ожидается дальнейшее снижение ставок Банком Англии, что может оживить спрос на покупку жилья, тем более что арендная плата также растет. Прогноз для элитного рынка выглядит немного мрачнее, поскольку неопределенность по поводу неблагоприятных схем налогообложения для богатых угрожает подорвать спрос в этом сегменте.

Стокгольм – в период с 2009 по 2021 год падение ставок по ипотечным кредитам повысило спрос на дома, занимаемые владельцами. В результате чего реальные цены на жилье выросли примерно на 90%, опередив доходы местных жителей и арендную плату. Растущие процентные ставки и слабая местная экономика привели к резкому падению спроса и вызвали резкую коррекцию цен. За последние три года реальные цены упали почти на 30%. Спрос на жилье, занимаемое владельцами, вероятно, снова вырастет по мере улучшения доступности.

Варшава – реальные цены на жилье выросли почти на 30% в период с 2012 по 2022 год. Хорошие перспективы трудоустройства, расширение метро и современные жилые комплексы сделали рынок привлекательным для новых жителей и инвесторов, желающих сдавать жилье в аренду. Новая программа субсидирования, спонсируемая правительством, вызвала новый ажиотаж покупателей в 2023 году. Но динамика цен, вероятно, замедлится в ближайшие кварталы.

Германия – совсем недавно, в 2022 году, во Франкфурте и в Мюнхене риск пузыря на рынке жилья был очень высок. С тех пор рост ставок по ипотечным кредитам привел к падению обоих рынков, при этом реальные цены на жилье упали на одну пятую с момента их соответствующих пиков. Более низкие ожидаемые процентные ставки в сочетании с низким предложением должны привести к восстановлению цен.

Париж – благодаря падению ставок по ипотечным кредитам и высокому международному спросу реальные цены выросли на 30% с 2015 по 2020 год. Отток населения, кредитные ограничения, более высокие ставки по ипотечным кредитам и повышение налога на недвижимость снизили спрос. С учетом снижения инфляции на 10% за последние четыре квартала Париж оказался самым слабым европейским рынком жилья среди всех городов, включенных в исследование.

Милан – цены на жилье продолжают превышать средние показатели по стране. Устойчивая экономика, новые разработки и благоприятный налоговый режим поддержали спрос на жилье. Однако с поправкой на инфляцию цены и арендная плата остаются на уровне 2018 года.

Мадрид – сильное формирование домохозяйств и инвестиционный спрос усилили нехватку жилья. Реальная арендная плата выросла на 15% за последние четыре квартала. А реальные цены на жилье выросли на 5% в период с середины 2023 по середину 2024 года, несмотря на неблагоприятные условия финансирования.

Амстердам – в период с 2012 по 2022 год реальные цены на жилье удвоились, отделившись от других регионов Нидерландов и местного рынка аренды. Ухудшение условий финансирования и инфляция снизили покупательную способность домохозяйств и их готовность покупать жилье. Реальные цены упали на 15% в период с 2022 по 2023 год. Но из-за дефицита предложения рынок быстро достиг дна, и цены снова растут.

Ближний Восток

Тель-Авив – падение процентных ставок и усиливающийся дефицит жилья привели к тому, что реальные цены утроились в период с 2002 по 2022 год. Рост ставок по ипотечным кредитам положил конец буму два года назад, и спрос сместился на рынок аренды. В результате реальные цены упали на 10% к концу 2023 года. Тем не менее, объем сделок с жильем начал восстанавливаться в 2024 году из-за опасений упустить выгоду, несмотря на соображения безопасности.

Дубай – после семилетней коррекции цен уровень риска пузыря в Дубае в 2020 году был низким. С тех пор количество сделок ежегодно достигало новых рекордных значений, а избыточное предложение было поглощено. За последние четыре квартала реальные цены на жилье выросли почти на 17% и на 40% выше, чем в 2020 году. Большая доля сделок, которые относятся, вероятно, к разряду спекулятивных, увеличение нового предложения могут спровоцировать умеренную коррекцию цен в краткосрочной перспективе.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Гонконг – за последние четыре квартала реальные цены на жильё в Гонконге снизились на двузначную величину. С учётом инфляции этот показатель вернулся к уровню, который наблюдался в 2012 году. Количество сделок резко сократилось, а рост ипотечного кредитования остановился. Устойчивый экономический рост и снижение процентных ставок должны поддержать спрос в следующем году.

Сингапур – на рынке частного жилья рост арендной платы за последние пять лет опережал рост цен, что обусловлено глобальным притоком талантов и задержками в строительстве. Однако в прошлом году реальная арендная плата в Сингапуре упала на 7%, в то время как цены выросли на 3%. Высокие процентные ставки и ослабление проблем с предложением привели к увеличению непроданных запасов, что предполагает умеренную инфляцию цен в будущем.

Сидней – из-за высоких процентных ставок у Сиднея в настоящее время самая низкая доступность из всех городов, включенных в исследование, он уступает только Гонконгу. Тем не менее, цены немного выросли с поправкой на инфляцию за последние четыре квартала и всего примерно на 10% ниже пика 2022 года в реальном выражении. Устойчивость цен в первую очередь является результатом выраженного дефицита жилья.

Токио – реальные цены на жилье выросли примерно на 5% за последние кварталы, продолжая тенденцию предыдущих лет. За последние пять лет они увеличились более чем на 30% с поправкой на инфляцию и в два раза превысили рост арендной платы. В Токио одно из самых высоких соотношений цены к доходу среди всех изученных городов.

Америка

Канада – высокая инфляция последних двух лет значительно способствовала сокращению дисбалансов на рынке жилья этой страны. Доступность снизилась, но в целом рынок оценивается позитивно. С поправкой на инфляцию цены на покупку в Торонто и Ванкувере лишь немного ниже уровней трехлетней давности.

Сан-Паулу – после длительного периода слабости цены на жилье второй год подряд растут с поправкой на инфляцию. Однако реальная стоимость остается более чем на 20% ниже пика конца 2014 года. Аренда выглядит финансово более привлекательной, чем домовладение, из-за очень высоких процентных ставок, которые выросли почти на 10% в реальном выражении за последние четыре квартала

США – рынок домовладения страдает от растущей недоступности жилья, поскольку ежемесячный платеж по ипотеке в процентах от дохода семьи значительно выше, чем во время пика жилищного пузыря 2006/2007 годов. Несмотря на низкую доступность, цены на жилье в Нью-Йорке резко не скорректировались. Они всего на 4% ниже уровня 2019 года и даже немного выросли за последние четыре квартала. С 2019 года на рынке жилья в Бостоне зафиксирован рост цен на 20%, что опережает как местный рынок аренды, так и рост доходов. Однако в последнее время местная экономика испытывает трудности, что может привести к изменению этой тенденции.

Благодаря быстрорастущему рынку роскоши цены в Майами выросли почти на 50% в реальном выражении с конца 2019 года, 7% из которых пришлось на последние четыре квартала. Напротив, в Лос-Анджелесе реальные цены на жилье практически не увеличились с середины 2023 года. В результате снижения экономической конкурентоспособности и высокой стоимости жизни численность населения в округе Лос-Анджелес сокращается с 2016 года. Следовательно, арендная плата отстает от потребительских цен.

Рынок жилья в Сан-Франциско демонстрирует признаки смены тренда. Реальные цены скорректировались примерно на 10% после повышения ставок в 2022 году, но они оставались стабильными в течение последних четырех кварталов. Бурный рост фондового рынка и падение процентных ставок уже начали оживлять элитный сегмент, и продажи растут.

Дефицит жилья как стабилизатор

В среднем квалифицированный работник сферы услуг может позволить себе на 40% меньше жилой площади, чем в 2021 году, до повышения мировых процентных ставок. Текущие уровни цен не кажутся устойчивыми при преобладающих повышенных процентных ставках, особенно на рынках с высокими показателями домовладения. Однако значительное ухудшение доступности жилья не всегда приводит к уменьшению цен.

Растущий дефицит жилья, отражающийся в росте арендной платы, помог стабилизировать многие городские рынки жилья. Реальная арендная плата выросла в среднем на 5% за последние два года и в большинстве случаев опережала рост доходов. В большинстве проанализированных городов повышение ставок даже ускорилось за последние четыре квартала. Со стороны предложения облегчения не ожидается из-за высокой процентной ставки и дороговизны строительства. Количество разрешений на возведение недвижимости сократилось в большинстве городов за последние два года.

Динамика рынка жилья будет улучшаться. Рост арендной платы поддерживает спрос на домовладение в городских районах. Падение процентных ставок резко сместит преимущество пользователей в стоимости покупки. Начинающие покупатели жилья вернутся на рынок по мере улучшения ценовой доступности. Маттиас Хольцхи, ведущий автор исследования UBS Global Wealth Management, констатировал: «Экономические перспективы, вероятно, определят, будут ли цены снова расти или, скорее, изменятся в сторону понижения».