Прогнозы экспертов: в 2025 году 30% девелоперов России понесут убытки

Аналитики предрекают ухудшение ситуации на рынке первичного жилья России. Ожидается более масштабный переход с ипотечных продуктов на рассрочку, резкое снижение продаж и рост убытков застройщиков. Ситуацию усугубит, как ожидается, очередное повышение ключевой ставки – до 23-25%.

О большем акцента на продуктах, позволяющих купить жилье в рассрочку, пишет Frank media, ссылаясь на заявление руководителя отдела ипотеки группы «Самолет» Ольги Шиховой. Такой вид оплаты чаще выбирают люди, у которых есть какой-то дополнительный доход и им неудобно брать ипотечный кредит по субсидированной ставке из-за большой переплаты.

Представитель А101 Рустам Азизов отмечает, что многие застройщики уже более активно начали реализовать объекты в рассрочку, и срок продукта превысил три года. Он также отметил, что в структуре продаж компании доля сделок, оформленных при помощи ипотеки, составляет 50%, а объем рассрочки вырос до 40%. При этом повысилась и доля полной оплаты жилья. Рустам Азизов связывает это с тем, что ставки по ипотеке на первичке и на вторичке, по сути, уравнялись. Многие сейчас могут продать старое жилье и купить новое.

По данным риелторской компании «Этажи», в начале 2024 года доля сделок в рассрочку на рынке составляла 15-20%, а к ноябрю она выросла до 35-40%. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов также отметил, что в мае доля рассрочек в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса Москвы составляла 18%. В июне, когда наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье накануне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм, показатель просел до 11%. Однако уже к августу доля рассрочек выросла более чем в три раза – до 35%, а сейчас превышает 40%. Он объясняет это снижением спроса граждан на ипотеку на фоне высокой ключевой ставки и завершением действия льготной ипотеки.

Эксперты предполагают, что Банк России введет специальное регулирование для рассрочки в связи с ее возросшей популярностью. Кроме того, вступление в силу ипотечного стандарта при высоких ставках по жилищным кредитам будет «убийством для застройщика». В сентябре комитет по стандартам деятельности кредитных организаций принял согласованный с Банком России стандарт по защите прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Он станет обязательным для всех кредитных организаций с января 2025 года. При этом он будет распространяться только на договоры, заключенные после 1 января следующего года.

Ольга Шихова считает, что девелоперы в следующем году будут существовать «на игле» «Семейной ипотеки», по которой могут вновь измениться условия. При этом доля сделок по этой программе может показать новые рекорды. Доля субсидированных государством ипотечных программ в структуре продаж застройщиков будет максимальной. И на фоне отсутствия возможности снижать ставку за счет застройщика возможно удорожание жилья, допускает она.

Forbes тоже отмечает негативные прогнозы экспертов. В частности, компания «Яков и партнеры» проанализировала перспективы развития жилищного строительства в 2025-2027 годах. В исследовании отмечено, что с 2022 года девелоперы сталкиваются с рядом вызовов, которые заметно усложнили их операционную деятельность. Среди ключевых проблем – увеличение затрат на фонд оплаты труда, удорожание строительных материалов и рост стоимости финансирования из-за повышения ключевой ставки. Одновременно с этим спрос на жилье стал сокращаться на фоне завершения массовой льготной ипотеки и уменьшения лимитов по адресным программам жилищного кредитования.

С учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 году может сократиться на 19–35% в денежном выражении. Аналитики разработали три сценария развития отрасли. В пессимистичном объем продаж нового жилья снизится до 4,9 трлн рублей в 2025-м при условии повышения ключевой ставки, стоимости стройматериалов, снижения доходов населения и сохранении внешних ограничений. В базовом грозит падение с 7,5 трлн рублей в 2023-м до 5,3 трлн, в оптимистичном, реализация которого связана с активной господдержкой – с 6,3 трлн в 2024-м до 6,1 трлн в 2025-м.

Директор практики «Недвижимость и развитие территорий» «Яков и партнеры» Анна Данченок предупреждает, что рост себестоимости строительства, наряду с сокращением рынка, создает угрозу для устойчивости девелоперов. В этих условиях часть проектов может быть отменена или отложена, а застройщики начнут активно сокращать издержки.

Согласно выводам аналитиков «Яков и партнеры», маржинальность девелоперских проектов в 2024 году находилась в коридоре от 8% до 40%, в 2025-м году она сместится в диапазон от -20% до 10%, в 2026-м – от -10% до 20%, а в 2027-м – от 0% до 30%. По прогнозу, в 2025 году порядка 30% компаний получат отрицательную прибыль, часть проектов отменят или отложат, а девелоперы начнут активно сокращать издержки.

В базовом сценарии не исключена корректировка цен на рынке недвижимости в 2024–2025 годах в пределах 12%. Застройщики могут начать делать скидки в диапазоне 5–30%, чтобы поддержать объем продаж и закрыть проектное финансирование. В свою очередь, в банковской отрасли могут появиться такие продукты, как как ипотека с плавающей ставкой или отсрочка первого платежа, что в определенной степени позволит стимулировать спрос на жилье. В то же время высокий уровень инфляции, прогнозируемый на этот период, поддержит относительную номинальную стабильность цен на недвижимость.

«С точки зрения структуры стоимости строительства жилья за ближайшие три года себестоимость одного квадратного метра в базовом сценарии вырастет примерно на 15%, при этом маржинальность девелопмента в 2025 году может составить до 10%, а то и уйти в минус, против 15-60% в 2023, – отмечает Анна Данченок. – Все эти факторы приведут к тому, что уже в 2025 году 30% девелоперов понесут убытки».

Ранее сообщалось, что в октябре 2024 года количество договоров долевого участия в строительстве с привлечением ипотеки упало в Москве на 58,2% – относительно такого же месяца 2023-го. В регионах начали снижаться цены на первичном рынке. Также эксперты отмечали уменьшение стоимости жилья на первичных рынках Сочи, Санкт-Петербурга, Калининграда, Нижнего Новгорода и Краснодара. О том, что новостройки перестали продаваться, уже заявил и министр строительства РФ Ирек Файзуллин, о чем написали «Известия». Он рассказал, что 60% квартир в новых домах сейчас стоят нераспроданными. Подобных объемов никто не ожидал, и это наверняка приведет к падению цен.

Читайте также:

Сбербанк вновь приостановил выдачу семейной ипотеки

Сколько стоят квартиры в разных странах

Российские миллиардеры считают планы правительства слишком оптимистичными