Коммерческая недвижимость Токио: активность в ритейле, стабильность в логистике

Рынки розничной и логистической недвижимости Токио демонстрируют устойчивость, несмотря на признаки замедления в отдельных сегментах. По данным JLL за второй квартал 2025 года, спрос остался высоким, а рост арендных ставок продолжается, хотя темпы прироста капитализации начинают снижаться.

Рынок логистики

В логистике особенно активно действуют поставщики электронной коммерции и операторы, работающие в сфере дистрибуции и грузоперевозок. В результате чистое поглощение составило 332 000 кв. м – на 43% меньше, чем в предыдущем квартале, что объясняется ограниченным вводом новых площадей. При этом на рынок поступило 358 000 кв. м новых помещений, что увеличило общий объем предложения на 1,5% за квартал. Все четыре новых объекта расположены в зоне Tokyo Inland, два из них – вблизи скоростной автомагистрали Ken-O.

Уровень вакантности в Большом Токио составил 10,3%, не изменившись по сравнению с первым кварталом, но увеличившись на 0,6 п.п. в годовом выражении. В зоне Tokyo Bay показатель снизился на 18 базисных пунктов – до 8,4%, а в Inland он остался на уровне 11%.

Средняя арендная ставка в логистическом сегменте выросла до 4 704 иен за цубо в месяц ($32 за 3,3 кв. м), прибавив 0,6% за квартал и 1,4% в годовом выражении. Рост расходов на строительство продолжает подталкивать ставки вверх, особенно в новых проектах, при этом инвесторы сохраняют интерес к объектам с хорошей доступностью. В то же время объекты, расположенные в отдаленных районах с высокими транспортными издержками, находятся под давлением. Повышение процентных ставок также оказывает влияние на принятие инвестиционных решений.

Капитализация в регионе выросла на 0,4% за квартал и на 1,1% в годовом выражении, что связано с продолжающимся ростом арендных ставок. Среди заметных сделок – продажа портфеля Fortress Investment Group, ранее принадлежавшего GLP J-REIT.

Интерес к логистической недвижимости поддерживается как со стороны институциональных инвесторов (включая страховые компании), так и со стороны инвесторов, ориентированных на стоимость (value-oriented investors). Ожидается, что доходность останется стабильной, а рост капитализации продолжится в локациях с высоким спросом и устойчивыми арендными ставками.

Розничный сегмент

В ритейле восстановление потребления в мае поддерживалось ростом доходов населения и увеличением турпотока. В первом квартале 2025 года объем покупок иностранных туристов вырос на 30% в годовом выражении. Спрос на аренду в престижных локациях оставался стабильным, особенно со стороны независимых международных брендов, в то время как крупные сетевые игроки действуют с осторожностью, завершая подбор площадей. Среди новых арендаторов – Onitsuka Tiger в Омотэсандо и Emporio Armani в Гинзе.

Арендные ставки в премиальных районах достигли 99 810 иен за цубо в месяц($677 за 3,3 кв. м), увеличившись на 5,4% в годовом выражении и на 0,2% за квартал. Основной рост пришелся на верхние этажи, тогда как ставки на первом уровне остались стабильными. Это был уже 13-й квартал роста арендных ставок. Капитализация на розничном рынке практически не изменилась за квартал, но выросла на 6,2% за год. Покупка зданий, подлежащих сносу, открывает перспективы для новых проектов – например, приобретение Ginza’s Marugen 31 Building.

Во втором квартале стартовал проект реконструкции здания Hulic Aoyama в районе Омотэсандо – это 9 600 кв. м коммерческой площади, сдача объекта ожидается в мае 2028 года. Уже на этапе строительства подтверждены арендаторы торговой зоны, запланированы офисы и заведения общественного питания. В Гинзе началась реализация проекта на участке 2-го квартала (2-chome) улицы Миюкидори: здание бывшего бутика Brioni будет объединено с соседним, общая площадь составит 5 700 кв. м. Ввод в эксплуатацию – летом 2028 года.

По прогнозу Oxford Economics, частное потребление в Японии в 2025 году вырастет на 0,9%, после того как в начале года оно оставалось неизменным. Ожидается, что потребительская активность продолжит восстанавливаться на фоне роста занятости и доходов. При этом сохраняются риски, связанные с доверием потребителей. Рынок аренды уже демонстрирует умеренное замедление: интерес со стороны арендаторов сохраняется, но темпы прироста снижаются. То же касается и капитализации, которая стабилизируется вслед за арендными ставками.



Читайте также:

Как поддержка стартапов влияет на рост экономики: глобальный рейтинг

Турпоток из Европы в Азию: новые приоритеты

Таиланд и Япония: борьба за китайских путешественников

Инвестиционные приоритеты 2025: куда движется глобальный капитал

Сверхбогатых станет больше: спрос на элитную недвижимость усилится