Как купить недвижимость в Италии: особенности сделок с объектами культурного наследия

Культурные ценности, в том числе движимое и недвижимое имущество, находятся под защитой государства в силу их художественной, исторической или архитектурной значимости. С 1 мая 2004 года эти вопросы регулирует в Италии кодекс о культурном наследии и ландшафте.

Юристы De Tullio поясняют, что кодекс накладывает ограничения на передачу права собственности или владения, особенно в отношении недвижимого имущества. Эти правила различаются в зависимости от владельца активов. Проверять статус объекта нужно реестрах недвижимости, но этого может оказаться недостаточно. Если есть сомнения, то стоит изучить историю владения, посмотреть наличие уведомлений, которые отправлялись в государственное управление. В это ведомство обычно обращаются частные лица или компании для получения статуса культурного наследия.

При любой передаче права собственности или владения культурными ценностями необходимо подать заявление в администрацию учреждения, в котором находится объект. Это следует сделать в течение 30 дней после покупки недвижимости или принятия наследства. В документе указывают подробную информацию о заинтересованных сторонах, характеристиках объекта и условиях передачи. Несоблюдение сроков подачи декларации является уголовным преступлением, влекущим за собой штрафы от 1500 до 75 000 евро. Также возможно тюремное заключение сроком до одного года.

Учтите, что при сделках, основанных на возмездных обязательствах, таких как продажа или обмен, государство или соответствующие местные органы власти имеют право преимущественной покупки. Это право должно быть реализовано в течение 60 дней с момента получения уведомления, до этого момента сделка приостанавливается. Однако при наследовании, дарении, разделе, передаче акций, слиянии, разделении или создании ипотеки право преимущественной покупки не действует.

Если право преимущественной покупки не будет реализовано в течение 60 дней, то покупатель становится собственником Однако если уведомление будет подано позже 30 дней, то срок рассмотрения увеличивается до полугода. На этот период право собственности на актив остается у продавца.

В других сегментах рынка недвижимости провести сделку проще, в том числе для иностранцев, ограничений нет, но нужно учитывать некоторые нюансы. Граждане Евросоюза и Европейской экономической зоны могут приобрести дом в Италии на тех же условиях, что и местные жители. Лица без гражданства и беженцы получают эту возможность через три года пребывания в стране. Остальные иностранцы должны проверить наличие международного договора о взаимности, без него итальянские нотариусы не возьмутся за работу.

Совершить сделку с недвижимостью в Италии невозможно без идентификационного налогового кода (Codice fiscale). Его нужно получить в отделениях налоговой службы или в консульстве Италии в стране проживания. Если планируется оформить ипотеку, то необходимо иметь хотя бы 20-30% для первоначального взноса. А также потребуется доказать банку низкий уровень риска заявителя. Для этого понадобятся паспорт, документ, подтверждающий ВНЖ, банковский выписки, трудовые контракты. Жилищные кредиты иностранцам дают, но в связи со сложной геополитической ситуацией проблемы могут возникнуть у белорусов и россиян.

К сумме покупке стоит добавить дополнительные расходы, в которые входят нотариальные сборы (1-3,5% от стоимости недвижимости), комиссия риелтора (3-5%). Налог на регистрацию варьируется от 3% до 7%, а на приобретение недвижимости – от 2% до 22%. Ставки зависят от вида недвижимости, наиболее высокая для элитного жилья. Самая низкая – льготная, иностранцы могут претендовать на нее, но должны получить ВНЖ Италии в течение 18 месяцев с момента покупки объекта, если они из стран, которые не входят в ЕС. Сама по себе покупка недвижимости не является основанием для вида на жительства. При покупке дома или участка у компании владелец платит НДС – от 4% до 22%.

Для безопасности сделки следует провести процесс due diligence, чтобы получить информацию о записи объекта в земельном реестре Италии, регистрации на имя продавца, разрешениях на перепланировку (если она была), скрытых проблемах и изъянах. При покупке старого дома может потребоваться дополнительная документация, и процедура оформления в этом случае затянется.

Читайте также:

Как переехать в Италию по выбранному месту жительства

Сквоттеры захватили в Италии более 50 тысяч объектов недвижимости

Самое дешевое жилье Италии продают в Калабрии