Инвестиции в зарубежную недвижимость: как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду?

Пример расчета грязной и чистой прибыли от сдачи жилья в аренду

Часто покупатели недвижимости за рубежом преследуют две цели: получить возможность не платить за жилье при собственном отдыхе и заработать на выгодном вложении. Их надежды и ожидания часто подпитывают риэлторы, главная задача которых – продать свой товар, подкармливая оптимизм покупателя. Найти нужную информацию в интернете тоже непросто – большая часть информации о недвижимости за рубежом публикуется риэлтерскими агентствами и связанными с ними сайтами, которые преследуют аналогичную задачу. Однако, это вовсе не значит, что вкладывать в недвижимость за рубежом невыгодно. Просто нужно объективно оценивать плюсы и минусы каждого объекта и реально прогнозировать, через сколько лет ваши вложения окупятся и начнут приносить прибыль. Задача нашего обзора – дать вам правильную формулу для расчета.

Купить квартиру за границей, чтобы не платить самим за аренду на отдыхе

Мнение, что покупка недвижимости на каком-либо курорте снизит ваши расходы при отдыхе весьма распространено. Да простят нас риэлторы и застройщики курортной недвижимости, но это далеко не всегда так.

Во-первых, вам следует оценить, хотите ли вы отдыхать именно в этом месте (на этом горном или морском курорте) ближайшие десять, а то и более, лет? Ведь если вы отдыхаете в Болгарии уже второй год и в связи с этим решили купить там квартиру, то вы не избавите себя от расходов на аренду, если через еще пару лет вам захочется провести лето в Италии. Квартира ведь уже куплена в Болгарии.

Во-вторых, квартира или дом окупает себя, если вы проводите в ней от двух месяцев году. Если же вы прилетаете на море на 10 дней, то дешевле арендовать недвижимость. Почему? Давайте посчитаем. Например, аренда жилья на отдыхе обходится вам €50 в сутки (хотя есть и значительное более дешевые предложения – вопрос тщательности поиска и ваших запросов к комфорту и расположению). Десять дней это €500. Десять лет по 10 дней отпуска на море – это €5 000. Стоимость более-менее нормального жилья,например, студии, с учетом мебели и техники – хотя бы минимально необходимого набора едва ли обойдется вам дешевле €20 000 (это самый дешевый сегмент в странах с наиболее дешевой невидимостью), а, скорее всего, дороже. Таким образом, ваши вложения в экономию на своем отдыхе вернуться к вам через 40 лет. Вы точно собираетесь проводить на полюбившемся вам курорте свой отпуск ближайшие 40 лет? Если же вы проводите на отдыхе 20 дней, или даже 30, то соответственно и окупаемость вашего жилья сократится до срока в 20 или 17 лет. А вот 60 дней отдыха в году, уже дадут вам нужную экономию. 60 дней умножить на €50= €3000. А значит, за 7 лет вы окупите вашу квартиру.

Однако, не стоит забывать еще про один нюанс – купленная квартира или дом все равно требуют расходов: коммунальные платежи, налоги (размер которых весьма разнится по странам), неизбежный, спустя время, в любом жилье текущий ремонт, пусть даже мелкий.
Однако, даже десятидневный отдых может оправдать покупку вами зарубежной недвижимости, если вы собираетесь ее сдавать в аренду и зарабатывать на ней. Но такие намерения тоже требуют правильного анализа перспектив.

Реально ли сдавать?

Для начала нужно оценить законодательство выбранной вами страны. Например, в Испании или в Турции, где недвижимость весьма популярна среди иностранцев, закон запрещает самостоятельную сдачу в посуточную аренду. (В Турции данные изменения в законодательство приняты недавно). Второй критерий – а востребована ли вообще в выбранном вами регионе посуточная аренда частного жилья? Ведь есть регионы и страны, где больше развит пакетный тур и туристы предпочитают отдых «все включено». А значит и ваше жилье может остаться не востребованным. Учтите данные риски.

Сколько можно заработать?

Мудрые люди говорят, что ничто так не губит наши бизнес-начинания как собственный оптимизм. То же самое можно сказать и о расчетах при покупке недвижимости. Для начала давайте учтем, что, кроме доходов, любая недвижимость имеет и расходы.

Для начала нужно выбрать правильную страну и город для покупки недвижимости. Как правильно рассчитать доходы от квартиры или дома в популярном среди туристов месте (места не популярные среди туристов сразу стоит вычеркнуть из инвестиционных планов)? Что бы ни рассказывали вам застройщики и риэлторы, заполняемость не бывает 100%. В самом лучшем случае она может составлять 95%, если у вас раскрученный и очень популярный объект. Но ведь пока это еще не так? А значит в расчет нужно принимать 70% заполняемости. Но не от круглого года, а от туристического сезона. Конечно, в Париже или в Риме туристический сезон длится круглый год. Но вот на горнолыжных или морских курортах он редко длиннее 120 дней в году. И это в лучшем случае. А в некоторых местах он составляет не более 60 дней. Потому рекомендуем вам тщательно изучить периоды туристического сезона в выбранном вами городе, а также учесть градации туристического сезона на «низкий» сезон и «высокий» сезон. В разных странах может по разному называться эта градация сезонов, но суть остается одна и та же – есть периоды, когда туристов нет вообще или очень мало. Есть периоды, когда они уже есть, но без большого наплыва (низкий сезон). И есть периоды, когда туристов много (высокий сезон).

Может ли ваш дом или квартира сдаваться во внесезонный период? Да, бесспорно. Особенно, если в ней есть условия для отдыха (красивая природа, мероприятия, привлекающие туристов, или жилье оборудовано, например, сауной и т.п.). Все это повысит ваши шансы на увеличение прибыли, но в расчетах принимать внесезонный период все же не стоит, чтобы не обмануть самого себя.

Допустим, вы выбрали недвижимость в городе, где высокий сезон составляет 90 дней (на морских курортах это часто период с начала июля по конец сентября), а низкий – 30 дней (например, в июне).

Берете 70% от высокого сезона и умножаете его на цену аренды. Понять эту цену вам поможет сравнительный анализ, который легко провести на том же сервисе booking.com, выбрав там жилье похожее на то, которое вы намереваетесь купить. Допустим, эта цена составила €50. 70% от 90 дней составляет 63 дня. 63 дня умножить на €50= €3150 составит ваш грязный доход.

От низкого сезона стоит принимать заполняемость не выше 50%. Также ниже будет цена аренды. Например, €40. Берем 15 дней х €40= €600. €600 + €3150 = €3750 - ваш грязный валовый доход за год.

Многие покупатели зарубежной недвижимости ограничивают свои расчеты определением именно валового дохода, забыв учесть расходы. И напрасно.

Чтобы привлечь арендаторов, вам понадобятся или услуги соответствующих агентств, или реклама. Все это стоит денег. Допустим, вы решили воспользоваться наиболее популярным сервисом booking.com. Приблизительно комиссия booking.com составит 18% от дохода. А значит €3150 минус 18% = €2583.

Неизбежно перед вами встанет вопрос налогов. В цивилизованных странах принято платить налоги, так как неуплата приводит к большому количеству неприятностей с соответствующими органами. В разных странах налоговые ставки отличаются, но обычно они составляют от 5% до 20%. Примем для расчетов средние 10%. €2583 минус 10% = €2325.

Внимание! Главный вопрос: Кто будет сдавать

А кто именно будет сдавать вашу недвижимость в аренду? Вы сами будете встречать арендаторов и провожать их? Менять постельное белье? Довозить туалетную бумагу? Делать уборку в квартире? Если да, то все становится проще. Допустим вы купили несколько квартир и переехали жить на курорт. Это позволит вам самому вести ваш маленький бизнес. А если нет?

Тогда вам понадобятся функции управления вашей недвижимостью. Часто такие услуги предлагают все те же риэлтерские агентства. Цены на их услуги варьируются в зависимости от запросов и принятых в каждой стране ставок. Но допустим, они составят средние 10%. В этом случае у вас остается €2066. Впрочем, некоторые агентства не пользуются услугами booking.com и подобных сервисов, а сами подбирают клиентов. Это позволит вам сэкономить вышеуказанные 18%. Но также стоит учесть, что стратегия любого агентства может быть не очень успешной, а значит и клиентов может стать меньше. Потому, советуем вам не вычеркивать в предварительных расчетах 18% из списка расходов.

Однако есть еще один очень важный вопрос: как доверив сдачу вашей квартиры агентству, вы узнаете сколько дней на самом деле была сдана ваша квартира? К сожалению, часто встречается практика обмана доверителей. Например, ваша квартира сдавалась за сезон 80 дней, но вы узнали только про 60 дней. Для этого советуем вам использовать методы дистанционного контроля. Например, оборудовать квартиру веб-камерой, которая будет работать только тогда, когда в ней нет арендаторов (если камера выключена – значит квартира заселена) или датчиками движения с отсылкой данных в интернет на ваш аккаунт.

Дополнительные неизбежные расходы:

Коммунальные (суммы разняться в зависимости от страны).
Текущий ремонт (вещь неизбежная и частая при посуточной сдаче в аренду) и докупка мелкой утвари (посуды, полотенец и прочего).
Эти расходы также могут съесть у вас приличную сумму. Допустим около €500.

Остаток

Таким образом ваш чистый доход составил немногим более €1500. Вместо €3000 грязными, которые вначале воодушевляли вас на покупку. Если квартира вместе с ее ремонтом, мебелью и техникой обошлась вам, например, в €30 000, то ее чистая доходность составит 5% годовых против грязной рентабельности в 10%. То есть половину доходов в нашем расчете съели налоги, комиссии и другие расходы. Это не мало по европейским меркам. Более того, это больше, чем предлагают отечественные банки в качестве процентов при валютных депозитах. И гораздо надежнее, если, конечно, вы выбрали ликвидное качественное жилье.

Если вы планируете не только сдавать жилье, но и сами отдыхать в нем, то не забудьте вычесть из расчетов доходов те дни, которые квартира или дом будут заняты вами и, соответственно, не будут сдаваться.

Помесячная аренда

В некоторых городах и странах выгоднее сдавать жилье помесячно. Обычно такой спрос есть в крупных центрах, куда съезжаются люди из провинции (а то и других стран) для работы и учебы. В таком случае действуют совсем другие правила расчета. Рекомендуем вам в расчете принимать не 12 месяцев сдачи, а 9-10. Это позволит вам учесть заранее те месяцы, когда квартира или дом стоят незаполненными арендаторами. А такие периоды обязательно возникают. У вас не будет расходов на коммунальные, на booking, а будет комиссия, которую придется при каждой сдаче платить риэлтерскому агентству. Останутся расходы на текущий ремонт и налоги.

Правильный выбор квартиры или дома

Перед покупкой рекомендуем вам убедиться в качестве покупаемой недвижимости (низкое качество стройки или ремонта может превратить казалось бы выгодную покупку в пылесос, вытягивающий из вас деньги), и в ее ликвидности (даже если вы не собираетесь в ближайшем будущем продавать вашу квартиру, хорошо, если на нее есть спрос и при изменении ваших жизненных обстоятельств вы легко сможете ее продать). Важную роль играет расположение выбранной вами покупки. Избегайте неблагополучных районов, плохого транспортного сообщения и удаленности от мест, к которым тянутся ваши будущие арендаторы. Если это морской курорт, то объект должен быть как можно ближе к морю. Если это горнолыжный курорт, то желательно размещение ближе к его центру или к лыжным трасcам. Если это центр экскурсионного туризма – то ищите места ближе к достопримечательностям. Если вы планируете сдавать жилье помесячно, то ищите объекты ближе к местам работы или учебы ваших потенциальных арендаторов.

Покупать более дешевое и более популярное жилье или более престижное?

Многое, бесспорно, зависит от ваших финансовых возможностей, главное понимать критерии выбора, чтобы не купить плохую квартиру или дом. Но если они вам позволяют рассматривать и более престижное, а значит и более дорогое жилье, то стоит задуматься. Тенденции на рынках аренды недвижимости в разных странах достаточно похожи. Основным спросом пользуются маленькие квартиры на 1 или 2 комнаты. Их легче всего продать и легче всего сдать. И эта аксиома работает в 90% случаев. Однако, есть свои плюсы и у жилья премиум-класса. Если средняя в Европе доходность от квартиры в курортной зоне составляет от 2% до 5%, то хорошо расположенная вилла с качественным ремонтом может приносить 8%-15% годовых. Многое зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном рынке.

Как облегчить себе задачу?

Рекомендуем вам рассмотреть в выбранной вами местности предложения недвижимости в апарт-отелях и комплексах, в которых есть управляющая компания, которая принимает не себя не только заботу о вашем жилье, но и о его сдаче. Тщательно проанализируйте условия и гарантии компании. Часто ее предложения менее заманчивы, чем реклама других объектов на рынке, но более надежны. Но если эта компания примет на себя ваши многочисленные хлопоты, заботы и риски – то это повод задуматься о выборе в ее пользу.
Внимательно отнеситесь к выбору объекта - учтите, что обмануть при покупке недвижимости могут и в Европе.