В Новой Зеландии в два раза замедлились темпы снижения цен на недвижимость

Фото: CoreLogic

В октябре 2024 года рынок оставался относительно вялым, но за последние пару месяцев темпы снижения сократились примерно вдвое после среднего падения примерно на 0,9% с мая по август. В индексе цен (HVI) CoreLogic отмечено, что жилье в стране в среднем стоит 805 984 новозеландских доллара ($482 тыс.), это на 18% ниже пика после пандемии и на 16% выше уровня марта 2020 года.

Изменение индекса цен

Стоимость недвижимости в Новой Зеландии снизилась в октябре на 0,5%, а общее падение с февраля составило 5,1%. В основных центрах Те-Вангануи-а-Тара Веллингтона зафиксировано снижение на 1,2%, а в Кирикирироа в Гамильтоне и Тамаки Макаурау в Окленде на 0,7%. В Отепоти в Данидине цены опустились на 0,4%, в Тауранге в октябре не было изменение, а в Отатаутахи в Крайстчерче жилье подорожало на 0,2%.

Недвижимости на каждом из субрынков Тамаки Макаурау в Окленде подешевела, хотя падение в Папакуре и Франклине было незначительным (-0,1%). В других районах этот показатель составил от -0,4% в Родни до -0,8% в Окленд-Сити и -0,9% в Манукау. В целом, цены в Тамаки Макаурау Окленде по-прежнему примерно на 21-24% ниже, чем на пике после пандемии (за исключением падения примерно на 26% в Вайтекере). При этом снижение с момента недавнего «мини-пика» в начале этого года обычно составляло от -7% до -9%.



Рынок недвижимости Окленда по-прежнему страдает от избытка предложения как в отношении существующей недвижимости, выставленной на продажу, так и в сфере строящихся объектов. Однако на таком рынке, как Папакура, есть признаки того, что цены в некоторой степени начали выравниваться.

Более обширный район Те-Вангануи-а-Тара в Веллингтоне показал худшие результаты: в Порируа падение составило-0,5%, в Хатт-Вэлли оно увеличилось до -0,7% и -0,8%, а в Капити-Кост и в самом Веллингтоне – более чем на 1%. В Порируа ситуация была немного лучше, чем в других районах, в течение трех месяцев, в то время как в остальной части Веллингтона цены с июля снизились почти на 3% и более.



«Веллингтон, похоже, является хорошим примером того, как неуверенность в завтрашнем дне перевешивает преимущества снижения ипотечных ставок для настроений и финансов домохозяйств, – подчеркнул главный экономист CoreLogic NZ по недвижимости Келвин Дэвидсон. – Это также может стать интересным испытательным полигоном для оценки стоимости недвижимости с точки зрения силы любого восстановления в 2025 году на фоне слабости рынка труда».

На многих провинциальных рынках стоимость недвижимости оставалась нестабильной из-за противоречивых факторов, среди которых выделяются снижение ставок по ипотечным кредитам и сокращение рабочих мест. В Нельсоне, Уонгануи, Роторуа и Гисборне цены выросли, в то время как в Квинстауне они практически не изменились. В Инверкаргилле, Вангареи и Нейпире стоимость опустилась на 0,7% и более.
Более низкие цены на жильё в последних двух районах, возможно, обеспечили некоторую защиту их рынкам, хотя аргумент о доступности жилья неприменим в таких местах, как Квинстаун, где рынок в 2024 году лишь немного снизился, несмотря на среднюю стоимость в 1,5 миллиона долларов.

Строительство и инвестиции

В индексе стоимости строительства Cordell (CCCI) отмечается, что изменения в налогообложении, высокий уровень запасов на рынке и ограниченные возможности кредитования покупателей усугубили замедление темпов роста отрасли, удерживая повышение цен этих работ на низком уровне более 18 месяцев. Впрочем, в сентябре рост составил 1,1%, что стало противоположностью падению, зафиксированному во втором квартале. Это первый случай, когда квартальный рост превысил 1% с декабря 2022 года. Однако годовой темп роста остаётся низким и составляет 1,3% – это второй самый низкий показатель с конца 2013 года и значительно меньше долгосрочного среднего показателя роста в 4,3%.

В третьем квартале индекс зафиксировал снижение ставок субподрядчиков, а также цен на многие сантехнические материалы, такие как трубы из ПВХ, хотя стоимость оконной фурнитуры и кухонные гарнитуры за этот период выросла. В целом сектор жилищного строительства уже около двух лет находится в состоянии спада: количество разрешений на строительство падает, а фактическая загруженность строительных площадок снижается. Отрасль сталкивается с дополнительными трудностями, поскольку многие домохозяйства по-прежнему осторожны в финансовом плане, несмотря на снижение ставок по ипотеке, а количество выставленных на продажу объектов недвижимости остаётся высоким.

В начале осени в Новой Зеландии выставлено на продажу около 26 000 объектов недвижимости. Это больше, чем в 2023 году (23 000), но в два раза меньше, чем в 2021-м (13 000). Эксперты считают, что при таком большом количестве выставленных на продажу объектов у покупателей меньше стимулов рассматривать новостройки. Сокращение срока действия программы Brightline и восстановление права на вычет процентов по ипотеке для всех объектов недвижимости независимо от возраста также снизило привлекательность первичного рынка.

В сентябре ипотечные сделки составили 22,6% от всех покупок недвижимости, что выше рекордно низкого показателя, зафиксированного ровно год назад (20,4%), и является рекордным с середины 2022 года. Доля покупок, совершаемых владельцами нескольких объектов недвижимости, находящихся в ипотеке (включая инвесторов), осталась низкой по историческим меркам, но появились признаки возвращения интереса. Это связано с более низкими ставками и возможностью вычитать 80% по ипотечному кредиту в качестве расходов, не облагаемых налогом.

Валовая доходность от аренды недвижимости выросла с 2,8% в конце 2021 года до 3,9% в октябре 2024-го. В Окленде и Веллингтоне этот показатель колеблется в диапазоне 3-3,5%, в Гамильтоне и Тауранге – ближе к 4%, а в Крайстчерче и Данидине – чуть выше 4%. Несмотря на повышение, уровень доходности остается низким по сравнению с ипотечными ставками, поэтому многие потенциальные инвесторы пока занимают выжидательную позицию.

Эксперты считают, что несмотря на недавний спад цен на недвижимость во многих регионах страны, вероятность резкого или внезапного подъёма всё ещё невелика. Доступность жилья остаётся проблемой, независимо от того, платят ли люди за аренду, пытаясь накопить на первоначальный взнос, или обслуживают ипотеку, когда наконец собирают средства. Кроме того, количество доступных объектов на рынке остаётся на многолетнем максимуме, и потребуется некоторое время, чтобы ситуация изменилась, особенно с учётом того, что строительство значительного количества новых объектов продолжается.

Читайте также:

В Южной Корее резко выросло количество проектов с домами престарелых

В Нидерландах призывают отменить контроль за арендной платой

ФРС снизила ставку, но ипотечные проценты в США выросли