Какие налоги на недвижимость Бали платят иностранцы

В Индонезии необходимо платить налоги при передаче собственности и ежегодные. Облагаются налогами доходы, полученные от аренды. Существует и множество других финансовых расходов, которые могут снизить доходность от объекта недвижимости, как отмечает портал Amara.

Ежегодные налоги

Налог на землю и здания или Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) должны платить все владельцы недвижимости на Бали. Он распространяется как на землю, так и на любые постройки на ней, для каждого объекта рассчитывается отдельный.

PBB – это прогрессивный налог, что означает, что сумма увеличивается в зависимости от стоимости недвижимости. Например, если цена от 200 миллионов индонезийских рупий (13 560 долларов США), то ставка налога составляет 0,01%. Она может увеличится до 0,30% для недвижимости стоимостью более 10 млрд индонезийских рупий ($678 000).

Если недвижимость используется в некоммерческих целях, таких как образование, социальные услуги или здравоохранение, то можно претендовать на 50-процентную скидку по PBB. Этот стимул предназначен для того, чтобы помочь группам, которые приносят пользу обществу, снизив их налоговое бремя.

PBB необходимо ежегодно выплачивать в Главное налоговое управление, чтобы избежать штрафов и сохранить статус владельца недвижимости.

Сборы для арендодателей

Если владелец недвижимостью на Бали сдает её в аренду, то нужно платить налог на доход от аренды (PPH). Он рассчитывается как процент от валового дохода от аренды недвижимости. Ставка налога для налоговых резидентов Индонезии, к которым относятся как местные жители, так и иностранцы, соответствующие требованиям для проживания в стране, составляет 10%. Для нерезидентов ставка выше – 20%.

Важно понимать, что PPH отличается от налога на доходы физических лиц. Арендодатель может облагаться обоими налогами. PPH выплачивается ежегодно и должен быть в вашей налоговой декларации, чтобы гарантировать соблюдение законодательства Индонезии.

Иностранцы, которые приобретают и сдают в аренду недвижимость через PT PMA (иностранное предприятие), платят корпоративный подоходный налог, а не налог на доходы от аренды. Фиксированная ставка – 22%. Его необходимо декларировать и платить ежегодно. Подавать декларацию нужно в конце четвёртого месяца после окончания налогового года. Срок уплаты обычно приходится на 15-е число следующего месяца. Такая структура позволяет компаниям легко выполнять свои налоговые обязательства, гарантируя, что все доходы от собственности облагаются налогом должным образом.

Подоходный налог с физических лиц

Подоходный налог с физических лиц взимается на Бали с индонезийских налогоплательщиков, а также с иностранцев, которые проводят в стране более 183 дней в году. Этот налог является прогрессивным, то есть он увеличивается в зависимости от уровня дохода. Например, ставка налога составляет 5% при доходе до 60 млн индонезийских рупий ($3660) и повышается до 35% при доходе более 5 млрд ($305 000).

Как граждане Индонезии, так и иностранцы, которые считаются налоговыми резидентами, обязаны платить налог на доходы физлиц. Этот налог распространяется не только на доходы от аренды и прирост капитала, но и на заработную плату, дивиденды, проценты и роялти, независимо от того, получены они на территории страны или за рубежом.

Декларация о доходах физических лиц должна подаваться раз в год, крайний срок – конец третьего месяца после окончания налогового года. Оплатить налог необходимо до 15-го числа следующего месяца. Соблюдение этих сроков имеет решающее значение для того, чтобы избежать штрафов и соблюдать налоговые правила Индонезии.

Другие налоги

Налог на приобретение земли – при продаже недвижимости на Бали необходимо платить 5% от стоимости сделки или оценочной стоимости объекта, в зависимости от того, какая сумма больше. Налог применяется ко всем видам сделок с недвижимостью, включая виллы и другие жилые объекты. Однако если продавец занимается строительством недвижимости и продает базовые дома или квартиры, ставка налога снижается до одного процента.

Налог на передачу – известен как налог на передачу права собственности на землю и здания, или BPHTB. Ставка составляет 5% от продажной стоимости недвижимости. Кроме того, если объект относится к предметам роскоши, например, вилла премиум-класса или роскошные апартаменты, покупатель должен заплатить дополнительный налог на продажу предметов роскоши (LST) в размере 20%. Налог на приобретение земли и налог на передачу прав собственности обычно оплачиваются только один раз – при сделке с недвижимостью.

Налог на строительство – 2% от бюджета строительства (Rancangan Anggaran Biaya) или 20% от налога на добавленную стоимость (НДС). За уплату налога на строительство отвечает руководитель этого процесса. Например, это может быть подрядчик, нанятый для контроля за возведением недвижимости. Если владелец будущей недвижимости управляет работами сам, то несет и ответственность за оплату этого налога.

Строительные налоги часто выплачиваются по завершении проекта. Своевременная уплата этого налога имеет решающее значение для предотвращения юридических сложностей и получения необходимых разрешений на застройку. Этот налог является важным фактором для всех, кто планирует застройку на Бали, поскольку он влияет на общую стоимость проекта.

Налог на добавленную стоимость (НДС) – оплачивается при покупке недвижимости на Бали у коммерческого застройщика. Ставка – 10%, применяется при покупке новых домов или строящихся объектов. Этот налог часто включается в стоимость продажи и является обязанностью покупателя.

НДС обычно взимается при покупке новых домов, вилл или квартир напрямую у застройщиков. Очень важно учитывать эти дополнительные расходы при составлении бюджета на покупку жилья, поскольку они могут существенно повлиять на окончательную сумму к оплате. Этот налог обычно оплачивается в момент покупки и часто включается в стоимость сделки. Он имеет решающее значение для законного оформления покупки и является частью пакета документов, необходимых для оформления права собственности на недвижимость на Бали.

Судебные издержки и дополнительные расходы

При передаче собственности на Бали должны присутствовать должностные лица, назначенные Национальным земельным управлением или местными властями. К таким должностным лицам могут относиться нотариусы и другие эксперты в области права. Стоимость их услуг обычно составляет 1% от стоимости недвижимости. Этот сбор гарантирует, что все юридические аспекты сделки будут соблюдены и что передача права собственности будет зарегистрирована надлежащим образом.

Если для помощи в поиске и обсуждении покупки нанимают агента по недвижимости, то нужно заплатить порядка 5% от стоимости объекта. Обычно продавец покрывает эту комиссию, но покупатели должны учитывать её как часть общих расходов на сделку.

Сбор за нотариальное заверение документов (DST) – взимается с юридических документов, связанных со сделками с недвижимостью, таких как договоры купли-продажи и аренды. Ставка DST составляет фиксированную сумму в 10 000 индонезийских рупий (0,70 доллара США). Этот налог обязан платить тот, кто заверяет, выдаёт или передаёт документы.

Риски покупки и строительства

Власти Индонезии ужесточают правила для иностранцев и более активно проводят проверки. Например, недавно полиция задержала 53-летнего гражданина Германии Андре Фрея, который основал комплекс апартаментов PARQ Ubud на Бали. Местные жители прозвали эту локацию «русской деревней». Строительные работы велись на сельскохозяйственных землях, где это запрещено делать без специального разрешения. Владельцы бизнеса не имели и других документов, лицензирующих их деятельность.

Задержанный обвиняется в нарушении правила землепользования. Он «намеренно переоборудовал плодородные сельскохозяйственные земли» в районе города Убуд под строительство вилл, спа-центров и других туристических объектов, не имея на это разрешения. Подобные действия относятся к уголовным преступлениям.

Бум строительства вилл на острове, который начал набирать обороты после пандемии ковида, давно вызывает беспокойство местных жителей и правительства. По официальным оценкам, каждый год из-за застройки теряется 1000 гектаров сельскохозяйственных угодий. Закрытие PARQ, по-видимому, свидетельствует о том, что власти Бали перешли к более жестким мерам по пресечению неконтролируемого развития застройки. Ранее правительство Бали предлагало полностью запретить строительство новых отелей, вилл и развлекательных клубов.

Читайте также:

Индонезия выдала около 500 «золотых виз»

В Индонезии планируют отменить налоги на недвижимость

В Индонезии создали службу мониторинга соцсетей иностранцев