Покупателям недвижимости в Дубае придется платить больше

С 1 февраля 2025 года банки перестали финансировать сборы Земельного департамента Дубая (DLD), которые составляют 4%, и двухпроцентные брокерские комиссии (2%). Теперь покупатели должны оплачивать все это самостоятельно, пишет Khaleej times. Вдобавок, ожидается повышение цен в некоторых локациях Дубая в связи с разрешением получить право владения.

Дополнительные сборы

Руководители компаний, работающих в сфере недвижимости, заявили, что ранее банки включали эти средства в общую сумму ипотечного кредита. Соучредитель Merlin Real Estate Рохит Бачани пояснил, что изменение – лишь один из шагов по приближению к международным стандартам. На большинстве развитых рынков, таких как Великобритания и США, банки, как правило, не взимают эти комиссии и закладывают только основные средства.

Решение может поначалу негативно повлиять на рынок, поскольку покупателям придётся покрывать эти расходы заранее, что приведет к более высоким первоначальным выплатам. Например, при сделке на 1 миллион дирхамов ($272 000 по курсу на 05.02.2025) это означает дополнительный первоначальный взнос в размере 60 000 ($16 336). При этом Рохит Бачани уверен, что в конечном счете рынок примет новый стандарт, и это не окажет долгосрочного влияния на процесс ипотечного кредитования.

Фарук Сайед, генеральный директор Springfield Properties, считает, что произошедшее сделает более привлекательным первичный рынок, потому что на вторичном понадобится больше денег, особенно при использовании ипотеки. А девелоперы предлагают долгосрочные планы выплат. В целом новостройки дороже, но на начальном этапе покупателю недвижимости потребуется на шесть процентов меньше. Таким образом, больше людей предпочтут строящиеся и первичные объекты, так как там ниже первоначальный взнос и «меньше препятствий для входа на рынок».

Новая мера также, как ожидается, приведет к небольшому снижению цен, что оценивается позитивно, потому что поможет стабилизировать рынок и поддержать его в хорошем состоянии, без перегрева.

Разрешение на право владения

Все владельцы частной собственности от кольцевой развязки Торгового центра до Водного канала на Шейх-Зайед-роуд и в районе Аль-Джаддаф смогут преобразовать свой статус владения в право собственности, как заявили в DLD. По оценкам экспертов, речь идет о 457 участков, 128 из которых расположены на Шейх-Зайед-роуд, а 329 – в Аль-Джаддафе. За преобразование взимается плата в размере 30% от стоимости недвижимости. После оплаты будет выдана карта и свидетельство о праве собственности.

Фарук Сайед, генеральный директор Springfield Properties, считает, что стоимость недвижимости в этих двух районах вырастет примерно на 50%. Айман Юссеф, управляющий директор Coldwell Banker, полагает, что право собственности на землю даёт владельцам зданий, особенно тем, кто управляет недвижимостью с большими застроенными территориями, выгодную стратегию выхода из бизнеса.

«Исторически сложилось так, что продажа таких зданий была сложным процессом, но введение права собственности на землю упрощает эту задачу, – пояснил он. – Ожидается, что эта политика принесёт Дубаю значительный доход, около 500 миллионов дирхамов». Cумма эквивалентна более 136 млн долларов США.

Айман Юссеф добавил, что наибольшую выгоду получат владельцы жилой недвижимости. Право собственности позволяет им брать ипотечные кредиты, тем самым обеспечивая дополнительную финансовую гибкость. Это повышает и общую стоимость зданий, что выгодно как владельцам, так и потенциальным покупателям. Более интересны, чем ранее, будут вложения и в коммерческую недвижимость.

Шейх-Зайед-роуд – хорошо развитый и стратегически расположенный район, обеспечивающий доступ к торговым центрам, ресторанам, туристическим достопримечательностям и медицинским учреждениям.

Аль-Джаддаф – развивающийся район с упором на коммерческие проекты. Изменения будут, как ожидается, стимулировать дальнейшее развитие и привлекать компании, которые хотят закрепиться в Дубае.

Рохит Бачани, соучредитель Merlin Real Estate, полагает, что этот шаг высвободит значительные средства для арендодателей в странах Персидского залива, потенциально открывая больше возможностей для приобретения недвижимости в собственность. На его взгляд, на Шейх-Зайед-роуд более ощутимую выгоду получат владельцы коммерческой недвижимости. Однако по мере развития рынка арендная плата за старые здания может стать более стабильной или даже немного снизиться, в то время как спрос на высококачественные здания категории A+ может привести к росту ставок.

«Золотая виза» и индекс арендной платы

Напомним, что в Дубае изменили условия получения виз за инвестиции в недвижимость. С одной стороны, появилась возможность вкладывать средства в строящиеся объекты. Первоначальный взнос должен быть не менее 50%, также можно предоставить банковскую гарантию на оставшуюся сумму. При этом для получения «золотой визы» на основании покупки готовой недвижимости теперь требуется полная оплата – без использования кредитов.

Вдобавок, что в начале января 2025 года Земельный департамент Дубая объявил о запуске новой версии «индекса арендной платы». Smart Rental Index помогает определить корректные ставки для конкретного объекта, что важно для инвесторов. Индекс охватывает все жилые районы эмирата, включая специальные зоны застройки и свободные зоны. В него добавлена система звёздных рейтингов, данные о старых и новых зданиях, а также средняя стоимость аренды.

Оцениваются только жилые здания – по шкале от одной до пяти звёзд в зависимости от различных факторов, таких как удобства, качество, техническое обслуживание и управление объектами. Эксперты отмечают, что арендная плата в результате повысится, если здание будет иметь более высокий рейтинг. Возможны колебания от нулевого роста до 20%. Если владельцы старого жилого фонда модернизируют здание, то плата тоже может быть увеличена.

Прогнозы на 2025 год

Эксперты, опрошенные Bloomberg, сомневаются в устойчивости рынка недвижимости Дубая. Они ожидают замедления и рекомендуют с осторожностью подходить к новым проектам и вложениям. Это признают и девелоперы. Например, директор Emaar Мохаммед Алаббар отметил, что нужно быть более осторожными, слишком сильное повышение цен может оказать негативное влияние. Дубаю необходимо будет продолжать привлекать новых жителей, чтобы заполнить строящиеся дома. Также необходимо обеспечить доступное жилье, чтобы избежать вытеснения эмигрантов из города в то время, когда многие борются с глобальным всплеском инфляции и ростом стоимости жизни.

По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, уже сейчас почти пятая часть домов в Дубае стоит более одного миллиона долларов. По прогнозам, в 2025 году цены на жильё вырастут в среднем на 8%, что меньше, чем ошеломляющий скачок на 20% в 2023-м. В то же время стоимость элитной недвижимости в Дубае, как предполагают эксперты компании, увеличится на 5%, превысив 2% в Лондоне и 3% в Нью-Йорке.

Рост цен в Дубае заставляет многих сомневаться в устойчивости рынка, на котором большая часть нового предложения продаётся в рассрочку до начала строительства. Эта стратегия сопряжена с рисками, поскольку некоторые покупатели могут не вносить платежи. Укрепление доллара США, к которому Объединённые Арабские Эмираты привязали свою валюту, также делает местную недвижимость более дорогой для многих зарубежных покупателей.

Брокеры сообщают, что продажи уже начинают замедляться, особенно в новых проектах. По данным REIDIN, в 2024 году застройщики Дубая запустили рекордное количество новых жилых проектов: в общей сложности было начато или анонсировано строительство почти 140 000 зданий в 588 проектах. Стабильное предложение новых домов может сдерживать рост цен. И для многих компаний, занимающихся недвижимостью, главной задачей теперь станет успешное завершение проектов.

Читайте также:

Крупный девелопер из Абу-Даби объявил о масштабных проектах в Тбилиси и Гонио

Таиланд, Грузия и ОАЭ лидируют по количеству покупок недвижимости россиянами