читайте также
Новые правила ЕС начали менять рынок криптоактивов
Норвегия установит новые биометрические пункты погранконтроля для повышения безопасности аэропорта Осло
Испания прекратит выдачу «Золотых виз» с января 2025 года
В Нидерландах призывают отменить контроль за арендной платой
В Южной Корее резко выросло количество проектов с домами престарелых
Венгрия планирует в 4 раза увеличить налог на краткосрочную аренду жилья
Что будет с ипотекой и рынком недвижимости после повышения ключевой ставки в России
Фото: Рxhere
Эксперты прогнозируют высокие ставки минимум до середины 2025 года после повышения ключевой ставки ЦБ до 21%. Некоторые говорят о заградительных процентах до 2027 и остановке проектов на первичном рынке. Ожидается, что многие потенциальные покупатели отложат сделки до лучших времен, ведь переплата по ипотеке будет слишком велика.
Портал Tek.fm пишет о грядущем росте и без того высоких процентных ставок и о том, что гражданам РФ можно забыть о собственно квартире до 2027 года. Переплаты по жилищным кредитам будут слишком велики. На сайте Banki.ru сообщают, что только повышением ставок дело не кончится, с 1 ноября 2024 повысят надбавки – это коснется заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки, то есть на погашение платежей у них уходит более 50-80% от ежемесячного дохода. Впрочем, и сейчас могут отказать с нагрузкой даже в 30-40%, потому что с 1 сентября ЦБ ввел ограничение на предоставление кредитных продуктов даже для заемщиков с низким ПДН. Банки будут еще более тщательно оценивать потенциальные риски.
С 1 января 2025 года ЦБ вводит ипотечные стандарт, чтобы обезопасить банки и людей. Это предполагает получение полного объема информации о рисках уже для заемщика – до подписания соглашения. Банкам запретят получать бонусы за снижение ставок по ипотекам, так как это приводит к искусственному завышению цен на жилье. Также в сумме первоначального взноса нельзя учитывать деньги, которые покупатель получит после подписания договора, это может быть кэшбэк от застройщика.
Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова ожидает, что ипотечный стандарт снизит возможности некоторых заемщиков. Например, для тех, у кого нет денег на первый взнос и рассчитывал на кешбэк от застройщика. Также стандарт приведет к снижению темпов кредитования и уровню закредитованности. Однако он защитит многих людей от рисков, которые регулятор учел в стандарте, чтобы повысить прозрачность условий.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отметил, что решения регулятора по ключевой ставке за последние месяцы имеют всё более опосредованное отношение к происходящему на рынке жилья. «Крупные кредитные организации, не дожидаясь пятницы, уже поменяли свои условия, повысив стоимость кредитов до 24–25% годовых, – напомнил он. – Такой разброс в 4–5 п. п. обычно нехарактерен для рынка».
В новостройках сейчас большая часть сделок приходится на семейную ипотеку и программы, где ставка первые годы субсидируется застройщиками — до 10–14% годовых, а также на сделки с наличными и рассрочки. При этом ипотека по рыночным ставкам используется в редких случаях: на неё приходится не более 15% сделок. Соответственно, по мнению эксперта, эффект от повышения ставки будет чувствителен для тех девелоперов, которые применяют программы по субсидированию ставки за счёт собственных средств. С каждым новым решением регулятора эти программы становятся дороже и сильнее сказываются на финансовых моделях проекта. Конкретное влияние новой ставки, на его взгляд, можно будет оценить уже в 2025 году.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также считает, что ключевая ставка достигла тех значений, когда их влияние на нынешнюю ситуацию на рынке уже невелико. При этом решение ЦБ влияет на будущее. Ведь чем ключевая ставка выше, тем больше времени понадобится на её снижение. Вдобавок, рост стоимости кредитов усложняет ситуацию для застройщиков, так как дорожает проектное финансирование и себестоимость работ из-за повышения цен на стройматериалы, ресурсы, технику, оборудование.
«Парадоксальным образом политика ЦБ, направленная на борьбу с инфляцией, только разгоняет рост цен, так как дорогой кредит просто становится ещё одной растущей статьёй издержек в девелоперском бизнесе, что прямо влияет на конечную цену, – констатировал Руслан Сырццов. – Это значит, что, несмотря на снижение спроса, политика застройщиков в ценообразовании не обязательно будет смягчаться».
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что из-за роста процентных ставок снизится спрос как на покупку новостроек, так и на вторичное жильё, а коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев предполагает, что рыночные кредиты будут брать реже, но вряд ли от них откажутся совсем. Снижения количества сделок со строящимся жильем ждать не стоит еще и потому, что покупателям первички доступны продолжительные беспроцентные рассрочки – в среднем на 2-3 года.
Основатель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов уверен, что повышение ключевой ставки наиболее чувствительно ударить по застройщикам комфортного и элитного сегмента в сегменте загородной недвижимости. Тем более, что они зависят от импорта материалов и инженерии. При этом снижения цен на подобные объекты в ближайшее время не ожидается, потому что текущие стройки идут из заранее закупленных материалов.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский согласен с тем, что цены в сегменте будут стоять на месте. «Спрос упал на 60%, и виновата в этом ставка не прямо, а косвенно, – добавил он. – Ставки по стандартной ипотеке стали немыслимыми, а по льготной ипотеке очень мало лимитов». Он предполагает, что девелоперам придётся брать на себя комиссии от банков, а также делать скидки и вводить акции, чтобы хоть что-то продавать.
Владелец агентства недвижимости «Надо брать» Виктория Соболева уверена, что решение ЦБ приведет к росту арендных ставок, а застройщики могут сократить объемы строительства или отложить планы по выводу новых проектов в продажу, потому что покупательская способность снижается.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелопера «А101» Рустам Азизов рассказал изданию РИА Недвижимость, что российские девелоперы могут приостановить вывод новых проектов на рынок и сократить ввод жилья в перспективе трех-пяти лет, если ключевая ставка продолжит держаться на высоком уровне. На фоне ипотечного стандарта ЦБ РФ, который вводится с начала 2025 года, застройщики, скорее всего, не смогут значительно субсидировать ставки по ипотеке. В результате, если не будет новых адресных программ стимулирования ипотеки, то спрос на жилье может упасть на 90%.
Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик подчеркнул, что в настоящее время темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции, что вместе с плохими продажами съедает маржинальность девелоперского бизнеса. В таких условиях, на его взгляд, несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов – прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет «приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства».
РБК пишет о росте привлекательности банковских вкладов в связи с увеличением ставки, но при этом отмечает, что у населения исчерпаны основные возможности по открытию депозитов. Возможно, банки попробуют сместить фокус клиентов с коротких вкладов на три-шесть месяцев «на более длинные продукты».
Эксперты предполагают, что ставки по займам увеличатся еще больше – тем более, что с 10 октября 2024 года Банк России разрешил кредитным организациям не сдерживать ставки по ипотеке – в течение полугода. Регулятор допускает возможность еще одного повышения ставки в декабре, в связи с этим экономисты прогнозируют запредельные уровни процентов по кредитам как минимум до середины 2025 года. Затем ожидается цикл снижения ставок. Если этого не произойдет, то рынок жилья ждут дальнейшие сложности, а потенциальным покупателям будет всё труднее приобрести недвижимость с помощью ипотеки.
Читайте также:
Сбербанк повысил ставки по всем базовым ипотечным программам
В Госдуму внесен законопроект о штрафах и аресте имущества релокантов
В каких городах России сильнее всего подорожало жилье