В России снова подготовили законопроект о регулировании деятельности риелторов

Россия в очередной раз вернулась к вопросу о регулировании работы риелторов. В комитете Госдумы по строительству и ЖКХ с участием бизнес-сообщества разработан соответствующий проект, который подразумевает, что заниматься такой деятельностью могут только юрлица и ИП без судимостей по тяжелым статьям, пишут «Известия».

Сейчас требования к предпринимателям в сфере операций с недвижимостью не определены, как отмечается в документе. Заниматься этим бизнесом может практически любое юридическое или физическое лицо. В настоящее время на рынке недвижимости работают порядка 30 тыс. юрлиц и от 200 до 400 тысяч индивидуальных риелторов (ИП и самозанятые). Причем зачастую последние оказывают услуги без заключения договоров, оплаты налогов.

Суммарная годовая выручка риелторского рынка в стране, по оценкам Российской гильдии риелторов, составляет более 150 млрд рублей. При этом уровень серой зоны налогообложения на вторичном рынке недвижимости достигает 80%. Предполагается, что только налоговый эффект от «обеления этого рынка» составит более 10 млрд рублей в год.

В законопроекте предлагается прописать правовые основы риелторской деятельности, а также полномочия правительства и регионов по регулированию и контролю сделок с недвижимостью. Также там дается определение деятельности риелторов, операций и видов услуг, на которые будет распространяться регулирование. Новые нормы гласят, что проводить сделки с недвижимостью вправе только юрлица и индивидуальные предприниматели. Самозанятые смогут остаться в профессии, только если они заключили трудовой или гражданско-правовой договор с юрлицом или ИП.

В документе введено понятие «специалист по операциям с недвижимостью» и обязательство подтверждать квалификацию минимум раз в пять лет. Она будет проводиться в форме профессионального экзамена Центром оценки квалификаций в порядке, который должен быть установлен правительством. В настоящее время оценка уже предусмотрена для ряда профессий, в том числе в сфере гостеприимства, финансового рынка, управления персоналом.

В законопроекте подчеркивается, что риелторской деятельностью следует запретить заниматься ранее осужденным по особо тяжким статьям УК РФ, в числе которых «Убийство», «Доведение до самоубийства», «Умышленное причинение тяжкого вреда» и другие. Кроме того, предполагается, что началом работы в сфере оборота с недвижимостью будет считаться включение ИП или юрлиц в региональный реестр предпринимательской деятельности. Решение об этом должны будут принять уполномоченные органы на основании заявления, поданного через портал госуслуг.

Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, которая подготовила законопроект, считает, что он может защитить граждан от мошенников. «Сегодня любой человек без образования, судимый, не разбирающийся в юриспруденции, не имеющий никакой квалификации, может напечатать 10 визиток и начать риелторскую деятельность, – отметила она. – Проверить, насколько он профессионально оказывает эти услуги, граждане не могут».

В документе указано, что количество преступлений в сфере операций с недвижимостью постоянно растет. Так, в 2022 году их было зарегистрировано 6,98 тыс., а только в первом полугодии 2023-го – 4,45 тыс. Совокупный ущерб, нанесенный гражданам за пять лет, составил около 5,5 млрд рублей.

Депутат рассказала, что разработка проекта началась в мае 2024 года, его направят в регионы, чтобы получить отзыв оттуда. В Минстрое отметили, что ранее аналогичный проект рассматривал Росреестр, но в нем не были урегулированы различия между действующими договорами на оказание таких услуг и отсутствовали требования к наличию специального образования или опыта работы. Это не позволяло выделить риелторов в отдельное профессиональное сообщество, деятельность которого необходимо урегулировать специальным федеральным законом.

Президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников, принимавший активное участие в разработке законопроекта, отметил, что в настоящее время порог входа в профессию нулевой, а риелтором может стать практически любой желающий. Законопроект необходим, чтобы агенты рынка недвижимости обладали каким-то набором знаний. Вторая причина – борьба с незаконным предпринимательством. Он пояснил, что сегодня на рынке присутствуют серые риелторы, которые выигрывают конкурентную борьбу с официальными представителями этого сегмента, которые платят налоги, имеют электронный личный кабинет в Росфинмониторинге, проводят аттестации и сертификации компаний. В связи с этим себестоимость их услуг увеличивается.

Генеральный директор и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова отметила, что рядовые участники рынка недвижимости понесут некоторые дополнительные расходы, но зато получат уверенность в прозрачности и безопасности сделок. Гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин предлагает защищать не только потребителей, но и риелторов, которые нередко страдают из-за недобросовестных клиентов – остаются без вознаграждения за хорошо проведенную работу. Единой судебной практики по решению подобных конфликтов нет.

Глава «Общественной потребительской инициативы» Олег Павлов заявил, что важно прописать и наказание, которое будут нести недобросовестные участники этого бизнеса. Когда проект обсуждался летом, то в «Российской газете» как раз писали о том, что будет предусмотрена ответственность риелтора за ущерб клиенту. Вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова рассказывала также о создании единого информационного портала со сведениями о лицах, оказывающих услуги, а также отзывы об их работе, сведения о профподготовке.

Управляющий директор «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин уверен, что мошенничество можно ликвидировать только сделав его невыгодным, то есть у покупателя должен быть ориентир, кто добросовестный риелтор, а кто нет. Основатель сервиса Opencity Евгений Дружинин предлагает ввести лицензирования по каждому сегменту – по рынку вторички, новостроек, аренды, коммерческих помещений, потому как они отличаются и требуют от специалистов разных знаний.

Руководитель проекта «Недвижимость» Фонда развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты (ТПП) Ольга Власова подчеркнула, что регулирование рынка уже идет. Есть профессиональный стандарт о риелторской деятельности, система независимой оценки квалификации при ТПП. Риелтор, который прошел оценку квалификации, включается в закрытый реестр и может подтвердить свой профессионализм клиенту. Однако существующая система саморегуляции пока является добровольной, что значительно снижает ее эффективность.

Телеграм-канал «Ипотека и недвижимость» напомнил, что первое упоминание о регулировании деятельности риелторов появилось в 1997 году, тогда законопроект отклонили. Не одобрили и следующую его версию в 2001-м. В 2019 году Минтруд утвердил профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью». Потом различные ведомства предлагали внести коррективы в деятельность риелторов летом и осенью 2021 года, весной и в сентябре 2022-го. Очередной законопроект, посвященной лицензированию этой работы, был разработан в 2023-м и вот теперь в 2024-м.

Юрист Александр Домников на портале «Циан» назвал утверждение о том, что закон позволит покончить с таким явлением как «черные» риелторы, слишком амбициозным. «Думается, что действительная цель закона и не в этом, – сказал он. – Хорошо известно, сколько налогов недополучает казна от сдаваемых частными лицами квартир, а также от продажи квартир за наличные. Именно через риелторов государство попытается выведать информацию об осуществляемых сделках с недвижимостью».

Он добавил, что специальное регулирование риелторской деятельности — это общемировая практика, при этом чаще всего предусматриваются отдельные нормы об ответственности. В целом юрист считает, что ситуацию с регулированием подобных услуг менять нужно, но это не запретит гражданам по-прежнему обращаться к неофициальным риелторам. Вдобавок, за 10 лет доля покупателей, которые ищут квартиры вообще без риелторов, выросла в 2,5 раза.

Читайте также:

Что будет с ипотекой и рынком недвижимости после повышения ключевой ставки в России

Сбербанк повысил ставки по всем базовым ипотечным программам

В каких городах России сильнее всего подорожало жилье