Рынок недвижимости России штормит

Минимум в четырех городах-миллионниках России в сентябре 2024 года подешевело вторичное жилье. Среди них «Известия» со ссылкой на данные компании «Этажи» назвали Пермь, Челябинск, Санкт-Петербург и Волгоград. Некоторые эксперты отмечают, что на рынке недвижимости России впервые наблюдается такое количество негативных факторов.

«Средняя цена продажи квадратного метра готового жилья стабильно снижается третий месяц подряд, – отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. – До этого момента она росла и лишь иногда демонстрировала незначительную месячную коррекцию, как правило, реагируя на очередное снижение доступности рыночных ипотечных программ и увеличение времени продажи объектов». Эксперт считает неизбежным снижение цен в сложившихся условиях, потому что покупателей, имеющих деньги для покупки недвижимости, не очень много. Большинство россиян рассчитывают на ипотеку. Между тем, льготные программы сворачиваются, а банки вводят ужесточают условия по первоначальному взносу.

Рост средней цены квадратного метра вторичного жилья в России за прошедшие 12 месяцев оказался ниже реальной инфляции – 4,5%. За прошедший месяц подешевели объекты этого сегмента в Перми (-0,7%), Челябинске и Санкт-Петербурге (-0,5%), Волгограде (-0,3%).
В большинстве случаев рост связан с изменением структуры предложения, с рынка выкупаются наиболее дешевые варианты квартир с максимальными скидками. Вдобавок, раньше часть собственников снижали цену, чтобы скорее продать свою недвижимость и купить новую, но в условиях дорогих кредитов сейчас они предпочитают параллельно с продажей сдавать свои квартиры в аренду.

Среди городов-миллионников значительнее всего повысилась стоимость квадратного метра за прошедший месяц в Казани и Воронеже (+1,3%), Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде (+1%), Омске (+0,9%) и Екатеринбурге (+0,8%). В Москве цены остались прежними.
Ильдар Хусаинов считает, что доля квартир, продающихся с дисконтом, будет расти, иного вариант в сложившихся условиях ипотечного кредитования нет. Там, где собственники заинтересованы в срочной продаже, скидка может существенно превысить среднерыночный уровень и покрыть большую часть выросшей переплаты по кредиту.

РБК со ссылкой на данные консалтинговой компании SRG отмечает, что в сентябре отрицательная динамика была зафиксирована в семи городах из 50 анализируемых, но в августе таких было 14, то есть наблюдается замедление снижения цен. В статистику этого издания вошла стоимость предложений на основных платформах объявлений и в региональных базах.

Аналитики SRG отметили, что тенденция к снижению цен на вторичном рынке начала усиливаться весной. В июне отрицательная динамика уже наблюдалась в 16 городах из 50 исследуемых, а в июле в 23-х. В августе максимальное снижение было зафиксировано в Перми (-0,77%), Чебоксарах (-0,63%) и Тюмени (-0,62%). В сентябре максимальное снижение составило 0,31% в Ярославе, до 92,8 тыс. рублей. Второе место занял Екатеринбург, где цены уменьшились на 0,22%, до 122,8 тыс., на третьем Хабаровск (-0,2%) – 128,2 тыс. Вторичное жилье в сентябре также подешевело в Набережных Челнах (-0,11%), Барнауле (-0,10%), Кемерове (-0,08%) и Балашихе (-0,06%).

Партнер группы SRG Максим Русаков пояснил, что многие заемщики ожидают дальнейшего повышения ставок и ужесточения банковских требований, поэтому продолжают обращаться за кредитами, несмотря на уже введенные ужесточения. Этим можно объяснить некоторое снижение роста цен. Вдобавок, новостройки до отмены льготной ипотеки были более привлекательны из-за низких ставок. После отмены программы они утратили это преимущество, а цены в этом секторе выше, поэтому многие покупатели переключились на вторичный рынок.

Эксперты прогнозируют сохранение тенденции с замедлением снижения цен на вторичном рынке в октябре-ноябре, потому что осенью рыночная динамика более активна, чем в другие сезоны. Важным фактором станет дальнейшая политика банков и изменения ключевой ставки, которая уже, напомним, повышена до 19%, и экономисты предрекают дальнейшее увеличение.

Аналитики «Яндекс Недвижимости» говорят о продолжающейся стагнации цен на вторичном рынке. По их данным, в сентябре 2024 года средняя цена 1 кв. м на существующее жилье в городах-миллионниках России составила 133 тыс. руб., что на 0,4% больше августовского показателя. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что ожидания снижения цен на вторичное жилье после сентябрьского заседания Центробанка по ключевой ставке пока не оправдались. Покупатели и продавцы остаются в некоторой неопределенности и ждут дальнейшего развития событий.

Среди городов, в которых отмечен рост цен в сентябре, лидировала Махачкала, +2,27%, до 102 тысяч рублей за кв. м. На втором месте Краснодар (+1,59%, до 121,6 тыс.), который в сентябре сместил Сочи (+0,79%, до 286,2 тыс.) на третью позицию. В пятерку лидеров по росту цен на вторичку в сентябре также вошли Магнитогорск (+0,59%, до 75,8 тыс. руб.) и Астрахань (+0,58%, до 77,5 тыс.). В Москве жилье подорожало в первый месяц осени на 0,38%, до 323,2 тыс. руб. за 1 кв. м после августовского снижения на 0,08%. В Санкт-Петербурге после семи месяцев падения цен на вторичку в сентябре зафиксирован рост на 0,09%, до 204,9 тыс. руб.



По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», вторичный рынок жилья Москвы в сентябре продолжил стагнировать. По данным этой платформы, средняя цена квадратного метра в Новой Москве выросла на 0,2%, до 203,6 тыс. руб за кв. м. В границах Старой Москвы вторичное жилье подешевело на 0,1%, до 271,6 тыс. В Подмосковье цены за месяц не изменились и остались на уровне 154,3 тыс. руб. за «квадрат».



Руководитель аналитического центра Олег Репченко отметил, что давление на цены по-прежнему оказывают влияние заградительные ставки по ипотеке. Тормозит снижение цен медленное накопление объемов предложения: продавцы предпочитают снять квартиру с продажи до лучших времен, чем продавать дешевле. «Так или иначе, снижение цен в Москве уже началось. Если смотреть не в целом по рынку, а детальнее по сегментам, то там есть и более ощутимое снижение. В основном это бюджетные сегменты, которые более чувствительны к изменению конъюнктуры», – отметил эксперт. Например, в сентябре больше всего подешевели квартиры в сталинках (-0,6%), «однушки» и в старых кирпичных домах (-0,4%). «Ситуация, когда цены на дорогое жилье стагнируют или даже растут, а в бюджетных сегментах стоимость метра ползет вниз, свидетельствует о том, что рынок готов к снижению цен», – резюмировал Олег Репченко.

В целом эксперты IRN считают, что на рынке недвижимости наблюдается «идеальный шторм» –впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно:

заградительные ставки по рыночной ипотеке;

почти полное отсутствие льготной ипотеки;

ипотечный стандарт, запрещающий любимые застройщиками ипотечные схемы;

запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м.

Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях очень высокой ключевой ставки. Она достигала плюс-минус 20% годовых и в 2014, и в 2022 г., но тогда Центробанк уже через несколько месяцев начинал ее снижать, а сейчас уже больше года показатель только растет. Предполагается, что она может опуститься ниже 10% разве что через пару лет.

Эксперты отмечают, что застройщики надеются на запуск новых льготных программ для учителей, врачей и молодежи, но скорее всего эти надежды не оправдаются. Ведь даже адресную IT-ипотеку, призванную удержать в стране самых дефицитных специалистов, урезали практически до нулевых параметров. Скорее всего, продолжится снижение господдержки в этой сфере.

Читайте также:

В России повысили первоначальный взнос по «Семейной ипотеке» до 50%

Рост арендных ставок остановился в крупных городах России весной и подскочил к осени

Покупки валюты в России увеличились, а темпы развития экономики замедлились