В России начали снижаться цены на новостройки

Фото: Touch

В регионах России начали снижаться цены на жилье в новостройках, что связывают с отменой льготной ипотеки, повышением ключевой ставки и низкой покупательной способностью. Подешевела также недвижимость на первичном рынке Сочи, Санкт-Петербурга, Калининграда, Нижнего Новгорода и Краснодара, пишут «Известия».

В октябре 2024 года, по данным агрегатора «Яндекс Недвижимость», новостройки подешевели относительно сентября в Сочи на 1,3%, в Калининграде на 1%, в Санкт-Петербурге на 0,9%. В Нижнем Новгороде зафиксировано снижение на 0,6%, в Краснодаре на 0,1%. При этом в Калининграде цены падают уже четвертый месяц подряд, а в сентябре этот показатель достиг -5,3%. На вторичном рынке стоимость стагнирует. В городах-миллионниках по итогам октября медианная стоимость 1 кв. м готового жилья составила 134 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 0,4%. В 11 мегаполисах наблюдалось незначительное изменение – менее 0,5%.

Директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что рекордный уровень ключевой ставки не приведет к массовым распродажам, а запустит плавное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Он отметил, что в новых условиях девелоперы начали использовать иные подходы к ценообразованию, запуская специальные предложения. На итоговую цену объекта больше влияет не площадь квартиры и стоимость метра, а то, какую акцию, тип рассрочки, специальное предложение выберет покупатель. За последний год во всех городах-миллионниках выросло количество продавцов, которые готовы делать скидки, и эта тенденция только усиливается.

В ЦИАН заявили, что в столице РФ и Санкт-Петербурге снижения нет, а в регионах средний показатель колеблется от +0,2% до +0,8%. И есть локации, где в течение месяца бывают отрицательные результаты. Специалисты этой компании полагают, что заметное снижение цен может начаться только в случае падения фактического спроса, то есть числа сделок, на протяжении длительного периода времени. Однако пока такой ситуации на рынке не наблюдается. По данным ЦИАН, продажи по итогам октября оказались на уровне сентябрьских, выделено финансирование на программу семейной ипотеки.

В Гильдии риелторов Москвы подтвердили информацию о снижении цен на новостройки в регионах, объяснив это сворачиванием льготного ипотечного кредитования. Президент организации Андрей Банников отметил, что ранее рынок новостроек безостановочно рос, но теперь остатки строительных проектов застройщиков не подтверждены финансированием. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга еще сохраняют относительную стабильность, но вот региональные просели больше, хотя есть и исключения. Устойчивость в ценах удалось сохранить на региональных рынках, где есть оборонные предприятия, например в Перми. При этом он подчеркнул, что в период действия льготной ипотеки рост стоимости жилья в новостройках достигал 40% и выше, чем на вторичном рынке. Сейчас эта тенденция, по его мнению, будет нивелироваться, разрыв сократится.

Управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон уверен, что о повсеместном снижении цен на строящуюся недвижимость в долгосрочной перспективе говорить еще рано. Небольшие корректировки стоимости квадратного метра есть в сегментах классов эконом и комфорт, в том числе и в Москве, но эти категории всегда наиболее чувствительны к любым экономическим колебаниям, особенно к изменению ипотечных ставок и ухудшению условий кредитования. «При этом недвижимость бизнес-класса и выше показывает большую устойчивость во времена экономической турбулентности, поэтому в этих сегментах снижения стоимости объектов мы не отмечаем», – отметил он, добавив, что в целом охлаждение рынка, безусловно, присутствует, поэтому девелоперы всё активнее вводят различные инструменты стимулирования спроса, в том числе скидки и акции.

Гендиректор строительного холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин предполагает, что высокие ипотечные ставки могут повлечь за собой стагнацию темпов продаж. Они уже замедлились, но в целом рост цен продолжается. Руководитель девелоперской компании Urban Ольга Хасанова рекомендовала учитывать особенности рынка при подсчете. Если объем предложения в городе относительно небольшой (до 1-1,5 тыс. лотов), то баланс цен может существенно изменить выход на рынок любого относительно крупного проекта. «Проще говоря, это не квартиры дешевеют, а, может, просто дешевых квартир в какой-то момент стало больше в продаже, и это привело к изменению среднего ценника», – пояснила она. Тренда на повсеместное снижение цен в компании не фиксируют. За последние три месяца новостройки подорожали в большинстве субъектов на 0,5-2,5%.

Ольга Хасанова, однако, признает, что после отмены льготной ипотеки и резкого повышения кредитных ставок застройщики оказались не в самом лучшем положении. Вряд ли кто-то сейчас рискнет поднимать ценники «так же смело, как год или два назад», но и понижать невыгодно. «Как только начнется ощутимое снижение прайса, контроль над процессом может быть утерян, покупатели будут откладывать сделки до тех пор, пока девелоперские компании не отступят еще сильнее», – считает директор Urban.

Директор Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович прогнозирует падение цен до 15% и более. По его мнению, тренд на снижение сохранится в течение года, а может и полутора лет. Сейчас население, которое могло бы вложиться в недвижимость, понесло деньги в банки под выгодные проценты, ведь брать ипотеку крайне невыгодно, так как по новым ставкам одна квартира стоит как две. Ситуация может измениться, если власти введут новые ипотечные программы или начнется снижение ключевой ставки.

Очевидно, что застройщикам невыгодно рассказывать о снижении цен, но о новых тенденциях весьма красноречиво говорит ухудшение финансового положения ГК «Самолет». По данным Forbes, собственники крупнейшего девелопера России по объемам строительства ищут возможность продать компанию. Речь идет минимум о доле одного из основных акционеров группы Михаила Кенина, которая составляет 31,6%. Один из бывших топ-менеджеров «Самолета» рассказал, что сделка по продаже пакета одного из акционеров размером более 20% открыто обсуждается с рынком уже какое-то время, ведутся переговоры с рядом инвесторов. Он заявил, что причина – сложное финансовое положение «Самолета» и других девелоперов, которые были «завязаны» на ипотеке и потеряли большую часть продаж из-за текущих ставок по кредитам. Привлечь в компанию инвестора с капиталом планируется для того, чтобы справиться с проблемами.

Ранее из состава акционеров ГК «Самолет» вышел миллиардер Год Нисанов и структуры группы «Киевская площадь». По итогам третьего квартала 2024 года группа «Самолет» снизила продажи до 50,2 млрд рублей, то есть на 37% относительно такого же периода 2023-го и на 47% по сравнению апрелем-июнем 2024-го. При этом за январь-сентябрь показатель вырос относительно 9 месяцев 2023-го на 25%, до 220,9 млрд рублей.

Проблема актуальна и для других девелоперов. По данным «Наш Дом.РФ», группа ПИК Сергея Гордеева за все время работы сдала с задержкой 60 домов из 610, ЛСР Андрея Молчанова – 71 из 353, ГК ФСК Владимира Воронина – 49 из 169, Setl Group – 20 из 377, «Брусника» – 22 из 98. Руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик рассказал, что за последний год более трети нового жилья в стране не было сдано в срок.

Читайте также:

Россияне стали чаще выбирать рассрочку вместо ипотеки на первичном рынке


Что будет с ипотекой и рынком недвижимости после повышения ключевой ставки в России

В России снова подготовили законопроект о регулировании деятельности риелторов