Налоговые планы Нидерландов на рынке недвижимости

В Нидерландах осенью 2024 года предложено несколько налоговых мер на 2025-2026 годы, которые могут повлиять на инвесторов в недвижимость. Наиболее заметным может стать ужесточение требований к освобождению от уплаты налога на передачу объекта.

Консалтинговая компания A&M описала наиболее актуальные изменения, отметив, что порог «вычитания прибыли» могут поднять с 20% до 25% и отменить минимальную сумму в 1 млн евро для компаний, которые прямо или косвенно сдают недвижимость в аренду третьим лицам. Все предлагаемые меры могут быть изменены в ходе законодательного процесса и должны быть одобрены парламентом Нидерландов, чтобы вступить в силу. Некоторые уже приняты ранее и скоро начнут действовать.

Новые правила и ставки

Ставка налога на передачу недвижимости – с 2026 года ставка налога на передачу недвижимости при инвестировании в жилую недвижимость будет снижена с 10,4% до 8%.

Повышение НДС в гостиничном секторе – ставка НДС на краткосрочное проживание в отелях и других местах для отдыха с 2026 года увеличится с 9% до 21%.

Правила корректировки НДС на услуги в сфере недвижимости – правительство Нидерландов предложило распространить эту меру на некоторые услуги, связанные с недвижимостью, если вознаграждение за них составляет не менее 30 000 евро. Текущие правила корректировки НДС распространяются только на капитальные товары, такие как сама недвижимость. Период пересмотра для услуг, связанных с недвижимостью, составит пять лет. Новые правила вступят в силу в 2026 году.

Правило лишения прибыли – это общее ограничение для процентных вычетов по корпоративному налогу. Процентные расходы могут быть вычтены только в пределах 1 000 000 евро или 20% от EBITDA (валового операционного дохода), при этом порог применяется к каждому налогоплательщику.

Правительство Нидерландов предложило с 1 января 2025 года отменить правило о минимальной сумме в 1 миллион евро для компаний, которые прямо или косвенно сдают в аренду недвижимое имущество третьим лицам. Под это определение попадают организации, активы которых на 70% и более состоят из недвижимого имущества в течение как минимум 50% финансового года.

Эксперты отмечают, что это не относится к ситуациям, связанным с обычными коммерческими операциями в сфере услуг, когда имущество передаётся на относительно короткий срок и между владельцем или оператором и пользователем нет никаких отношений, кроме соглашения об использовании. В качестве примеров приведены отели, кафе, рестораны, теннисные залы, боулинг-клубы, корты для сквоша и аналогичные заведения. Однако ситуация может отличаться, если пользование не является краткосрочным, например, при долгосрочной аренде гостиничного номера или дома для отдыха в туристическом парке. В то же время текущий лимит в 20% от EBITDA, рассчитанной с учётом налогов, в соответствии с правилами «очистки» прибыли будет увеличен до 25%, что соответствует среднему европейскому показателю.

Условный удерживаемый налог и «совместные действия»

Правительство Нидерландов предложило изменить действующую концепцию совместного действия для целей условного налога у источника выплаты. Новая подразумевает «квалифицированное единство», которое в широком смысле определяется как объединение лиц, действующих совместно с основной целью смягчить применение условного налога у источника выплаты.

Существующая концепция совместного действия подразумевает «группу сотрудничества», что нередко приводит к неопределённости. Не всегда понятно, можно ли считать инвесторов инвестиционных фондов (товарищества с ограниченной ответственностью и паевые инвестиционные фонды) группой сотрудничества для целей условного налога у источника выплаты.

Предлагаемая концепция «соответствующего единства» состоит из двух элементов – должна предполагать скоординированные действия между организациями и стремиться избежать удержания налога для одной из организаций. Исходя из этого критерия, основанного на намерениях, ожидается, что новая концепция группы повлияет только на инвестиции в Нидерландах, которые были структурированы, по крайней мере частично – таким образом можно избежать удержания налога. Бремя доказывания наличия квалифицированного единства лежит на налоговых органах.

Освобождение от уплаты долга и налоговые убытки

С помощью освобождения от уплаты долга планируется устранить негативное взаимодействие при списании задолженности, которое приводило к проблемам при реструктуризации задолженности компаний.

Согласно действующим правилам, доход, полученный в результате списания задолженности, может быть освобождён от уплаты налогов, но сначала необходимо возместить все существующие переносные налоговые убытки. Правила компенсации налоговых убытков позволяют полностью возместить налогооблагаемую прибыль в размере до 1 миллиона евро. При этом только 50% любой избыточной прибыли может быть компенсировано налоговыми убытками. Из-за этой механики часть дохода от списания долга может не освобождаться от корпоративного подоходного налога при списании долга. Этот негативный эффект будет устранён, что позволит полностью освободиться от уплаты налога.

Предлагаемая мера гарантирует, что в случаях, когда убытки, подлежащие компенсации, превышают 1 миллион евро, прибыль от списания долга полностью освобождается от уплаты налога при условии, что она превышает убытки, понесённые в течение года.
Ликвидация убытков и обратный выкуп акций

Режим ликвидационных убытков – в этом сегменте обсуждается два изменения. Первое касается расчёта суммы, на которую было уменьшено участие – это необходимо для определения списываемых убытков при ликвидации. При одобрении этой меры будут учитывать все предыдущие списания требований по участию, которые были отменены и включены в налогооблагаемый доход. Второе изменение призвано предотвратить превращение отрицательного результата участия посреднической холдинговой компании, который не подлежит вычету, в подлежащий вычету убыток от ликвидации на уровне налогоплательщика.

Коррективы, как отмечают экономисты, должны применяться только в некоторых конкретных случаях и поэтому не должны иметь особого значения для более широкой индустрии частной инвестиционной недвижимости.

Сохранение механизма обратного выкупа акций – правительство решило отменить некоторые повышения налогов, объявленные в 2023 году или после него. Это включает в себя аннулирование предлагаемой отмены механизма обратного выкупа акций для зарегистрированных на бирже компаний в рамках налога на дивиденды.

Другие меры

GAAR – предлагается официально закрепить общую меру по борьбе со злоупотреблениями в корпоративном налоговом законодательстве. Это согласуется с Европейской директивой (ATAD). Изначально Нидерланды считали, что им не нужно официально принимать это правило, поскольку у них уже было аналогичное положение, известное как «fraus legis». Однако с тех пор позиция изменилась. Несмотря на введение общей меры по борьбе со злоупотреблениями, существенных изменений по сравнению с текущим применением правила «fraus legis» не ожидается.

Схема эмиграции – это изменение касается программы для экспатов, которая будет частично отменена с 2027 года. В течение пяти лет будет применяться ставка пособия в размере 27%. Кроме того, порог заработной платы увеличится с 46 107 евро до 50 436. Требования к заработной плате для сотрудников младше 30 лет со степенью магистра также повысят.

Прогрессивные ставки подоходного налога с физических лиц для доходов от существенных долей участия – режим налогообложения существенных процентов для целей налогообложения доходов физических лиц в Нидерландах включает две категории с прогрессивными ставками: налогооблагаемый доход до 67 000 евро облагается по ставке 24,5%, а сверх этого – 33%. Правительство Нидерландов предложило снизить ставку налога с 33% до 31% с 1 января 2025 года. Учитывая ожидаемое снижение ставки в 2025 году, может быть выгоднее отложить любые запланированные выплаты дивидендов или обратный выкуп акций до 2025 года.

Одобренные коррективы

Несколько изменений уже согласовано, и они вступят в силу 1 января 2025 года. Среди таких ужесточение льготы concurrence RETT. Изменение направлено на устранение льготы по НДС, которая может возникнуть при сделке с долей в недвижимости, когда объект используется в целях, освобожденных от уплаты этого налога. Освобождение по-прежнему применяется, только если базовая недвижимость используется для деятельности, облагаемой НДС не менее чем на 90%, в течение как минимум двух лет после приобретения доли. На другие приобретения будет распространяться сниженная ставка в размере 4%. Также действуют переходные положения.

С начала следующего года в рамках более масштабной реформы правил классификации налоговых организаций в Нидерландах все голландские товарищества с ограниченной ответственностью и достаточно сопоставимые иностранные ТОО всегда должны считаться прозрачными для целей прямого налогообложения в Нидерландах.

При соблюдении определённых условий голландский режим для финансовых инвестиционных учреждений (FBI) предусматривает нулевую ставку корпоративного подоходного налога при условии ежегодного распределения прибыли (как правило, облагаемой налогом на дивиденды в размере 15%).

С 2025 года FBI больше не сможет осуществлять прямые инвестиции в голландскую недвижимость. Косвенные будут разрешены, то есть можно вкладывать средства в объекты, принадлежащие организации, которая регулярно платит налоги.

Читайте также:

Цены на жилье в Нидерландах выросли на 10,6%, что стало самым большим ростом за два года

Объем инвестиций в рынок недвижимости Нидерландов вырос на 70%

Арендная плата в Нидерландах показала рекордный рост за последние 30 лет