Налоговые изменения в Польше увеличат затраты владельцев коммерческой недвижимости

С 1 января 2025 года в Польше планируют ввести новые правила налогообложения. Пока соответствующее законодательство всё ещё находится на стадии разработки, но эксперты Cushman & Wakefield предполагают, что коррективы вступят в силу, как и планировалось.

Законодательные поправки приведут к значительным изменениям для владельцев коммерческой недвижимости и управляющих в связи с введением новых определений зданий и сооружений. Эксперты рекомендуют незамедлительно начать аудит, чтобы полностью понять, какие налоговые изменения коснутся каждого объекта. Это позволит составить адекватный бюджет расходов, поскольку новые правила, вероятно, повысят налоговые ставки для многих предприятий – у некоторых из них годовые расходы могут увеличиться на несколько сотен тысяч злотых.
Министерство финансов объявило, что последняя поправка к Закону о налоге на недвижимость является окончательным проектом.

«Запланированные изменения станут серьёзным вызовом для польского рынка коммерческой недвижимости, который включает в себя более 60 миллионов квадратных метров офисных, складских и торговых зданий», – отмечает Зузанна Пациорек, глава отдела управления активами в Центральной и Восточной Европе, Cushman & Wakefield. Для каждого объекта недвижимости потребуется детальный аудит оборудования и помещений, и результаты таких проверок потребуется учитывать в будущих бюджетах. Поправки к законодательству о налоге на недвижимость также повлияют на арендаторов, которым потребуется дополнительная информация, чтобы ориентироваться в этих изменениях. Весь рынок сейчас сталкивается со значительной нагрузкой, и остается мало времени для корректировки бюджетных стратегий.

Новые определения здания и сооружения

Планируемый новый закон внесёт изменения в определение термина «здание». Согласно новому определению, объект больше не будет считаться зданием, если его основным техническим параметром, определяющим его назначение, является вместимость, и если он используется или предназначен для хранения сыпучих, дроблёных, жидких или газообразных материалов.

В результате пересмотра определений многие складские помещения, ранее классифицировавшиеся как здания, будут отнесены к категории сооружений, как пояснил Войцех Плавяк, адвокат и налоговый консультант Litigato. Это изменение, вероятно, приведёт к значительному увеличению сборов, поскольку налоги будут взиматься со стоимости объекта, а не с его полезной площади.

Ключевым изменением в новом проекте аналитики называют пересмотр определения сооружений и строительных объектов, где перемен будет еще больше. Определения некоторых пунктов были расширены, добавлены новые пункты, в том числе опорные конструкции, отдельно стоящие промышленные установки, постоянно закреплённые на земле, вехи, а также киоски и павильоны. В некоторых случаях налогообложению будут подлежать только конструктивные элементы этих сооружений.

«Классификация контейнерных и сборных сооружений станет серьёзной проблемой, – уверен Войцех Плавяк. – Широкое определение привязки к земле, включенное в законопроект, предполагает, что если сооружение имеет фундамент, даже если он стоит на бетонных блоках, то оно соответствует определению здания. Хотя объект может быть включён в список сооружений, его классификация может вызвать затруднения и привести к проблемам с определением правильной налоговой категории».

Технические установки и оснащение

Ожидается, что налогообложение строительных установок и сооружений станет важным вопросом для сектора коммерческой недвижимости. Согласно новым правилам, установки, необходимые для эксплуатации здания, не будут облагаться отдельным налогом. Однако все остальные технические сооружения, такие как распределительные щиты, трансформаторы и системы кондиционирования воздуха, с которых ранее не взимали сборы, теперь могут считаться объектами налогообложения.

Войцех Плавяк поясняет, что технические объекты теперь будут облагаться налогом либо полностью, либо в зависимости от конструктивных элементов. Ключевым моментом будет пересмотр системы начисления. Новые правила, вероятно, значительно расширят определение технических объектов, в том числе тех, которые находятся внутри зданий и ранее не облагались налогом на недвижимость.

Склады, автостоянки и рекламные системы

Предстоящие изменения также повлияют на владельцев крупных складских помещений. Многоэтажные складские помещения, скорее всего, будут классифицироваться как сооружения, и их налогообложение будет зависеть от вместимости и основного назначения. Автостоянки, которые считались частью зданий или вообще не облагались налогом, могут быть классифицированы по новому закону как сооружения, если они расположены вне зданий. То же самое касается вспомогательных конструкций, таких как навесы, стены или рекламные системы, которые часто размещают перед торговыми объектами.

Аудит и дорогие ошибки

Эксперты считают, что большинству владельцев коммерческой недвижимости следует готовиться к более высоким расходам. «Сейчас мы находимся на этапе составления бюджета, где налогообложение является исключительно актуальной и сложной темой», – отметила Паулина Бауэр, руководитель отдела розничных активов Cushman & Wakefield. Необходимо провести аудит недвижимости для определения точных сумм налогов. Например, проверка одного из объектов помогла выявить ошибки, которые дали разницу в налогах на 200 000 злотых или около 47 тысяч евро. При этом аудит может также выявить завышенные платежи, а налоговые корректировки могут быть поданы задним числом за период до пяти лет, что потенциально может привести к оптимизации затрат.

Министерство финансов понимает необходимость тщательного анализа и аудита недвижимости и в исключительных случаях разрешит подавать декларации по налогу на недвижимость до конца марта 2025 года, а не до завершения января. «Однако не стоит ждать до последней минуты, так как расходы на аудит, скорее всего, начнут расти из-за повышенного спроса», – рекомендует Паулина Бауэр. Изменения в налогообложении недвижимости также приведут к увеличению затрат коммерческих арендаторов, у которых должно быть достаточно времени, чтобы подготовиться к коррективам.

Позитивные тенденции и риски

В отчете Savills Impact 2024 отмечаются позитивные тенденции рынка недвижимости Польши. Одним из главных драйверов роста стали инвестиции в инфраструктуру. В Польше ключевыми проектами названы Центральный коммуникационный порт и инвестиции в зеленую энергетику, что может существенно повысить конкурентоспособность страны. Спрос на логистические объекты вырос на 20% за первую половину 2023 года, благодаря активизации в сегментах электронной коммерции и розничной торговли. Глобальные инвестиции в сектор логистики увеличились на 15% в 2023 году, что отражает растущий спрос на складские помещения, связанные с электронной коммерцией и 3PL-индустрией.

Жилой сектор, несмотря на некоторое замедление, остается привлекательным. Проекты в частном арендном секторе (PRS) и студенческом жилье (PBSA) активно привлекают международных инвесторов из Великобритании, Германии, США и других стран. Особенно актуален этот сегмент в контексте растущего спроса на аренду, который превышает предложение на рынке. В первой половине 2024 года спрос на аренду вырос примерно на 8%, что связано с миграцией молодых специалистов и студентов в крупные города Польши, где арендное жилье по-прежнему в дефиците.

Несмотря на некоторые улучшения, рынок недвижимости Польши сталкивается с серьезными вызовами. Высокие затраты на строительство, рост процентных ставок и геополитические риски сдерживают активность инвесторов.

Читайте также:

Продажи жилья в Польше замедляются

Новые тенденции в сфере недвижимости Европы. Прогнозы на 2025 год

Польша ужесточает правила получения гражданства