Мюнхен штрафует за пустующее жилье: сумма взысканий достигла 230 000 евро

Фото: Bild

На 230 тысяч евро оштрафовали владельцев четырёх домов и квартир в Мюнхене, сообщает Bild. Город рассматривает длительный простой как нарушение правил использования, поскольку в столице Баварии сохраняется острый дефицит доступного жилья. Администрация подчёркивает, что меры направлены на снижение доли неиспользуемых объектов и возвращение их на рынок.

Наказание за простои

В Мюнхене запрещено оставлять жилье пустым на срок более трех месяцев без уважительной причины. По данным городского социального ведомства, подобное допустимо только при подготовке к продаже, проведении ремонта или в рамках наследственных разбирательств, однако ни одно из этих оснований не было подтверждено в описанных случаях. Заместитель мэра Мюнхена Верена Дитль подчеркнула, что каждая единица важна для города, где растёт спрос на доступное жильё. Она отметила, что администрация последовательно возвращает пустующие объекты в оборот, чтобы увеличить предложение на рынке. Крупные штрафы должны показать, что город не намерен мириться с нарушениями.

На официальном сайте городской администрации Мюнхена отмечено, что за нарушения, связанные с использованием жилья, включая незаконный простой более трёх месяцев, предусмотрены штрафы до 100 тыс. евро. Этот предел установлен для субсидируемых квартир, где требования к заполняемости особенно строгие. При этом муниципалитет подчёркивает, что фактическая сумма зависит от тяжести и длительности нарушения: после проверки, уведомления собственника и анализа представленных документов Sozialreferat принимает решение о размере взыскания. В отношении частных домов и многоквартирных зданий санкции могут значительно превышать базовый порог.

Запрет на нецелевое использование жилья

Запрет на неправомерное использование недвижимости (Zweckentfremdung) действует в Мюнхене с 1972 года, и правила регулярно обновляются. Помимо простоев, в перечень нарушений включены использование жилых помещений под офисы, коммерческие цели и сдачу на короткие сроки (Ferienwohnung). Мэрия ссылается на пятую статью закона и параграф № 14 городского устава, указывая, что передача жилья в целях, не связанных с проживанием, является нарушением при отсутствии соответствующего разрешения. В таких случаях штраф может быть ещё выше — до 500 тыс. евро. Для получения разрешения требуется подать заявку, предоставить план квартиры, выписку из земельной книги и другие документы. При этом допускается использование части площади под офис — запрет определяется пропорцией жилой и коммерческой доли. Администрация также призывает жителей сообщать о подозрении на пустующее или неправильно используемое жильё. На сайте размещена специальная форма для подачи таких обращений.

Практика выявления нарушений

По данным Süddeutsche Zeitung, в 2024 году на рынок 448 вернули объектов, которые ранее пустовали или использовались не по назначению, включая незаконную краткосрочную аренду. Значительная часть нарушений была связана с превращением квартир в туристическое жильё, что особенно заметно в центральных районах города. По действующим правилам всю квартиру можно сдавать не более восьми недель в году, и превышение этого срока считается нарушением.

Ведомство отмечает, что спрос на краткосрочную аренду остаётся высоким, что подталкивает некоторых собственников к обходу ограничений. Важным инструментом контроля стал рост обращений от жителей, которые сообщают о подозрительном использовании соседних помещений. Однако расследования часто оказываются сложными: необходимо подтвердить фактическую длительность сдачи и установить связь между владельцем и размещёнными объявлениями. Дополнительные трудности создают судебные решения последних лет, которые ужесточили требования к доказательной базе и усложнили процесс привлечения собственников к ответственности. Несмотря на эти факторы, город намерен усиливать контроль и возвращать в оборот как можно больше объектов.

Низкая доходность и риски

Для инвесторов рынок недвижимости Германии довольно сложен. В Мюнхене фиксируется низкий уровень даже валовой арендной доходности — 2,69%, по данным Global Property Guide и immobilienscout24.de. С учётом расходов на налоги, обслуживание и коммунальные услуги показатель обычно снижается ещё на несколько процентных пунктов. Чистая доходность не достигает одного процента, а при простоях владелец может не только потерять доход, но и получить отрицательный результат.

По Германии валовая доходность также невысока — 3,51%, реальная — 1,51%. Немного выше показатели в Штутгарте — 4,67% (2,67%), Лейпциге — 4,14% (2,14%) и Берлине — 4,13% (3,13%). Во Франкфурте-на-Майне доходность составляет 3,06% (2%), в Гамбурге — 2,72% (0,72% чистыми).

Аналитики International Investment отмечают, что сочетание низкой чистой доходности и комплексной системы регулирования существенно влияет на поведение инвесторов на рынке недвижимости Германии. Даже незначительные простои способны свести доходность к нулю или привести к убыткам на фоне высоких операционных расходов. Дополнительным риском становится возможность получения значительных штрафов при нарушении правил использования жилья, причём суммы взысканий могут кратно превышать годовой доход от объекта.

В таких условиях инвесторам важно учитывать структурные риски, связанные с владением объектами, и оценивать не только потенциал роста стоимости, но и устойчивость модели эксплуатации в рамках действующих норм. Немецкий рынок остаётся стабильным и ликвидным, однако его привлекательность во многом зависит от способности собственника строго соблюдать регулятивные требования и минимизировать операционные простои.